“全球最难买得起房”的深圳 60%市民将住“公屋” 能实现吗？

来源： 中国房地产报

被称为“全球最难买得起房”的深圳，提出让60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房中，这无异于一场大改革，立刻引发了社会关注并发问，“这会是真的吗”？

中房报记者 许倩丨北京报道

深圳首个“积分买房”的楼盘于8月13日公布了名单，共有5178名购房者获得摇号资格，留给他们争选的房子，只有556套。这是一个大事件，也印证了在深圳买房难的现实。破局势在必行。

8月28日，深圳市住房和建设局局长张学凡在一次公开演讲中透露，新加坡是深圳学习的榜样，未来深圳的住房比例是“六比四”，让60%的市民住进公共住房。为此，深圳市将加大住房供应，推进大规模住房建设。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，深圳从来没有像现在这样重视住房供应、解决住房难题，“当下的深圳，科技创新面临红利期过后的空档，高房价、投资炒房泛滥，这是科技创新的大敌，必须要迈过这个坎儿”。

新问题也随之产生，即如果未来深圳60%的新房要留给公共住房，那这些公共住房供给的效率（交通、教育、社区、物业、体验等）能和商品住房一样吗？这些住房能满足市民想获得资产收益、成为有产者的夙愿吗？“如果不能，人们最终还是会想方设法追逐商品住房。而且新房大部分为公共住房，商品住房供给量少了，成为稀缺品了。”李宇嘉认为。

这样的逻辑下，未来深圳房价能降吗？很难。

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深圳为什么下了决心

7月15日，深圳出台楼市调控政策“新八条”，在新政出台前，人们排队离婚

来了就是深圳人——走在深圳的大街小巷，时常能够看到这样的标语。这个口号很具亲和力，遗憾的是，也落入了“理想很美好，现实很骨感”的尴尬，据中国房地产报记者获得的一份数据显示，深圳实际人口住房自有率为21%，常住人口住房自有率为24%，其中，户籍常住人口住房自有率55%，非户籍人口住房自有率仅11%。有70%多的人仍然居住在城中村，人均住房面积仅27.8平方米，在国家和广东省的最低标准线之下。

深圳的高房价令人“望房却步”。一方面是人口和经济的迅速增长，另一方面是可利用建设用地相对不足等原因，深圳成为中国诸多城市中新房供应和人口增长最为尖锐的城市之一。

从人口上看，2019年，深圳城镇居民人均可支配收入6.25万元，居各经济特区之首。常住人口约1344万，40年来，常住人口增长约42倍。而同期，北上广人口增幅在1~2.5倍之间。

从用地上看，目前深圳全市面积仅有1997.47平方公里（不含深汕特别合作区），仅为北京的12.17%、上海的31.5%、广州的26.76%。2005年深圳出台了《深圳市基本生态控制线管理规定》，划定了974平方公里不可开发，占去了将近一半的面积。在仅剩的1023平方公里土地中，2016年已建成面积达到了923.25平方公里。即从2016年开始计算，如果不考虑旧改，深圳能够使用的新增土地面积不超过100平方公里。

数据显示，从2012年到2017年，深圳新增700多万平方米商住工业土地供应中，居住用地仅占比约8%。

2017年11月，深圳公布《深圳市城市建设与土地利用十三五规划（2016-2020）》，按照这一文件，到2020年，深圳50%的土地不可开发，15%的用地划拨给了工业，剩余35%由居住、商业、交通、公共服务设施共同使用。

深圳人地矛盾进一步被激化，房价像坐上了火箭一路飙升。

为落实“房住不炒”、精准打击投资炒房，今年7月15日，深圳推出了最严楼市限购新政。但业内人士认为，新政仍未脱离过去的老套路——在控制“需求端”上做文章，而供给端和基本面未发生根本改变，市场对未来楼市新一轮反弹的顽固预期并未扭转。

对于深圳而言，想要持续发展不可能限制人口流入，土地资源又十分紧缺，要解决住房问题只能从增加住房供应下手。

深圳为此提出大规模建房行动。张学凡提出，新加坡是深圳学习的榜样，将来深圳市60%的市民住在政府提供的租赁或出售的住房当中。他表示，大规模建房行动包括商品房和公共住房这两大块。其中，公共租赁住房这一块，有110万套公共租赁住房的发展目标，每年公共租赁住房建设10万套，深圳将通过五年甚至八年的补短板，力争使得住房供需矛盾得到较好地缓解，以此稳定房地产市场，让市民从“住有所居”迈向“住有宜居”。

