对症下药防范住房租赁风险

对症下药防范住房租赁风险

金融时报 马梅若

9月7日，住房和城乡建设部将《住房租赁条例（征求意见稿）》（以下简称《条例》）向社会公开征求意见。《条例》除了针对此前住房租赁中常见的虚假房源信息、隐瞒重大质量问题、赚取租金差价等提出禁令外，还着重提及要严禁违规提供金融产品和服务，并要求加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

上述问题本质上都与企业的现金流是否健康高度相关。有观点认为，监管层对上述问题高度重视，或缘于近期长租公寓的频频爆雷。

过去几年，长租公寓快速发展，在一线、二线等热点城市为不少老百姓提供了新的居住选项，但最近几个月该领域风险事件频发。8月27日，杭州友客公寓爆雷；8月29日，杭州巢客公寓爆雷；同一时间段，上海岚越也传出资金链断裂问题。虽然各问题机构的具体情况存在差异，但“高进低出”“长收短付”的经营模式是爆雷的主要诱因。

针对上述风险问题，《条例》可谓对症下药，对住房租赁机构存在的经营性风险，明确监管禁区。

所谓“高进低出”，是指不少长租公寓、租赁中介机构为做大规模，会付给房主比较高的租金，但在激烈的市场竞争下，反而会以较低的价格向租户出租；而“长收短付”则是指长租公寓或中介机构会按月向业主支付租金，但却要求租户一次性支付三个月甚至更长期限的租金。

这种价格倒置和资金错配现象看似反常，在业内却并非个例，其中蕴含的风险不言而喻。“高进低出”模式最初的广泛应用是为了获客、做大规模，从某种意义上讲，也是为给此后融资提供更亮眼的数据。但与互联网企业的技术成长遐想、边际成本偏低等形成的明显规模优势相比，住房租赁行业尽管也受益于规模效应，但折本冲量所带来的收益却并不明显。“高进低出”模式明显不具备可持续性，这意味着企业存在较高的资金链断裂风险。

“长收短付”虽然看似能缓解“高进低出”带来的资金压力，但这种缓释却并不能解决实际问题，反而更像是一场“以长补短”的击鼓传花游戏，最终只会让后期的资金窟窿越来越大。

对此，《条例》第三十八条明确，住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的，房产管理等部门应当将其列入经营异常名录，加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

相应的，金融产品和服务监管亟待加强，需要金融监管部门及早介入。

过去几年，“租房贷”产品一度热销，后因乱象发生而被暂停。租房者大多数是年轻人，积蓄不多，为了享受长租公寓所谓的“一次性付长期租金，平均租金较低”的小利小惠而选择一次性支付长期租金，但又因为手头资金紧张而不得不求助于“租房贷”等产品。然而，由于爆雷的租房机构往往并不按时足额支付房东相应款项，导致不少租户“房财两失”。因为房东无法如期收到租金，租客往往会被责令强制搬出，同时还不得不按期还贷，否则其个人征信信息就会染上污点。

为了避免类似问题的发生，“利用承租人或者房屋权利人名义套取信贷资金”被《条例》列为禁止行为。同时，违反《条例》规定开展住房租金贷款业务的，将会受到不同程度的责罚。其中，属于金融违法行为的，由金融监管部门依法给予处罚。

当然，对于违规金融产品的严管严控，并不意味着堵上了长租机构借力金融之道。《条例》强调，国家支持金融机构按照风险可控、商业可持续的原则创新针对住房租赁的金融产品和服务，支持发展房地产投资信托基金，支持住房租赁企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券，专门用于发展住房租赁业务。

目前来看，对长租公寓业务模式的探索尚在起步阶段。政策鼓励“租售并举”，热点城市也迫切需要繁荣稳定的住房租赁市场来留住人才。但业务创新绝非违规操作的幌子，在不可持续的商业模式下仅靠租户不断投入资金辗转腾挪，注定难以获得健康稳定的市场发展。

期待在住房和城乡建设部、金融监管部门、金融机构、长租机构、中介机构等多方协同努力下，企业能够放弃短视行为，建立可持续的业务和资金流模式，构建稳定的住房租赁关系，让长租市场真正长久健康发展。

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