第一上海：融创中国目标价43.5港元 维持买入评级

土储价值依旧是核心竞争力，融创服务分拆上市在即

归母净利润增长6.5%至109.6亿元：截至2020年中期，公司录得营业收入773亿元，同比增长0.66%，其中物业销售731亿元，基本与去年同期持平；文旅城建设及运营收入约9.79亿元，受卫生事件影响，同比下滑9个百分点，其他业务收入32亿元，同比增长40%．公司录得毛利约177.6亿元，同比下滑8.3个百分点，毛利率23%，同比下降2.2个百分点。公司费用率以及有效税率相比同期略有下降，公司录得归母净利润约109.6亿元，同比增长6.5%。归母净利率约14.2%，同比上升0.8个百分点。

全年6000亿销售目标不变，土储依旧是核心竞争力：2020年1-6月份，公司实现合同销售额约1953亿元，同比下滑8.8个百分点，主要受卫生事件影响以及华北区域部分城市仍相对疲软。但随着下半年公司推盘量大增，下半年可售货值达6213亿元，其中全新项目约4452亿元，可售货值相对充裕且预计下半年销售也将处于稳步复苏阶段，预计大概率可顺利完成全年销售目标。截至2020年中期，公司确权土储超2.5亿平，货值超3万亿，其中一二线城市占80%，土储成本4312元/平米，土储优势依旧极具竞争力，公司也多次精准判断市场，控制拿地节奏，不断巩固土储优势。

融创服务分拆上市在即：2020年8月6号，公司发布公告，拟分拆融创服务在香港联交所上市，公司持有融创服务100%权益。预计分拆上市后，公司持有融创服务不少于50%，预计将以全球发售以及小部分分派等方式进行。融创服务多年来持续深耕核心城市，在一二线布局大量高品质项目，截至2020年中期，融创服务在管面积约1.01亿平，储备面积1.26亿平，储备面积充足，在管面积持续增长预见性较强。此外，融创服务也拥有多样化物业组合，其中住宅约73%，商业及办公约13%，城市公共及其他占14%。此外，公司也将为融创服务带来全方位支持，不仅是大量土地储备，还包括多元化产业能力、大量合作伙伴及产业合作资源等。

目标价43.5港元，维持买入评级：考虑到今年华北区域部分城市楼市相对疲软，公司在华北区域土储货值占比达17%，同时今年武汉等湖北区域受疫情短期影响较大，去化率相比同期有所降低，尽管可通过降价促销等方式走量，毛利率仍将一定下滑风险；但考虑到随着下半年销售的逐步复苏，公司推货量的大增，全年销售有望实现6000亿销售目标，销售保持稳健增长。尽管短期受部分城市楼市小周期疲软态势拖累，但长期公司土储体量仍极具竞争力，土地储备充足且布局相对优质，此外，融创服务分拆上市在即，或将成为催化剂，我们预计2020-2022年，公司录得归母利润约281亿元、332亿元、385亿元，给予2021年5.5倍市盈率，对应目标价43.5港元，维持买入评级。

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