新加坡住房模式常常被国内大城市提出要学习与借鉴，所谓“新加坡模式”就是1964年提出让“居者有其屋”的政策，鼓励中等收入和低收入阶层购买由建屋发展局兴建的组屋（政府所有权，公民可以居住99年），从而建立起组屋+商品房的二元住房结构。

如今新加坡政府已推出超过100万套政府组屋，分布20多个市镇，覆盖了80%的居民，这些居民中住房自有率高达90%，人均居住面积达30平方米。组屋周边配套齐全，有医院、商场、体育馆、图书馆、学校和幼儿园，可以满足居民日常基本生活需求。

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学新加坡模式容易，问题是要真做

记者发现，这不是深圳第一次提出学习新加坡住房模式了。早在2007年，深圳市就派出考察团，学习新加坡的住房制度，但现在看，尽管学了很多，但落地难。

深圳市前副市长张思平此前撰文称，2003年以前，实践了近20年的深圳住房制度改革方向和基本政策是正确的，并取得了基本成功；但从2005年至2015年，深圳却失去保障房建设的“黄金十年”。数据显示，过去十年间，政府保障房建设规模与市场商品房建设规模之比大体上为1：9。

深入地看，失去保障房建设的“黄金十年”的城市，并非独有深圳，2003年后的十年里，可以说一二线城市都或多或少在保障房建设上缺位。

失去就得找补回来。2018年8月1日，深圳市发布《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》，提出“以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立租购并举的住房制度为主要方向，以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障，进一步深化住房制度改革，构建系统完善的住房供应与保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。”并设定目标：到2035年，新增建设筹集各类住房共170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。

为完成这一长期供应任务，深圳从今年起加大了居住用地供应力度，今年计划供应居住用地293.2公顷，占计划总量近25%，较去年计划150公顷增加了近一倍，其中公共住房和商品住房用地的供应量较去年均有较大增长。

李宇嘉表示，产业用地开始转向住宅用地，保留好工业区红线，剩下的都向住宅转移，加上交通场站开发，对于突破供地瓶颈，具有革命性的意义。

张学凡称，深圳还有一个目标就是在“十四五”期间人均住房面积从27.8平方米提高到30平方米。

这意味着，深圳正从以工业立市（保障充足的工业用地）的思路，转为兼顾关注民生和保障。

“目前深圳市场上仍需要有更多品种、更多形式的住房，特别是保障住房。”中国城市经济专家委员会副主任宋丁认为，类似于深圳这样的大城市，大量人口进入，在住房供应方面不能完全满足市场需要。通过一些模式来保证房地产行业的平稳健康发展，在坚持“房住不炒”的大原则之下，开展各类有利的探索。

西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登认为，加大租赁住房的供给将是现有住房保障政策的重要补充。此举将在很大程度上降低年轻人和外来人口的短期购房压力。若成功落实，这项政策将为未来我国一二线城市的住房保障政策起到示范性作用。开发商将有可能在未来承担相关租赁住房以及相关周边配套设施的设计、建设任务。

在肯定深圳市政府决心的同时，业内对于深圳能否真正落实新加坡模式，质疑声也很多。

“新加坡模式的核心是供应量充足以及住房投资属性的变化。从过去历史看，深圳目前土地供应较少，不够满足新增人口的住房需求。简单地学习新加坡难度很大。”中原地产首席分析师张大伟表示。

李宇嘉则认为，新加坡组屋成为一项真正覆盖全社会的福利制度，根源在于地方不仅不依赖地产，还把它当作基本社会保障来定位；政府主导组屋定价，低地价、低利率、低房价、政府补贴“四合一”让房价收入比控制在3~4倍，且公共服务做到了全球最好的均等化；组屋的供给模式也杜绝了投资空间。而深圳面临的最大问题，就在于在楼市泡沫最高位上开启改革，但同时要“稳地价、稳房价、稳预期”，还要靠地产支撑深圳的新定位，这是“不可能三角”。

李宇嘉进一步表示，即便新加坡将住房保障做到了极致，82%的居民住在组屋里，但真正的商品住房放在全国来卖，房价收入比高达21倍，全球房价最高排名新加坡排在第二。中国香港也是如此，其保障房大概覆盖了49%的家庭，公屋轮候时间平均为5.3年，但中国香港是全世界房价最高的地方。

设立经济特区40年，深圳取得了非凡的奇迹，站在新的起点，深圳今天其实最需要问自己的是——为什么有理想的人都爱来深圳？以后还能不能延续？过去因为深圳为来者提供了无歧视的“起点公平”，城市拥有极为包容的社会态度和精神气质。但随着时间推移，高房价和投机炒房正在慢慢改变人们的认识，深圳如果能向新加坡模式转型，这将是国内住房发展史上的里程碑事件，深圳也还是那个敢闯敢试的经济特区。

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