祥生“加速度”:走了一条资本捷径 高价拿地在未来或仍是祥生常态

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乐居财经李奕和 发自上海

故事发生在祥生集团（02599. HK）上市的两个月后。

这家被行业称为是最后一家登陆资本市场的TOP30千亿房企，近来以另一种形式出现在外界的视野——发力股权融资。

2月4日，祥生地产集团将旗下杭州星扬企业管理的1.32亿元股权数额，悉数出质给杭州宸河资管（有限合伙）。

三天后的2月7日，该公司再次将旗下诸暨祥生祥韵置业的5050.5万元股权数额出质。这一次的质权人是杭州迦明资管。后者并非第一次出现在祥生地产集团的质权人名单中。

祥生地产集团对上述两家公司，均是100%出质。

股权融资

去年6月3日，祥生控股向港交所提交招股书；11月18日，祥生控股正式挂牌上市。短短几个月，祥生创下从递交招股书到完成上市仅用时168天的记录。

而上市当天，陈国祥与陈弘倪父子二人共同敲响的上市锣声，都为祥生在外界创造了更多的话题和足够的关注度。

当然，外界对祥生的关注还远不止于此。祥生还被誉为是“最后一个登录资本市场的TOP30千亿房企”，是“地产黑马”，甚至于其本身的“浙系出身”都自成话题。

而今，发力股权融资成为祥生的又一热点话题。

自“三道红线”出台以来，房企融资方向发生改变：加速降杠杆、减少非标融资占比；以及发力股权融资，包括增发配股、推动多元业务上市等，而更易操作的项目股权转让、股权质押等成为多数房企的必选项。

事实上，仅今年以来两个月内，祥生地产集团就出质了杭州暨越企业管理、南通市祥琪房地产、绍兴祥生弘越房地产、岳阳雄城置业、杭州星扬企业管理、诸暨祥生祥韵置业6家公司股权，均被其100%出质，涉及股权数额达4.81亿元。

这还只是祥生地产集团近段时间以来股权出质的一部分。据乐居财经统计数据显示，2020年下半年以来，祥生地产集团质押的标的企业就有27家，股权质押数额达23.23亿元。

当中，绝大部分标的企业是被祥生100%质押。这些被质押企业主要包含房地产、置业、资管、企业管理四个类型。

在最新的两起质押中，杭州星扬企业管理的注册资本达3亿元，股东方包括绍兴天庆企业管理、祥生地产集团、杭州宸河资管（有限合伙），三者以1.38亿、1.32亿、3000万的认缴金额，分别持有该公司46%、44%以及10%股权。

祥生地产集团将杭州星扬企业管理的1.32亿元股权数额出质，也就是其持有该公司的100%股权。而作为杭州星扬企业管理第三大股东以及该笔质押质权人的杭州宸河资管（有限合伙），凭借这笔质押将持有杭州星扬企业管理54%股权。

事实上，今年2月4日，杭州宸河资管（有限合伙）才刚成为杭州星扬企业管理的新增股东方。同一日，祥生地产集团就急着将其手上的全部股权质押，杭州宸河资管（有限合伙）的角色可见一斑。

资料显示，杭州星扬企业管理的经营范围为企业管理、信息咨询服务、市场营销策划、代理等。该公司旗下全资持有一家名为衢州天睿祥吉房地产的地产开发公司。

2020年12月22日，杭州星扬企业管理就经过336轮竞价，以5.755亿元的总价竞得衢州柯城区花园街道道士田铺-2号商住地，楼面价8882元/平方米。

引入杭州宸河资管（有限合伙），或正是为引入资金开发上述地块之需。

相比之下，另一家被质押的标的诸暨祥生祥韵置业，股权结构要简单许多。该公司注册本5050.5万元，祥生地产集团是大股东，也是唯一的股东。相同的地方在于，两家公司均被祥生地产集团100%出质。

规模追逐

早在去年上市之时，祥生控股董事会主席陈国祥就表示，上市后，公司将凭借多元化的产品与服务，以规模为基石，以品质为要求，在经验丰富的管理团队带领下，精益求精，稳步向前。

规模仍是祥生今后目标的重要组成部分。

成立于1995年的祥生，2004年开始走出诸暨，策略性地将业务拓展至长三角区域；2007年首入上海，开发了上海祥生福田雅园，全国化布局逐渐打开。

2016年以来，祥生采纳“1+1+X”扩张策略，以浙江为基础，深入渗透泛长三角区域，并扩展至泛长三角区域以外其他具高增长潜力的城市。

凭借这一策略，祥生一路“开挂”，高速增长。数据显示，2015年祥生销售109亿元；2016年增长至180亿。至2018年实现1029亿的销售，跨入千亿门槛。从百亿到千亿，祥生前后用了不到4年。

高速发展的同时，祥生“逆势”降杠杆。此前招股书显示，在2017-2019年间，祥生的净资产负债比率为1380%、740%及360%，三年内大降千点。

截至2020年8月31日，祥生尚未偿还借款总额（包括计息银行及其他借款及优先票据）为414.42亿元，同期在手现金97.05亿元，股权融资将成为其跨越“红线”的关键。

曾有业内人士表示，为开拓更为多元的低成本融资渠道，是祥生谋求上市的重要原因之一。根据该公司招股书，祥生上市净筹款项的约60%将用于现有项目建设，约30%将用于偿还现有信托贷款，约10%用于一般业务经营及营运资金。

而发力股权融资，除了满足降杠杆需求，也为保持规模扩张路上有充足的“粮草”。据不完全统计，在长三角，仅去年上半年，祥生在杭州、温州、宁波、合肥等核心城市的拿地金额就已超过130亿元。

2月7日，祥生以上限价14.25亿元+竞配人才住房面积51730平方米竞得绍兴诸暨一宗商住地。地块历经7个半小时、532轮报价，溢价率34.94%。

而在去年12月22日，祥生以杭州星扬企业管理为主体，拿下的那宗衢州柯城区花园街道道士田铺-2号地块，溢价率71.79%。

据了解，截至2020年7月31日，祥生土储总面积2382万平方米，在11个省份、45个城市拥有205个分属不同开发阶段的项目。而为保持规模的高速增长，高价拿地在未来一段时间或仍是祥生的常态。

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