富力质量问题层出不穷 踩中“三条红线”高息发债缓解债务压力

楼市3•15|富力质量问题层出不穷 踩中“三条红线”高息发债缓解债务压力

来源：房掌柜北京

房地产业“寒冬”来临之时，富力地产（02777.HK）似乎更加寒冷。质量问题饱受诟病、财务指标堪忧踩中“三条红线”、通过高息发债减轻债务压力，一系列问题相继爆发。

质量问题层出不穷

据此前多家媒体报道及业主平台、人民网领导留言板显示，中交富力雅郡的质量达不到收房标准，房屋在验收时出现墙体开裂、墙体倾斜、门框不正、地板高低不平延期交付等问题。

据了解，中交富力雅郡项目，作为北京市共有产权房项目之一，原计划2020年12月30日交付。但因施工质量等未通过验收备案。经过多次沟通，开发商给出因疫情不可抗力因素，逾期免责50天的答复。

此外，据业主反馈，在施工期间，自家房屋存在变成工人宿舍、自家房屋当厕所、屋内随地大小便、甚至屋内起灶做饭等情况。

产品的质量是企业的生命线，共有产权房本身是为了保障人民住有所居。2020年12月21日，住房和城乡建设部部长王蒙徽说，要加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。然而，中交富力雅郡项目事件所引发的社会影响，无疑使居民对共有产权房的认知产生一定的影响。

来源：延庆雅郡业主服务平台

来源：人民网领导留言板

实际上，中交富力雅郡房屋质量问题遭受业主投诉并非孤立，宝鸡富力湾、温州富力城均遭到业主投诉，主要围绕售房虚假宣传；不合理收费，即以活动促销为题，收取所谓团购费违规交房违规收费。

来源：人民网领导留言网

据富力湾业主投诉显示，富力湾精装修房屋没有达到交付标准就交房，不按合同走。室内装修质量问题太多太粗糙，木地板不平整松动，入户门质量问题，瓷砖断裂，柜门高低不平，墙面粗糙不平整未做乳胶漆处理。墙砖空鼓，承诺的电动窗帘轨道没有，断桥铝窗变塑钢，室内门都是嫁接起来的高度等等问题。验房不让试水。业主的诉求主要是退还装修款；退还不合规的团购费；没有达到交付标准延期交房赔偿违约金等。

对于房地产企业屡次出现的质量问题，业内人士认为，从质量问题的引发原因来看，首当其冲就是高周转，高周转本身不代表必然出现质量问题，但如果运营和管控流程上有问题，则容易提升质量问题的发生概率，不仅仅是工程质量问题，部分开发商的生产安全问题也是由此引发的。

而富力爆出的问题不只是在项目质量上，其财务状况也令人堪忧。

踩中“三条红线”“借新还旧”再度高息发债

据富力地产财务报告显示，截至2020年三季度，富力地产现金359.5亿元，一年内到期的非流动负债是308.45亿元，短期借贷及长期借贷到期部分为93.48亿元，负债总额高达3531.62亿元。

据富力地产三季报数据计算，截至2020年9月末，富力地产现金短债比约为0.46，净负债率为179.73%；尽管三季报中富力地产预收账款尚未公布，但从富力地产半年报数据得知，截至2020年6月30日，富力地产账面合约负债（预收账款）为444.32亿元，负债总额为3517.59亿元，剔除预收款后负债总规模为3073.28亿元，剔除预收款后资产负债率为74.77%；在净负债率方面，监管机构要求不得超过100%，富力地产净资产负债率为184%。富力地产账面“货币资金+受限制现金”合计359.96亿元，而公司短期债务达到814.9亿元，现金短债比为0.44。若要达成三条红线中现金短债比不小于1倍的要求，富力地产应减少454.94亿元的负债。

监管部门对房企划定“三条红线”，要求房企剔除预收款后的资产负债率不超70%；净负债率不超100%；现金短债比不小于1倍。若参照上述标准，富力地产“三条红线”全部踩中。

国盛证券研报曾称，富力地产若想要达到“橙色档”“黄色档”或“绿色档”要求，有息负债规模至少需要分别压降约350亿元、450亿元和700亿元。

为了缓解债务压力，富力地产选择高息发债。2月24日晚，富力地产发布融资公告。公告显示，其间接全资附属公司怡略有限公司已订立认购协议，拟发行于2024年到期的3.25亿美元优先票据，年利率11.625%。富力地产方面表示，集团拟将票据发行所得款项净额用于将在一年内到期之中长期债务再融资。

而这并非富力地产的首次高息发债。

11月12日，富力地产发布公告称，其间接全资子公司将发行3.6亿美元的两年期优先票据，年利率为12.375%，所得款项将用于一年内到期的中长期债务再融资。这笔票据的利率远超行业平均水平。同时，这笔票据的利率也远超富力地产当前存续的境内外债务，此前票面利率最高为9.13%。

对比行业，公开资料显示，龙头房企万科A近期发行19.81亿元公司债券，最高票面利率不超过4.11%；10月底，中国恒大发行21亿元公司债券，票面利率为5.80%。

多名业内人士均表示，富力地产高息发债，主要是“借新还旧”，为了偿还即将到期的债务不惜高息发债。而高额利息无疑进一步增加富力地产的负债水平。

实际上，富力地产走到目前资金链趋紧，踩中“三条红线”的局面与其战略选择有很大关系。与碧桂园和中国恒大等规模房企“住宅+高周转“模式不同的是，富力地产选择了“商业地产+慢周转”模式，这一战略选择也直接导致了富力地产的资金周转率、杠杆率及净资产收益率等多个关键指标变低。

富力地产项目的质量问题使其此后的发展蒙上了阴影，通过高息发债“借新还旧“来维持公司的运作也备受质疑，富力地产未来将如何去实现可持续发展。对此，房掌柜将持续关注。

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