债台高筑、陈凯弃阵 黑马新力控股开始“裸奔”

原标题：房企观察|债台高筑 陈凯弃阵 黑马新力开始“裸奔”

来源：一点成都

楼市风云变幻不可测为大家熟知。在楼市这片大海里，开发商像狂风巨浪，购房者如一叶扁舟。卖方，在信息不对称下占据强势地位；买方，如果缺乏一双慧眼，付出的代价就可能会很沉重。在莫测的市场中，我们需要直面这样的现实。

在身边人印象中，张园林常年穿着白衬衣，最上面那粒扣子不系，套上灰色西装，左手插在裤子口袋，老板派头十足。

不过在外界看来，44岁的新力创始人却低调到有些神秘，不太出席公开活动，喜欢隐身幕后操控。他用了十年，将新力做成江西省最大的房企，并拓展至全国。

在百度百科里，对他的介绍很简单：从事房地产行业，财富来源于新力控股。闷声发大财，挺好。

本来张园林可以继续低调下去，但9月7日，加入新力控股不到半年的明星经理人陈凯的离职，将新力和背后的张园林一起推到了聚光灯下。

9月7日晚10点半，新力发公告称，陈凯因需投放更多时间于个人及其他事务，已提出辞任公司执行董事、联席董事长及行政总裁职务，自2020年10月1日起生效。

花巨大的代价“挖来”人才，半年就离职？新力的环境是否容不下“新力量”？

今年3月，媒体报道陈凯、许进业及徐春加入新力核心管理层。陈凯被委任为公司联席董事长、行政总裁兼执行董事，和新力创始人张园林平起平坐。

8月31日，陈凯还率领全新的管理层，出席了公司上半年业绩发布会。

会上，陈凯还对年度销售目标、未来投资战略都进行了说明。至少从表面上看，外界没产生任何异样。

令人意外的是，在业绩发布会召开仅几天后，陈凯就正式提交了辞呈，并对离职态度坚决，基本没有回旋余地。

发生了什么？

从3月2日到9月7日，入职仅仅半年后就离职，让这一切看起来好像是一个短暂的试用期。

按新力的口径，“公司创始人、董事长兼执行董事张园林感谢陈凯为公司做出的贡献，并对陈凯在期内所作的工作表示认同。”

“两人在公司的管理风格和方式方法上各有特点，但目标是一致的，并无重大分歧”、 “陈凯任期内所设定的组织和机制继续沿用”。

而陈凯只有一句：“辞任并不影响与张园林的兄弟之情，与新力还是会有合作正常推进。”

能够看出来，就算分手，双方都想努力保持罗曼蒂克式的优雅。但有些“此地无银三百两”。

因为大家也都明白，如果不是双方有不可调和的矛盾，也不会出现半年就分道扬镳这样的折腾。

在已到“知天命”年龄的陈凯所任职的企业中，新力控股估计是任职时间最短的一家。

7日消息一出，新力股价即以下跌0.25%收盘。从K线来看，自6月开始，新力控股一直在走下降通道。

2019年，新力控股登录香港联交所，仅仅用了9年的时间，张园林缔造了地产界一个新的资本传奇。

但与全国大踏步扩张伴随而来的，是新力控股盈利能力的走低。2019年，新力控股的毛利率为29.6%，相较2018年37.3%下跌7.7个百分点。

净利率方面，2019年新力控股的净利润率为7.5%，也远低于行业平均净利率16.39%。

对此，陈凯曾表示，“新力在江西的净利润率是10%。但是在长三角跟大湾区等地的利润率水平仅有5%左右。”

而回归江西，似乎是陈凯的重要战略方向。“未来公司深耕江西，加大产业勾地、做些代建有利于利润增长。”

