深圳楼市格局迎巨变 商务公寓将退出历史舞台

新浪财经 徐苑蕾

3月3日，深圳市规划和自然资源局公开征求《深圳市规划标准与准则》（以下简称“新《深标》”）局部修订意见。

《深标》是深圳城市规划发展的纲要性文件，自1997年以来经历过多次调整。相比起2019年版的《深标》，新《深标》针对商业用地的适建用途删除了“商务公寓”的表述，与此同时，在“建筑与设施用途分类指引”上也剔除了“商务公寓”。

2021年新版《深圳市规划标准与准则》

2019年旧版《深圳市规划标准与准则》

这意味着，商务公寓将从用地源头上彻底消失，并将在消化完库存后正式退出深圳楼市的历史舞台。

商务公寓是为商务人士提供中短期商务与住宿服务，不提供学校、幼儿园等居住配套的办公类建筑，用地分类属于商业用地。在早期，商务公寓在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用。

根据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉的介绍，上世纪80-90年代深圳招商引资，内地省市在深圳设立办事处、分公司，商务公寓的确适合当时的时代背景。但在他看来，如今在各类酒店、租赁住房、长租公寓、分时租赁等物业发展的背景下，商务公寓已经没有存在的价值了。

而且近年来，深圳住宅限购后，商务公寓承接了部分住宅市场外溢的购房需求，导致公寓供应量持续增加，并呈现出明显的类住宅化倾向，2018年调控政策甚至一度限制深圳公寓“只租不售”。同时，商务公寓不受限购政策影响，因此成为了投资客的标的物，一直以来也饱受市场争议。

据一位公寓业主透露，同地段住宅和商务公寓单价大概相差2成左右，他去年在深圳中心区域买入一套100平方米、总价为300万元的公寓，如今这套公寓已经涨至4万元/平方米，“一年纯赚了100万。”

长期以来，深圳居住用地资源紧缺，导致住房供需失衡，而核心地段的公寓供应量更是远多于住宅。根据深圳中原研究中心统计数据，2020年深圳公寓项目批售46个，合共24910套，套数同比上升23.6%。但去年受新房供应大增的影响，公寓成交量为11735套，仅微增2.6%，成交均价63349元，更是同比下跌0.6%，和住宅均价的大幅上涨形成鲜明差别。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁分析认为，去年深圳公寓产品积压严重，但与此同时住宅产品却极度稀缺，整个市场呈现出严重的矛盾，所以官方希望大力调整产品结构。

“商务公寓实质上是扰乱了市场秩序”，李宇嘉指出，商务公寓介于商办和居住物业之间，导致其打着公寓的幌子搞类住宅，扰乱了供应体系，而且诞生了一大批违法建筑，实体空间房地产化，同时还出现了消防安全隐患。

实际上，从去年“731新政”就可以看出官方封堵公寓增量供应的端倪。去年7月31日，深圳市规划和自然资源局和深圳市住房和建设局联合发布《关于停止商务公寓的审批通知》，提出深圳停止审批新的商务公寓项目的规划和用地出让方案。

李宇嘉强调，取消商务公寓，事实上给居住用地腾出了宝贵的空间，也杜绝了商办打着实体的幌子搞住宅地产开发。“未来深圳土地用途会更加清晰，居住用地就是70年产权，商办就是40和50年，不会再出现介于二者之间的，从而浪费了宝贵的土地资源”，李宇嘉说。

值得注意的是，就在上周2月23日，深圳市住建局发布通知，明确允许新建和已建成的商务公寓和宿舍项目使用燃气管道，这说明政策风向发生转变，为解困深圳需求端的住房问题，对于存量市场，官方从以往打压公寓住宅化转化为鼓励态度。

早在去年“731新政”出台之时，深圳就已做出“商改住”方向性探索。一方面，对于已批规划尚未签订合同的商务公寓项目，深圳住建局鼓励转为可售型人才住房，另一方面则是从规划层面减少商业用地比例，增加居住及配套用地比例。

中原地产指出，2021年公寓供应仍较为充足，根据不完全统计，今年潜在计划入市的公寓项目有33个。目前商务公寓存量共143.24万平方米，可售套数24118套，综合去化时间为23个月。

宋丁预计，住房部门很大可能会继续推出公寓住宅化的相关政策，从而实现对存量公寓市场的逐步去化，但也会把控得非常严格，避免太大动作导致市场不稳定。

“购房者还是会对政策走向持观望态度，而且公寓质量、产权等方面和住宅依然有差距，短期内公寓市场成交将以稳定为主”，宋丁说。

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