房地产真的是海南最大的敌人

作者：章子姨

来源：壹地产

昨天，海南旅游局发布消息说，今年春节三亚接待了74万游客。他们人均消费3700元，排全国第一：

是第二名苏州的三倍。

公告里一片喜气洋洋，但翻了翻以往的数字，子姨却觉得有些不对劲。

2019年春节，三亚接待了99.65万客人，旅游收入103.85亿。也就是说，相比2019年三亚游客少了25万人，但收入则足足少了70亿，人均消费也骤降：

从1万多元降到了3700元。

再仔细看看今年的统计数据，答案就出现了。今年来三亚过年的74万人中，有55万人是过夜的，但只有28万人是住酒店的：

其余的27万人，住在非经营性住宿单位。

也就是住在自己家里。这部分人群基本没给三亚贡献什么消费，七天人均消费844元。

换句话说，买了海南的房子，就不再会买其他东西了。

而其他来过年的人，很多也是直奔售楼处。这个春节，海南的中介们深深地体会到了什么叫鲜花着锦，烈火烹油。

三亚碧桂园海棠云墅项目售楼处人满为患。各位销售放弃了过年，在人群中来回忙碌穿梭。有中介从初一到初七，一口气接待了五六组客户，但面对一直源源不断看房客，也只能把客户分给同事。

一位杭州女游客，在大年初三和置业顾问聊了半个小时后，就同意了看房邀约。在初四便成功认购；一位65岁的黑龙江客户，在初五加上销售微信，第二天跑了两次工地就下定了…

他们买的，都是六七百万的房子。

其实，每年春节都是三亚楼市的旺季，但往年一名销售，整个春节也就接待一两组客户。而今年，只是海棠云墅这个只有200多套房源的项目：

一天就能卖掉大约20套。

不只在三亚，海口很多楼盘，买房需要几十万的茶水费。这三个字，子姨已经好长时间没有听说过了。

比如备案价是1.7万/平的恒大美丽沙，需要额外缴纳18万元的“认筹金”；长弘·御府项目要求提供10万到25万不等的服务费；庆豪天悦需要购买装修包+21万的车位。

根据限购规定，外地户籍人口在海南购房，要缴纳两年个税或社保。不过，开发商的智慧是无穷的。

子姨了解到，三亚包括碧桂园海棠云墅、天骄海棠湾、海棠潮鸣等项目在内的绝大部分楼盘，都可以采用补缴个税、延迟网签的方式购房。

客户只要七天或者分期在三个月内缴清全款，就能和开发商签订一份：

草签协议。

两年后，客户拥有购房资格时，开发商会退回全部购房款，并重新签订正式购房合同，客户再将钱打入监管账户。

海棠湾的某医疗项目，医院还没建起来，就以等额医疗卡的方式开始卖配套住宅了。

延迟网签、茶水费、捆绑精装修，这些曾经在环京楼市最火热时候出现的事情，在海南上演了。

经历过环京楼市崩塌的朋友肯定清楚，一旦政策收紧、楼市下行或者开发商出现现金流问题，客户凭借一份草签协议，很难再把房子退掉。

但大家相信海南楼市，最重要的原因是因为一项政策——从去年3月8日起获取的土地实行现房销售，新出让用地预计最早2022年可供货入市，海南中短期住宅新增货量断档明显，住宅产品稀缺度上升。

去年，海口的住宅用地是以保障性住房用地为主，纯商品住宅用地仅为6%。

三亚更“激进”，2020年，三亚全年出让土地48宗， 但其中35宗都是以划拨方式供应，主要用于科研体育、医疗卫生以及公共服务设施用地等。

而仅有的8宗住宅用地，也全部用于安居房建设。也就说：

整个2020年，三亚普通商品房项目用地是0供应。

未来海南的商品房项目会越来越稀缺。过去一年，三亚不少项目，房子总价都有几十万的上涨。比如海棠华著，过去一年每套总价涨了200万左右、海棠潮鸣涨了50到100万…

春节前，海南就打击整治过一批捆绑销售、捂盘惜售、规避限购骗取购房资格的项目。很明显，海南岛顶层规划的美好未来中，并不包括房地产这位成员。

三亚今年的旅游数据也充分说明，卖房一时爽，但旅游就很尴尬了。人们只要在海南买了房子，旅游消费就非常低了。

一位海南中介说，海南自贸港会在2025年封关，到时候这里的房价是要向香港靠拢的。但子姨记得，海南省的领导去年介绍自贸港总体建设方案的时候，也说过：

房地产曾经有过的历史上带来的风险，几起大起大落的风险，可以说在自贸港政策发布后不会再出现。

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