二手房指导价格机制 对刚需购房人是喜是悲？

原标题：二手房指导价格机制，对刚需购房人是喜是悲？| 市相

来源：地产杂志

文"柳瑶

编辑|高雅

“东西南北中，发财到广东”。从改革开放初期直至今日，这句话从未过时。

据恒大研究院和智联招聘联合推出“中国城市人才吸引力排名”报告显示，2020年深圳成为唯一跻身中国城市人才吸引力榜单前三的华南城市，另两个城市分别为上海和北京。

人口、人才是区域经济和各行各业兴衰的根基，能够有大量人口涌入是一件幸福的事情，但对土地面积仅是上海1/3，北京1/8的深圳而言，这是一件喜忧参半的事情。持续大量人口涌入让深圳房价不断上涨，为此诸多名企已经选择搬离深圳。人随公司，产业走，未来会怎样，显而易见。

为此，深圳市也努力调控，去年至今更是密集出台政策，从调整商品住房限购年限、完善差别化住房信贷措施、围堵“假离婚”等多维度出击，以遏制房价过快上涨。

但按下了葫芦又起了瓢。仅调控新房价格会造成一二手房倒挂，资金充足的深圳人不断炒新房，如此循环，深圳一二手房价格交替上涨，让真正的刚需难以“上车”。

在这样的背景下，2月8日，深圳终于对二手房做出了调控——建立二手房指导价格机制。

3595个小区指导价格均低于市场挂牌价格，本是一件让刚需购房者兴奋的事情。但是，深圳贷款买房业主一算却发现，若按新规买房，若房东不按指导价出售，他们的首付款将从三成提高到五成，对自己无疑是利空消息。

难道茅台酒指导价格的梗又要在深圳楼市上演了？

2月25日晚间，深圳市住建局另一纸通知发布，要求严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为。

这纸政策出来，能否缩小二手房市场报价和指导价的差距吗？还没有表态的深圳各大银行能否最终给到刚需购房人一张“上车”的票呢？如果两者都没达到刚需购房人的预期，他们只有延后买房计划这一个选择吗？

多家银行新放贷细则在路上

随着春节假期的结束，深圳终于有银行率先执行二手房指导价格机制。

2月20日，深圳光大银行内部下发的一则《关于二手住房按揭政策调整的通知》（下称“通知”）不胫而走。至此，深圳光大银行成为深圳市首家执行二手房指导价格机制的银行。

光大银行《通知》指出，根据《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》及监管要求，住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。

2月20日，深圳光大银行工作人员向新地产财经证实了此事。“确有此文件下发，我们已经从2月18日开始执行相关规定。”

一位熟悉深圳房地产交易的人士告诉新地产财经，光大银行本身办理的房贷业务就少，执行二手房新规对其业务影响不大，这可能其率先执行规定的原因。未来深圳二手房市场如何发展，还要看其他银行是否跟进，以及如何执行。

2月22日，新地产财经从深圳国有五大行和招商银行工作人员处了解到，对于新政上述6家银行都在认真对待，大概率会跟进这一政策。

当天，各家银行对如何执行新规虽都无法给出具体答案，但是各家银行都表示，对2月8日新政公布前递交的单子基本会按老放贷标准批复，至于2月8日以后的新增贷款单如何批贷款，虽然暂时无法确定，但是按新规批复的可能性更大。

2月22日，谈到银行对新政的执行文件何时会出台，6家银行工作人员还表示目前还在研究中，但估计不会等太久。

而仅一天之后，深圳建设银行对外表示，他们会将住建局发布的二手住房成交参考价格作为该行按揭贷款的参考依据，自2月23日起开始执行。

同日，深圳农业银行明确对外表示将会执行二手房指导价格机制，具体执行细则仍需时间研究。

其实，在2月9日对二手房成交参考价格的政策解读中，深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任王锋就介绍，银行将会以官方参考价作为发放贷款的重要参考，可以在这个基础上有所浮动，但太过离谱则可能触发约谈，并对此承担责任。参考价将跟随市场变动进行更新，目前暂定一年一更。

而率先执行新规的深圳光大银行工作人员对新地产财经表示，当下他们在执行二手房指导价格新规时是严格按照住建局的指导价格标准批放贷款业务的，没有浮动。

刚需买房被迫搁置

这纸由深圳住建局在2月8日发布的《二手住房成交参考价格表》，被认为是自去年7·15新政以来最为严厉的调控政策。

新政对深圳的二手房规定了指导价格，但明显低于二手房交易价格。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉解释，新房调控，有卖地限价、预售定价、批售控制、开发商“窗口指导”等抓手，但二手房市场调控却没有，交易量价是由千千万万的交易者驱动的，政府连最基本的价格都无法掌握。所以，各地调控楼市，基本以新房为主，特别在价格层面。而深圳启动二手房指导价格机制，意味着调控走向成熟。

从指导价格看，虽然总房款便宜了，但是对于部分贷款买房的深圳人而言，恐怕要暂时被迫搁置买房计划。

经纪人张乐（化名）告诉新地产财经，年前他的一位客户看好了一套市价在800多万元的房子，原本可以从银行贷出580多万元，但按二手房成交参考价格评估，房款总价约在580万元，银行能够发放的贷款额只有房价的70%，约400万元出头。由于房东不按指导价格售卖，所以他的客户一下要准备400多万元的首付款，相较于之前多出170多万元，暂时超出了客户的支付能力，不得不搁置买房计划。

