景业名邦内外腾挪 旧改项目游离于上市公司

景业名邦内外腾挪旧改项目游离于上市公司

本报记者/余燕明/广州报道

近期，位于广州黄埔的珠江村旧改项目开始破土动工，首开区先行开发建设当地村民的回迁安置房。

据《中国经营报》记者获悉，负责珠江村旧改项目首开区建设的是港股上市地产商——景业名邦集团控股有限公司（02231.HK，下称“景业名邦”）。

珠江村旧改项目的改造模式为全面改造及合作改造，这意味着该项目将要引入合作企业。不过，根据广州市旧村庄全面改造更新项目报批程序流程，珠江村旧改项目实际上仍未表决确定合作企业。

景业名邦介入珠江村旧改项目极为隐蔽，游离于上市公司之外。它为珠江村旧改项目输送了用于拆迁补偿等大笔资金，但在上市公司层面无从可查。

广州天悦城改投资有限公司（下称“广州天悦”）是珠江村旧改项目的前期服务商，其原本为景业名邦的附属公司，但由于前期无法产生利润并占用了巨额资金，景业名邦在赴港上市前将其转让剥离。

当时景业名邦声称广州天悦的接盘方为独立第三方，但据记者查询了解，广州天悦接盘方实际上与景业名邦密切关联。

相当于在上市公司之外，景业名邦还介入了相当一部分的地产业务，并向其输送了资金，而这也成为景业名邦进行资产腾挪、调节报表的隐秘手段。

针对上述问题，景业名邦在给记者的书面回复当中均予以否认，其称相关情况已作充分披露，并强调上市公司在合法合规地开展业务。

捷足先登

沐浴在广州春日暖阳里的珠江村村民，大多数人都能清楚地告诉到访者，香港上市的景业名邦收走了他们的老房子，给予他们拆迁补偿，正在建设回迁安置房。

珠江村的街边巷道，也随处可见景业名邦张贴悬挂的品牌广告和动迁宣传。最近景业名邦的官方微信上，又推送了一条珠江村旧改项目正式动工的通稿。

对照广州旧村庄全面改造更新项目报批程序流程，据记者了解，珠江村旧改项目仍处于实施方案编制修订阶段，目前仍未通过公开招标等方式表决确定引入合作企业。

但显然，景业名邦已经捷足先登。多位知情人士向记者透露，景业名邦为珠江村旧改项目的拆迁补偿等提供了资金，目前首开区建设的回迁安置房也由其负责。

珠江村所属下沙经济联社及广州天悦相关人士没有对记者断言项目已确定引入景业名邦作为合作企业。但他们也承认，尽管其他地产商有可能参与竞争，不过正常情况下，后续景业名邦大概率会成为合作企业。

据公开资料，珠江村旧改项目从2017年开始启动，改造范围用地面积约27万平方米。项目规划总建筑面积将近80万平方米，其中复建区（回迁安置房部分）建筑面积约53万平方米，融资区（可售商品房部分）建筑面积约27万平方米。

目前，珠江村所在的广州黄埔鱼珠片区的在售新房、二手房价格介于3.5万元/平方米~4万元/平方米，按照融资区建筑面积约27万平方米（主要为住宅）大致估算，预计珠江村旧改项目可售商品房货值将达到数十亿元。

另据公开信息，珠江村旧改项目的总投资规模约为15.4亿元。

珠江村旧改项目涉及村民房屋共932栋，户籍人口约1900人。据称项目从2020年9月底启动动迁签约工作，截至目前动迁签约率已超过9成。

记者了解到，从2017年珠江村旧改项目启动以来，广州天悦就已参与介入，并成为项目前期服务商。

广州天悦相关人士不愿意承认与景业名邦存在关联，在解释景业名邦目前在珠江村旧改项目里承担的角色时，其称景业名邦为“找过来的合作意向企业”。

珠江村所属下沙经济联社一位人士亦向记者表示，景业名邦是珠江村旧改项目的合作意向企业。

不过，根据广州旧村庄全面改造更新项目报批程序流程，通常旧改项目引入合作意向企业，也要经过公开招标等程序。但记者没有查询到相关招标信息。

多位知情人士告诉记者，景业名邦为珠江村旧改项目的拆迁补偿、首开区安置房建设提供了大笔资金。但景业名邦方面没有披露过上市公司与该项目的资金往来及占用情况。

记者已向景业名邦方面核实了解其通过何种方式参与介入了珠江村旧改项目，以及前期向该项目输送大笔资金的具体情况与合理性。该公司在书面回复中称，其目前只是珠江村旧改项目的意向投标企业。

