物业年报④|世茂服务毛利率净利率双双下滑 3年5倍增长夸海口？

3月15日，世茂服务发布2020年全年业绩公告，公司实现营业收入50.26亿元，同比增加101.9%；实现净利润7.24亿元，同比增长88.36%。同期毛利率为31.4%，较去年同期下降了2.3个百分点；净利率为14.4%，较去年同期下降了1个百分点。

2020年是世茂服务第一个“三年发展规划”的收官之年。公司业绩相对于2017年有了5倍的增长。业绩会上，管理层表示未来3年内业绩要实现5倍的增长。相当于2023年实现净利润36亿元，这是不是夸海口？

非业主增值服务增长缓慢

分业务结构来看，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务2020年分别同比增长126%、11.2%、146.8%，相对于社区增值服务的高速增长，非业主增值服务增长较缓。

三大业务占总营收的比例分别为54%、14.2% 、31.8%，非业主增值服务占总收入的比例从2019年的25.8%下降到2020年的14.2%。 物业管理及社区增值服务合计贡献毛利在80%以上，是驱动业绩的主要因素。

物业管理服务收入随面积的扩大而增长，社区增值服务在2020年同样大增则主要是因为智慧社区解决方案同比增长775.6%。世茂服务依托物联科技，提供方案设计、设备安装、软件安装及维护等服务。

横向对比来看，2020年世茂服务营收净利的增速都比较不错，其中营收增速为近3年最高。50亿元营收相当于2017年的7倍，6.93亿元的净利润相当于2017年的6倍。

纵向来看，22家发布业绩预告的物企中，恒大物业净利润增长最高140%，大部分业绩增长在60%~80%之间，世茂服务的业绩增长中规中矩。正如世茂服务所说，第一个“三年发展规划”的收官之年世茂服务的成绩尚可。

并购驱动规模

截至2020年末，世茂服务在管面积为1.46亿平方米，较去年的0.68亿平方米增加0.78亿平方米；合约面积为2亿平方米，较去年的1亿平方米增加了1亿平方米。储备率方面，2019年为0.48，2020年为0.38。

一直以来世茂服务的储备面积都不高，2017-2019年分别为0.07/0.34/0.48。虽然在管面积及合约面积通过并购得以扩大，但实际上后续储备面积略显薄弱，这导致业绩增长依赖于并购，业绩确定性远不如储备率高的物企。

2020年世茂服务收购了9家公司。自2019年第一单收购海亮物业开始，世茂服务至今累计收购了12家物业管理公司，增加合约面积0.9亿平方米。

2020年第三方物业开发商新增在管面积为0.73亿平方米、合约面积0.94亿平方米，分别占当期新增面积的94%、93.5%，相当于新增面积大部分来自于并购的第三方。

世茂集团作为关联方，2018-2020年结转的在管面积为3.2百万平方米、3.9百万平方米、4.6百万平方米，按照这一趋势每年稳定结转是无法支撑公司高速增长的。从2020年合约面积来看，未来第三方项目占比将达到64%。

从在管业态来看，并购的项目中非住宅物业占比较大。2020年非住宅物业在管面积新增0.56亿平方木，约为住宅物业的2倍。

三大业务毛利率均下滑

连续并购对世茂服务的盈利水平或多或少都有影响。

2020年世茂服务毛利率毛利率为31.4%，较去年同期下降了2.3个百分点；净利率为14.4%，较去年同期下降了1个百分点。三个业务板块毛利率分别为27.1%、40.1%、28.1%，分别较上年同期下降1.9个百分点、0.2个百分点、7.4个百分点、

其中社区增值服务以7.4个百分比的降幅最大，公司解释称2020年引入校园增值业务及拓展了新零售业务，毛利率相对较低。而物业管理服务毛利率下降则是因为收购和新承接的项目在收购之初普遍比世茂服务内生的项目低。

毛利率下降导致年内净利润从去年的15.4%下降至14.4%。横向来看，世茂服务利润率经历了2017年到2019年持续攀升，2020年略有下滑。对比同行业，30%左右的毛利率中等，15%以下的净利率居中下位置，盈利能力本身并不具有优势，公司成本控制还需加强。

不知是否因为尚可的业绩给了管理层信心。据媒体报道，在业绩发布会上，世茂服务总裁、执行董事叶明杰表示，未来3年内，世茂服务业绩要实现5倍的增长，其中收并购将成为最重要的手段。也就是说到2023年，公司净利润将达到34.65亿元。

按照计划，2021年世茂服务将增加1亿平方米左右的合约管理面积；2022年增加合约管理面积2亿平方米；到2023年，合约管理面积的目标是5.5亿平方米。

昨日公布年报的恒大物业合约面积正恰好是5.6百万平方米。以此为参照，恒大物业在管面积3亿平方米，净利润也才26.8亿元。即便定下的合约面积中大部分为产生收入的在管面积，根据克而瑞数据2020年碧桂园服务在管面积为4亿平方米，预告净利润在25亿元左右。离龙头物企尚有一段距离的世茂服务将通过何种方式实现超过30亿利润，我们将持续关注。

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