而这种情况并不在少数，福田区的经纪人陈锋（化名）告诉新地产财经，年前，店里有几户犹豫的客户在新政出来后知道自己暂时无法买房后都傻眼了。

而招商银行的工作人员表示，自2月8日以来，他们接到个人住房贷款业务也在明显减少。

另据深圳市房产中介协会数据显示，自2月8日至2月21日两周时间深圳市二手房网签数量（含自助网签）分别为1671套，362套。其中2月8日当天网签数量达到1263套，此后交易数量持续走低。经分析，交易量下滑除了与“节日效应”有关，还与2·8新政有关。

尽管市场交易数量减少，但陈锋表示，新政出台更多的是对首付不多的首套刚需置业人群有影响，对置换型客户和房东没有多大影响。

他说：“因为去年深圳房价涨得凶猛，所以置换型业主手中的房子随楼市一起涨，手里资金较为充足，因此新政对他们影响有限。而对于房东而言，没有特殊情况急用钱，他们是不可能接受自己的房子降价售卖的，而且是1-2万元/平方米的降价售卖。”

对于指导价格与挂牌价差距较大的情况，深圳市住建局于2月25日发布《关于开展房地产经纪机构二手住房成交参考价格应用情况专项检查的通知》（下文简称《通知》），要求严厉查处房地产经纪机构二手住房挂牌价格超出成交参考价格的行为，引导理性交易，稳定市场预期。

多位深圳房屋经纪人表示，《通知》的落地效果还有待观察，现在看要让业主将房价降到指导价标准比较有难度。

李宇嘉认为，房东挂牌价超过指导价无可厚非。但如果中介鼓动的话，二手房价格更容易被拉上去，这对买家就更不利。所以，中介行业协会发挥自律组织的作用，要求中介将肆意调高挂牌价的房源撤下来。尽管这对短期交易不利，但对于稳定市场预期有很大帮助，中介作为买卖双方的桥梁，也是解决信息不对称的载体，必须要发挥自身的作用，锚定价格，让价格平稳运行。

刚需客何去何从？

那么，新政下，贷款买房的刚需客只有努力赚钱攒首付这一条路可以走吗？

在经纪人吕飞（化名）看来并非如此。

他说：“等不及的刚需客，可以适当降低买房标准，如降低购买面积，扩大地理位置，选择稍微偏一点的区域，从而让手中的存款匹配到与指导价格相当的房子。最近，罗湖区的小户型房源就卖得不错，是近期二手房市场为数不多贡献成交量的产品。”

而除了降低买房标准，2月23日，深圳市住建局的另一纸通知，也为刚需购房者提供一种选择。

2月23日，深圳市住建局发布《关于商务公寓、宿舍配建燃气管道设施问题的通知》，对商务公寓、宿舍配建燃气管道设施做出进一步明确。这意味着，深圳商务公寓、宿舍这类真正的“公寓产品”在居住功能上再向住宅类产品靠拢。

因为不能通燃气，交易税费高，多数公寓不能落户上学等原因，商务公寓产品在市面上一直存在交易局限性，成交量不高。

而深圳房地产市场是典型的“供应少、需求旺”格局，加之人口流入大。深圳虽然住宅市场频现“万人摇”，但是商办公寓则呈现供应过剩、但成交量却不高的情况。

深圳中原研究中心数据显示，2020年公寓批售面积合计147.0万平方米，同比增加23.7%。住宅方面，截至2020年12月底，深圳新房住宅存量312.8万平方米，去化时间仅约8个月。

因此，业内人士认为，适当加强公寓产品的居住功能，可以辅助增加深圳房源供给数量，减少供需紧张的矛盾。

广东省房地产研究会执行会长韩世同认为，因为产权年限，居住功能的限制，让商办公寓和住宅有了差距，其实商办公寓应该成为解决刚需购房人群的一个选择。

在经纪人吕飞眼中，公寓可以通燃气后，会让部分可落户的公寓产品几乎与普通住宅无异。

罗湖区某商办公寓销售顾问告诉新地产财经：“我们的公寓户型格局都是和普通住宅设计一致的，现在可以通燃气，可以通过积分制上学，产权证也是不动产的产权证，基本和商品住宅没区别，且不限购，不限贷，许多业主看了大半年的新房子没有合适的，最终选择到我们这里买房。毕竟我们是新房，且均价才每平方米6.4万元，附近好一点的二手房价格每平方米都在11万元左右，差一点的也要8-9万元。”

仅从销售单价看，公寓的售价较普通二手住宅有明显优势。不过加上买房时最高贷款年限10年、首付4.5成、40年产权的限制，居住过程中商水、商电的日常开销，以及转手时约10个点的税费等七七八八的开销，再算这笔账，每平方米便宜几万元的优势将进一步缩小，甚至因具体情况不同，优势可能荡然无存。

此外，据了解，可以通燃气、可以落户的公寓虽然十分接近住宅项目，但是它在深圳市场的占有量并不高。去年7月，深圳市政府已经停止对商办公寓的批复，这又给该类公寓溢价增加了更多想象空间。

尽管如此，韩世同认为一些急于买房的刚需客可以把公寓作为一个过渡性选择。

陈霄亦认为，对于受限于购房资质或者资金限制的购房者来说，上述公寓项目可以作为一个替代性选择。但需要注意的是，目前，深圳罗湖、福田、南山三个区虽然允许使用商务公寓申请学位，但也不一定能成功申请到学位。

当下，无论是降低买房标准还是转为购买居住属性较强的公寓，两个选择似乎都很难成为当下深圳刚需客的主流备选方案，或许他们还在等待着银行的进一步动作，以期望得到更好的选择。

不过，在新地产财经看来，深圳核心要解决的还是供应问题，如果供应依然远远赶不上需求，那么购房人也就很难说能够实现真正的优质选择。

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