安信国际：银城生活服务首予买入评级 目标价8.7港元

安信国际发布研究报告，首予银城生活服务（01922）“买入”评级，目标价8.7港元。

报告中称，公司在管规模截至2020年6月约3372万平米（据官方公告，截至2020年底在管面积增加至3900万平米），都位处于长三角地区，其中南京项目占总在管面积约69%。受惠公司外拓策略及其在当地的市场地位，来自关联房企银城国际的项目的总在管面积占总额只有18%，公司独立发展能力是可持续发展的关键之一。

该行表示，项目业态方面，住宅项目占基础物管服务收入约54%，非住宅项目约46%。公司非住宅项目包括政府设施、金融机构、物业销售场地、医院、学校及办公大楼等。

而在非住宅项目的发展可为公司拓展多业态的蓝海策略上事半功倍。公司在年初宣布，与关联兄弟公司银城商管，成立合资企业来开展商业物业的物业管理服务，以及开拓线上平台来发展增值服务，有助银城生活服在非住宅项目的领域上再进一步。

安信国际认为，盈利能力较低是公司现时主要短板，整体毛利率从2016年21.7%下降至2019年16.1%。其中，基础物业管理服务分部毛利率下跌得较深，从2016年19.0%下跌至2019年9.8%。毛利率下降的主因是：为了取得新项目委聘而须投入前期工作成本，所以新取得的第三方项目在前2-3年盈利能力会较低。然而，生活社区增值服务的毛利率相对较高，且稳定在40%之水平，所以整体毛利率的下降情况会被减轻。

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