高层称物业力争年内上市：恒大“瘦身”？或继续分拆其他优质资产

中国恒大集团（简称“恒大”）于8月31日举行2020年中期业绩会发布会。会上，恒大总裁夏海钧透露，恒大物业力争年内完成上市，公司会考虑继续将一些优质资产逐步分拆上市，以实现公司负债的大幅度降低。

财报显示，2020年上半年，恒大营业收入2666.31亿元（人民币，下同），同比增17.5%；毛利666.82亿元，同比降13.7%，毛利率25%；公司股东应占利润65.4亿，同比降56.2%；每股基本盈利0.495元；期末，该公司负债总额约为1.98万亿，较2019年年末增7.03%。

物业宣布上市计划后 恒大考虑继续分拆其他资产上市

夏海钧在会上表示，恒大物业成功分拆、引战投入股，预计将为恒大降低净负债率19个百分点。他透露，“我们希望能够尽快完成（分拆上市），力争在今年完成，但是（结果）要依靠于监管部门的掌控。我们也在谨慎地审视，下一步有哪些优质的资产可以分拆上市。”

今年7月底，恒大宣布正考虑分拆物业管理服务独立上市。次月，恒大发布公告，称旗下物业管理业务合计引入235亿港元战略投资。交易完成后，恒大物业将会由战略投资者持股28.061%，由恒大集团持股71.939%，仍为恒大集团间接非全资附属公司。按照235亿港元的总代价计算，恒大物业的总估值约为837.46亿元。

经梳理，在恒大物管业务此次引入的战略投资者中，除了红杉资本、中信资本、农银国际、光大控股等，也有马云的云锋基金和马化腾的腾讯控股，还有恒大的“熟人”如刘銮雄夫妇、周大福郑家纯家族、人和商业主席兼执行董事戴永革等。

资料显示，恒大金碧物业有限公司在管项目遍布全国280多个城市、超1200个，合约管理面积约5亿平方米，管理业态涵盖中高档住宅、甲级写字楼、旅游综合体、城市综合体、学校及会所运动中心等。

截至目前，恒大集团的主要业务包括地产、新能源汽车、旅游、健康、院线、人寿和互联网服务等业务，旗下上市公司有中国恒大（HK.3333）、恒大汽车（HK.0708）、恒腾网络（HK.0136）、嘉凯城（SZ.000918）和ST恒宝（OC：834338） 。

距离其公布物业分拆上市计划仅过去一个月，恒大为何此时表态要继续分拆其他资产上市？这与其降负债计划有关。

在今年3月举行的恒大业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印宣布公司开始实施新战略——“高增长、控规模、降负债”。其中，“降负债”是要把有息负债每年平均下降1500亿元，到2022年要把总负债降到4000亿元以下。

而“高增长”和“控规模”目标分别是2020年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；未来三年每年要降低土储3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。许家印当时解释道，实现销售8000亿会增加2500亿的销售回款，而减少土地储备3000万平方米等于减少600亿支出。“一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。”

据恒大管理层介绍，截至今年6月末，公司有息负债较今年3月末下降400亿元。

“以最大力度降负债”恒大称将向国家调控指标靠拢

不过在最新的融资政策下，上述的“降负债”计划节奏或许会进一步加快。

近来多家媒体报道称，今年8月20日住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制。有消息称监管部门准备持续收紧地产开发商的融资，为融资设置了“三道红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍，并根据情况将房企分为 “红-橙-黄-绿” 四档。

根据国盛证券按“三道红线”标准测算，以2019年末数据为基准，销售排名前50位的房地产企业中，均未超过警戒线的有11家，超过1条警戒线的有15家，超过2条警戒线的有8家，超过3条警戒线的有15家。

夏海钧在回应“三道红线”的问题时表示，“无论国家最近推出的对金融机构的管控（措施），或对房地产企业的管控（措施），都是希望房地产业健康、稳定、快速地发展。恒大坚决支持国家对房地产的调控，对于国家监管部门提出的各项指标、各项管理要求，我们都会严格地推动公司战略向这些指标去靠拢。”

他表示，2020年下半年，恒大会以最大决心、最大力度降负债：一要继续加大销售及销售回款，下半年力争回款3800亿；二要严控土地储备规模，实现土储负增长；三要逐步分拆优质资产上市。

“我们相信下一步公司还会陆续地把一些优质资产逐步分拆上市，通过资本市场的释放，来为我们股东创造更大的效益，也同时实现公司的负债大幅度降低。我们非常有信心，在不远的将来，公司的各项指标能够完全达到监管部门的要求。”夏海钧称。

财报显示，今年上半年恒大合约销售额3488.4亿，同比增长23.8%，合约销售面积3863.2万平米，同比增47.5%；累计实现销售回款3120亿，同比增长66.5%，为其历史最高纪录；年内回款率达90%。

截至年中，恒大完成全年6500亿销售目标54%，以及8000亿内控销售目标44%。据夏海钧透露，公司下半年可售货量超8100亿，按照上半年56%去化率预测，下半年将销售4536亿，全年有望达到8000亿销售。

土储方面，今年上半年恒大共计购得住宅土地储备111幅，并就现有19个项目进一步购买周边土地，新购住宅土地储备建筑面积5459万平方米。截至2020年6月30日，该公司总规划建筑面积2.4亿平方米，较2019年同期降低24.8%；土地储备原值5094亿元 ，较2019年同期增加4.44%。

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