陈璐琳大手笔去关联交易 雅城一年狂进84城

乐居财经李奕和 发自广州

二度递表的雅居乐雅城集团，展示了2020年的经营成果与突破。

其中最大的亮点，是通过高速扩张及大手笔并购，大幅降低了对关联方的依赖。雅居乐（03383.HK）旗下定位为绿色生态人居服务商的雅居乐雅城集团，正逐渐“独立”。

2020年，雅城新进4个省份和84个城市；连续收购广州旭峰、深圳昱鹏、广东禧顺等多家公司，加速减少关联交易，来自第三方的收入占比从2018年的8.9%上升至2020年46.9%。

据招股书，由雅居乐控股透过兴致间接持有93.35%的股权，此外，雅城集团执行董事兼总裁陈璐琳持股6.65%。此前招股书披露，若不行使购股权，上市成功后，雅居乐集团将持有雅城集团已发行股本约70%。

仅从股权关系来看，除了雅居乐的陈氏家族，陈璐琳是雅城集团此次IPO的焦点。该人士最早于2005年入雅居乐集团，先后担任多个职位，2008年开始任中山时兴（雅居乐雅城集团前身）总经理，至今已有十多年时间。

招股书称，因为陈璐琳对公司的贡献，在雅城集团递交IPO招股书前（2020 年6 月20 日），董事会批准陈璐琳以3.1亿港元，认购了雅城集团665 股股份，占比6.65%。

频繁收购扩张

雅城集团目前主要有两大业务模块，一是绿色生态景观服务，二是智慧装饰家居服务。其中，绿色生态景观服务主要包括园林景观、生态环境及绿化管养等；智慧装饰家居服务则包含有住宅精装、公共装修及设计、生产、销售及安装智造家具几个细分的业务领域。

据了解，早于2000年，雅居乐成立中山时兴提供智慧装饰家居服务，后者现为雅城集团在国内的主要全资营运附属公司之一；随后于2015年，雅居乐成立广州雅玥并开始提供绿色生态景观服务。

根据弗若斯特沙利文的资料，在中国同时提供绿色生态景观及室内装饰服务的公司中，按2019年两个业务分部产生的总收入计，雅城集团排名第四。截至2020年12月31日，集团的业务遍布中国31个省份的203个城市。

截至2020年12月31日，雅城集团在中国29个省份的171个城市有1130个总占地面积约为1.76亿平方米的进行中的绿色生态景观项目；以及在中国26个省份的91个城市有1206个总建筑面积约为1，460万平方米的进行中的智慧装饰家居项目。

业务版图上，该公司在四个主要地区，即华南地区（尤其是大湾区）、华东地区（尤其是长江三角洲地区）、华北地区（尤其是环渤海经济圈）以及中西部地区）经营项目。据了解，在中国30大物业开发商中，有26家企业均为雅城集团的客户，当中多家企业已与其订立地区性战略采购合同。

与此前招股书对比不难发现，相比2019年，雅城集团在过去一年就新增进入4个省份和84个城市，扩张速度可见一斑。

这得益于该公司频繁的收并购扩张，于2019年收购了北京京林及广东美景后，2020年，雅城集团还收购了广州旭峰、深圳昱鹏、广东禧顺多家公司。被收购公司涉及智慧生产、水污染处理、红树林修复、造林及雨水花园设计及施工的技术能力等。

第三方占比上升

更新后的财务数据显示，2018、2019及2020年，雅城集团的收入分别为35.09亿元，50.93亿元及71.73亿元，年复合增长率为43.0%。于相同年度，该公司纯利分别为4.9亿元，8.23亿元及9.34亿元，年复合增长率为38.0%。

当中，2018-2020年，向雅居乐集团及其他关联方提供的服务所产生的收入分别占其总收入约91.1%、78.9%及53.1%；第三方分别贡献其总收入的8.9%、21.1%及46.9%。数据显示，雅城集团的关联业务占比近两年来正快速缩小，关联方依赖度逐步减弱。

然而，这也衍生了另外的问题，雅城集团的毛利率随着关联方收入占比的较少，有下降的趋势。2018、2019及2020年，该公司的整体毛利率分别为23.2%、25.5%及23.2%。2020年毛利率较2019年下降了2.3个百分点。

在风险因素一项，雅城集团称来自雅居乐集团及其他关联方的项目的毛利率较高，主要有两方面原因：

其一，公司在雅居乐集团物业开发项目的初期已参与设计及规划，因而可提前计划物料采购及分包，并且可同时为施工时间表近似的多个项目进行采购，减省采购成本之余不会有损质量。

其二，由于雅城集团与雅居乐集团及其他关联方拥有长期稳定的合作关系，对彼等的要求及标准有更深入的了解，一般能够提供彼等预期的服务而无需重新开始，此亦可降低集团的销售成本。

雅城集团表示，由于过往录得来自独立第三方项目的毛利率较低，而公司继续扩充业务营运，第三方项目收入占比将增多，公司的盈利能力或会受到不利影响。据了解，截至最后可行日期，雅城集团已与独立第三方订立53项战略合作协议。

负债方面，2018、2019、2020年，雅城集团的资产负债比率保持相对稳定状态，分别为68.1%、68.0%以及65.2%，2020年相比2019年有所下降。其中原因，主要得益于陈璐琳所持有锦绣前程于2020年对公司进行的注资。

该公司的借款由2019年的2.64亿元增加至2020年的3.25亿元。具体而言，主要是其非流动借款由2019年的1.28亿元增加至2020年的1.84亿元所推动。

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