内外腾挪

作为珠江村旧改项目的前期服务商，尽管广州天悦相关人士极力撇清与景业名邦的关系，但据记者调查了解，广州天悦与景业名邦之间存在深度关联。

广州天悦的控股股东为广州景恒悦投资有限公司（下称“广州景恒悦”），持股比例为70%。进一步穿透后，广州景恒悦则由最终注册在英属维京群岛的景恒悦集团有限公司透过景恒悦控股（香港）有限公司（下称“景恒悦香港”）全资持股。

实际上，广州天悦及其控股股东广州景恒悦，原本就是景业名邦的非全资附属公司。但在景业名邦赴港上市前，对其进行了转让剥离。转让前，景业名邦持有广州景恒悦55%的股权。

彼时，景业名邦声称广州景恒悦及广州天悦的股权被转让予“独立第三方”——景恒悦香港。而据记者调查了解，景恒悦香港与景业名邦关联匪浅。

景恒悦香港提交予香港公司注册处备案的注册地址及电话等联系方式，与景业名邦在香港的办公室一致。

此外，景恒悦香港的一名董事陈小荧（Chan Siu Ying Angel），她是景业名邦实际控制人陈思铭的亲妹妹。与此同时，陈小荧也是陈思铭设立在英属维京群岛的家族信托受益人，而这个家族信托持有景业名邦的绝大多数股份。

这意味着由陈小荧出任董事的景恒悦香港，并不是景业名邦所谓的“独立第三方”，而与上市公司存在密切关联。

广州天悦与景业名邦的关联关系还不止于此。记者进一步查询发现，广州天悦的控股股东广州景恒悦，其中一位名为“崔永年”的董事，同时出任了广州景汇商业保理有限公司、深圳市景汇投资咨询有限公司、广州市聚信股权投资基金管理有限公司的监事。

据记者查询了解，这三家企业均受陈小荧、陈思铭实际控制。这意味着广州景恒悦的董事，实际上也在陈思铭家族控制企业内供职。

记者为此向景业名邦方面求证广州天悦、广州景恒悦是否受景业名邦及陈思铭家族实际控制，或存在其他形式利益安排，该公司均予以否认，称“与上市公司及实际控制人无实质控股或从属关系”。

景业名邦在赴港上市前，其持有广州景恒悦55%的股权，另外45%的股权由广东恒悦投资有限公司（下称“广东恒悦”）持有。当时，景业名邦与广东恒悦将其所持广州景恒悦的全部股权转让予景恒悦香港。

景业名邦在上市时同样声称广东恒悦为“独立第三方”，但据记者查询了解，广东恒悦与景业名邦存在关联。

广东恒悦的控股股东为昇众有限公司，其唯一股东及董事为张文。而除陈小荧以外，景恒悦香港的另一名董事也是张文。这意味着广东恒悦与景恒悦香港之间密切关联，进而与景业名邦存在关联。

除此之外，记者还了解到，景业名邦与广州景恒悦、广东恒悦之间还进行过围绕广州景弘投资有限公司（下称“广州景弘”）50.1%股权的相互腾挪。

值得注意的是，景业名邦在赴港上市前对广州天悦及其控股股东广州景恒悦、广州景弘进行的转让腾挪，彼时这些企业没有产生收益同时占用了大量资金，而景业名邦与景恒悦香港、广东恒悦之间进行的转让事项，还为其产生了出售收益以增厚盈利。

记者对此也向景业名邦方面核实了解在上市体系内外，是否存在资产腾挪及调节报表等情形，该公司回应称相关信息已在上市公司层面作过披露。

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