长三角推进“旧改”项目 专家：须防范借“旧改”炒作房地产

原标题：长三角探索城市“新陈代谢”更优路径

来源：国际金融报

“旧城改造是改善民生的重要环节，对于提升城市品味，创造环境优美、秩序井然的生活环境，增强居民群众的获得感、幸福感、安全感等方面具有重要的现实意义。”

“旧改”是促进城市长远发展的重要一环。长三角区域城市开发建设早、旧城区多，改造任务很重。近年来，三省一市持续推进“旧改”项目，并不断探索城市更新新路径。

“旧改”，走向蜕变的新陈代谢

始建于1951年，建成于1952年，位于普陀区曹杨新村街道核心区域的曹杨一村，是建国初期上海首批规划建设的住宅区之一，也是我国第一座工人住宅新村。

1952年，时年两岁的杨阿姨跟随劳动模范的爸爸搬进曹杨一村居住。“当时，很多人羡慕我们能住进这样的房子。在那个上海人普遍还在使用煤球炉和马桶的年代，我们家就已经用上了抽水马桶和煤气灶。”杨阿姨说。

然而，半个多世纪过去后，曹杨一村的房屋普遍存在年久失修、结构老化、非成套等问题，当年红瓦白墙的“新”房变成了合用蜗居的“老”房，工人“新”村变成了“老”村。

今年，以曹杨一村为代表的非成套旧住房迎来了“老房有喜”的好消息。上海市普陀区区委、区政府打响环境改善“大会战”，掀起“三旧”换“三新”的新高潮。曹杨一村（源园）作为街道旧住房成套改造重点项目之一，涉改48幢、1510户、54689平方米。根据区委、区政府明确的2020年旧住房成套改造任务，曹杨一村二工区全面启动旧住房成套改造签约工作，其他工区同步有序推进。

“住房是居民最关心、最迫切、最现实的利益问题。作为老旧住宅小区占比70%以上，且有着普陀全区半数以上非成套住房的街道，居住条件的改善无疑是曹杨最大的民生之一。”曹杨新村街道党工委书记许春辉对《国际金融报》记者表示，“曹杨2008年便启动了旧住房成套改造工程，今年更是按照全区要求打响了‘三旧’换‘三新’的攻坚战，马力全开、加速推进，推动最老工人新村‘穿新衣、焕新颜、展新篇’，提升百姓们的居住品质。”

根据规划，曹杨一村旧住房改造共分为四个工区，目前一工区暂未启动，从2019年12月起，曹杨一村二、三、四工区已相继启动。截至8月23日，二工区共涉及需改造12幢359户，已签约357户，签约率99.4%，其中11幢已100%签约；三、四工区已启动4批21幢719户，已签约550户、签约率76.5%。

“旧城改造是改善民生的重要环节，对于提升城市品味，创造环境优美、秩序井然的生活环境，增强居民群众的获得感、幸福感、安全感等方面具有重要的现实意义。”南京大学长三角文化产业发展研究院院长顾江在接受《国际金融报》记者采访时表示。

“通过旧城改造，有利于科学规划和调整建筑空间布局，更新城市形态，美化城市形象，满足新的城市功能的要求；有利于整合优化和凸显城市土地资源优势，调整城市产业结构，促进城市经济发展；有利于改善投资环境，提高城市吸引和幅射功能，打造城市品牌，提升城市竞争力。”顾江表示，与此同时，城市的更新还能大幅提升城市的服务功能，提升居民生活品质和幸福感，更好地满足广大人民群众对美好生活的向往。

事实上，曹杨一村只是上海旧城改造的一个缩影。按照计划，今年上海中心城区将完成成片二级旧里以下房屋改造55万平方米、受益居民2.8万户。

不仅是上海，长三角各地也不断推进相关工作。

例如，根据近日公布的《杭州市标志性工程推进工作方案》，杭州市发改委形成了2020年必须开工、2020年必须完工、亚运会前必须完工三个梯度。其中，老旧小区改造工程位列“2020年必须开工”名单内。据“杭州发布”消息，杭州今年计划改造老旧小区300个，改造面积超1200万平方米，受益居民将超15万户。

