周凤学出走与奥山控股上市停滞

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虽然奥山控股在全国化布局和接洽资本市场上有所突破，但似乎没有想象中的突飞猛进。

观点地产网上市尚未见终章，“左右臂”却已退出。

2月26日市场消息称，奥山控股董事局副主席、联席总裁周凤学将离职，未来方向是进行地产平台合作创业。

对此，观点地产新媒体向奥山控股方面求证，企业方面也默认了该消息。

另据了解，2月27日奥山集团官微发布的2021年经营工作会议及团建活动上，均已不见周凤学的身影。

2018年3月，周凤学从中梁转战奥山控股，并出任执行董事兼联席总裁。彼时就有言论认为，邬家兄弟招揽周凤学是为了完成公司上市计划。

三年间，周凤学带领奥山控股走出湖北、转向全国化，同时也迈出上市征程。

如今，随着招股书申请两度失效，这家房企的IPO进程处在停滞当中。

周凤学地产生涯

1973年出生的周凤学毕业于上海财经大学，获得经济学学士和会计学硕士学位，清华大学EMBA。

学财务出身的他并没有留在最初选择的金融财经行业，1996年毕业后任上海市公路管理处、上海市市政工程管理局的一名公务人员。

1999年，周凤学选择“下海”，进入地产行业。

据悉周凤学为人十分低调，很少抛头露面。从零星资料整理获悉，其第一家任职的房地产公司为上海城建集团，于1999年6月至2012年5月历任公司计划财务部财务主管、计划财务部副总经理及计划财务部总经理等。

此后，周凤学在多家房企间辗转，任职时间基本在两年以内。

如2012年5月，任上海复星地产控股副总裁、CFO兼财务资金部总经理；2013年11月至2015年4月，任华夏幸福总裁助理兼财务中心总经理。

周凤学最为“光彩”的一个履历，应该是中梁时期。

2015年5月，周凤学加盟中梁地产，任公司副总裁兼财务总监。

彼时中梁正处于规模增长期，先是向温州周边县市和其他长三角三四线城市进发，随后于2016年将总部迁至上海，正式开始全国扩张之路。

更为直接的目标则是冲刺千亿，在开发运营、财务融资及项目综合管理等方面具有实战经验的周凤学，与时任副总裁的黄春雷一起，协助中梁达成了这一目标。

从2016到2018年超过千亿，中梁三年间合约销售金额复合增长率达到131%，是同期增长最快的企业之一，更是弯道超车进入到TOP20队列中。

基本完成了使命的周凤学，又在2018年离开中梁，转战奥山控股。

这一次在奥山的职位比以往都高，为执行董事兼联席总裁，并在2020年获任董事局副主席兼联席总裁。

为何扎根上海的周凤学会选择一家湖北房企？

2018年的奥山正与彼时中梁一样，有着往外迈一步的冲劲。而在沪积攒多年人脉经验的周凤学，无疑加快了奥山控股迁入上海的进程。

周凤学加盟后的一年，奥山控股于2019年6月乔迁上海，落地在无数外来房企扎堆的大虹桥。

这一站，周凤学的工作内容更多从财务跳到了全面抓管理，同时据其本人对外表示，董事长邬剑刚战略思维很前瞻，心胸开阔，授权充分，往往让两位联席总裁共同决策，只参与个别的重大事项。

然而，周凤学加入三年期间，虽然奥山控股在全国化布局和接洽资本市场上有所突破，但似乎没有想象中的突飞猛进。

上市暂停键

周凤学2018年5月份加盟之后，奥山控股于下半年迅速启动了全国化布局。

隔年迁上海，战略正式优化为“1+3+X”战略，即立足湖北，沿长江流域扩张，重点布局长江中游城市群、成渝城市群、长三角城市群，辐射全国。

据观点地产新媒体了解，2019-2020年间，奥山控股为数不多的几次公开拿地均是在长三角一带。

如2019年10月，经过363轮报价以总价4.35亿元夺得浙江嘉兴一宗地块，楼面价4698元/平方米，溢价率30.65%。

2020年8月，近乎底价5.73亿元摘得江嘉兴宅地；同月，以1.48亿元、溢价39.69%竞得江苏常州市金坛区一宗商住地，成交楼面价7683.12元/平方米。

然而，事实上这家房企的土储重心仍是在大本营湖北。据悉，截至2020年，奥山控股仍有超过八成的土储集中在湖北。

过于倚重湖北市场，导致了2020年新冠疫情对奥山控股影响较大。据招股书披露，截至2019年3月31日奥山控股在武汉有14个项目，土地储备约216.9万平方米，武汉土储占总土储比例达63%。

有数据显示，已披露武汉土储的众多房企中，奥山控股位居第一。

观点指数发布的2020中国房地产销售TOP100榜单显示，奥山控股与2019年销售量级维持相近水平，约275亿元左右。

周凤学离开前的另一遗憾，或许是未完成的IPO之路。

2018年11月22日，奥山控股第一次在港交所递交招股书；2019年5月22日，赶在失效之前，奥山控股再度递交招股说明书。

又一个半年过后，奥山控股并未成功闯关，也未重新递交招股书。

是否预示主动放弃上市？“他们认为不能在短时间解决潜在问题，因此采取观望态度，或者已经放弃了。”熟悉上市规则的业内人士表示。

该人士表示，企业上市缓慢的潜在原因可能是存在合规问题，被港交所问询时间过长，比如融资结构有没有隐患，土地储备合不合理，业务运营披露详尽程度，以及判断估值是否合理，是否真有募资需求等。

据观点地产新媒体了解，目前影响奥山控股上市进程的主要原因或许是负债问题。

招股书数据显示，2016年至2018年，奥山控股净资本负债比率分别为316.5%、568.9%和283.1%，流动比率分别为1.0，1.6，1.3，短期偿债能力较弱。

截至2019年3月30日，奥山控股银行及其他借款约为70.78亿元，其中一年以内负债约33.96亿元，但公司手持现金资源（包括受限制现金）约9.99亿，远不能覆盖债务。

奥山控股的融资结构同样具有一定风险，截至2018年底，来自信托融资及资产管理安排的未偿还借款为37.78亿元，占截至同日的借款总额约63.3%。这使得奥山控股融资成本处于较高位，近三年间平均利率9.9%左右。

此外，奥山控股试图讲述的冰雪故事未能吸引资本市场，或也是上市折戟原因之一。据悉，奥山控股将业务分为了物业出售，商业地产的管理与运营，以及冰雪运动及娱乐服务的三大板块。

奥山对于冰雪业务的重视程度不可小视，其冰雪产业业务是包含冰雪培训、冰雪制造、冰雪赛事、冰雪旅游等在内的全产业链。

但很显然，冰雪业务收入占比0.1%、开业一个项目以及疫情的重创，暂时还不能支撑一个完整的冰雪梦。

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