从新力控股2020年以来的拿地动作来看，展现出了“重回”江西的意图。

据不完全统计，今年前6月，在新力控股176.7万平方米的总权益建筑面积中，约有93.3万平方米位于江西，占总权益建面的比例为52.8%。

而这似乎无法满足张园林的野心。前几年全国化，他就一直想摆脱“区域房企”的标签。

据媒体报道，陈凯与张园林的矛盾引爆点在某些高管的去留上。而随着调整继续深入，陈凯与张园林发生了更大的分歧。

确实，在陈凯与张园林这个层面，如果不是关乎战略层面的分歧应该都不算分歧。

自陈凯加盟新力后，在组织架构和人事、投资战略等方面做了一系列调整。陈凯也召集了一系列旧部来加盟，准备大干一场。可惜作为老板的张园林或许已经没有足够的耐心去等待。

入职有多迅速与甜蜜，离职就有多分裂与决绝。

经济学中有著名的“不可能三角”理论。对房企而言，规模、利润、现金流也是“不可能三角”。

房企很难在规模快速扩张的同时保持高利润水平及现金流安全性，尤其是对于中小规模房企。

新力也不例外。“高杠杆+高周转”，利用杠杆撬动规模，曾是新力实现规模突破的不二法门。

按照新力地产官宣说法，为了冲击千亿房企阵营，公司采用“120天启动开发、180天达到预售标准”的高周转开发模式。

同时，上高杠杆。公开数据显示，2016-2018年新力净负债率为190%、270%、240%，名列行业内净负债率前茅。

但吊诡的是，到了2019年，这一指标快速下降至67%。对此，网上专业的财务分析很多。

业内人士指出，这些是“财务技巧”。

比如通过大量增加非控股性权益占比，将许多项目子公司不纳入合并报表的范围。从而将大量负债转移到表外，减少了表观负债规模，进而快速降低了表观杠杆率。

地产企业的杠杆有表内显性的杠杆，也有表外隐性的杠杆，一般表外负债定量研究难度相对较大。但有一点是明确的：欠的债总是要还。

此外，新力的融资成本也一直高居不下。日前，新力控股集团发行了一笔2.1亿美元的优先票据，期限两年，债券票息为10.5%。

在规模千亿上下的房企中，新力是近期发行美元债成本居于最高之列，其余规模相近的房企融资成本多数在年息7%-8%。

对房企而言，得不到很好的融资输血，只能低利润“裸奔”。

更为严峻的是，2021年1月1日起，管理层将在房地产行业全面推行“三道红线”，并会将房企按“红-橙-黄-绿”四档管理。

而新力地产这样负债水平的企业无疑会受到很大限制。Wind数据显示，新力地产剔除预收款后的资产负债率大于70%（为76%）；净负债率大于100%（为107.5%）；现金短债比小于1.0倍（为0.91）。

这意味着，在融资收紧的新政策环境下，曾经撬动“地球”的杠杆支点被抽走——拼规模速度的日子会一去不复返。对新力这种高杠杆房企的影响无疑是致命的。

另外，张园林的实际“钱仓”之一——新力科技，在今年7月悄然退出了江西首家地方AMC——江西省金融资产管理股份有限公司。丧失“地方AMC”这个金融牛，或许并非张园林的初衷。

8月31日，新力发布中报。数据显示，上半年新力累计实现合约销售额435.44亿元，同比增长约1.6%；对应的权益销售额约为210.61亿元，同比增长约6.8%。

虽然报告期内毛利为26.3亿元，同比增长13.8%，归母核心净利润6.8亿元。但因此前盈利能力薄弱，业绩提升后仍然与同规模房企间存在差距。

快速奔跑的“黑马”，需要强有力的资金“输血”。无血“黑马”拿什么来谈千亿战略？

彼时，陈凯为其开出了两道“药方”：深耕现有区域、向管理要效益。

尴尬的是，现在陈凯走了。同样尴尬的是，之前跟随陈凯而来的这些人在新力的前景也产生了不确定因素。

风云变幻的2020年，很多行业、企业和个人都遇到了前所未有的难题，新力无疑也遇到了。

接下来，张园林会“按方抓药”还是另有新招，一点君将会持续关注。

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