再如，根据南京市物业指导服务中心消息，南京市今年计划整治老旧小区约68个，建筑面积216万平方米，房屋779幢，涉及居民3万户。

安徽方面，截至2019年底，安徽省已累计改造老旧小区2149个，建筑面积7388万平方米，涉及居民84.7万户。2020年计划开工建设项目871个，改造房屋面积2500万平方米，涉及住户26万户。

“旧城改造，特别是老旧小区的改造，事实上是这一轮城市更新的重中之重，主要意义在于推动主城区老旧小区居民生活质量的提高。同时，将对城市形象更新，以及文化肌理的更新和复兴，起到非常重要的作用。”南京大学城市科学研究院副院长胡小武在接受《国际金融报》记者采访时表示。

探索，“旧改”难在哪，该怎么改

“旧改”对促进城市长远发展的意义毋庸置疑，但长三角区域城市开发建设早、旧城区多，改造任务很重，也面临诸多挑战。

首先，钱从哪里来？

“旧区居住密度高，动迁成本高，同时补贴土地缺口大，难以满足旧区改造的需要。”顾江表示，“解决办法有三。第一，做好顶层设计，制定改造标准，严格规范程序，打造长效管理模式，不断提升治理水平。第二，坚持多种模式推进，实现物业服务全覆盖。第三，依靠群众、发动群众，进行广泛深入宣传，广辟财源，多渠道筹措旧区改造建设资金。”

胡小武也认为，城市改造更新的资金筹措和平衡机制如何实现，是“旧改”的主要难点之一。“应该想办法提升老百姓的主动投入和参与度，并通过各种方式筹措更新改造的资金。”胡小武称。

值得关注的是，7月17日，在住房和城乡建设部大力推动下，国家开发银行与吉林、浙江、山东、湖北、陕西5省，中国建设银行与重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、苏州9个城市，分别签署支持市场力量参与城镇老旧小区改造战略合作协议。7月20日，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，其中提到“应建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制”。

其次，如何避免“千城一面、千街一面、千楼一面”？

“要用文化经营城市，打造城市新名牌。”顾江指出，“旧城改造改的是城市面貌，其将与延续的城市文化构建新的城市风貌，是历史传承和现代生活的交汇产物，具有新的城市亮点和新形象。维护好历史传承，需要政府和民众齐发力，不仅地方政府要真正承担起改善民生、保护并促进文化传承的责任，同时也需要唤起全社会文化遗产保护的责任，强化文化保护的公众参与，让民众真正成为文化遗产的主人。”

此外，“旧改”之后的城市治理、城市管理应该引起重视。

在这方面，长三角已经有所探索。例如，今年7月，浙江省住房和城乡建设厅印发《关于加强和改进城镇老旧小区物业管理工作的指导意见》，推进建立老旧小区长效管理机制。包括实现物业管理覆盖、推动业主大会等规范运作、完善物业服务标准规范、拓展专项维修资金筹措渠道、加强小区物业费和经营性收益管理、整合使用老旧小区公共管理经费、老旧小区改造中增设物业用房、加快物业智慧信息系统覆盖老旧小区等。

业内人士还强调，须防范借“旧改”炒作房地产。

“在‘旧改’过程中，往往存在几种炒房的现象。第一，‘旧改’有助于改善城市面貌，‘旧改’项目周边的楼盘面临炒作。其次，‘旧改’会涉及动拆迁，部分拆迁户获得相应补偿后，若不积极引导，资金也可能进入炒房领域。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“扎实推进长三角一体化发展座谈会明确了‘旧改’工作思路，有助于长三角后续相关旧改工作的推进。尤其是在今年‘旧改’发力的背景下，明确工作目标，强调防范借机炒作房地产，对地方政府和房企都具有启示意义。”

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