违规“商改住” 延期交房 深圳楼市“魔幻”AB面

违规“商改住” 延期交房 深圳楼市“魔幻”AB面

本报记者/蒋翰林/童海华/深圳报道

作为事关安居问题的房地产行业，每年“3·15”都会成为关注热点。数据显示，2020年以来，“领导留言板”平台收到房地产相关投诉约4.7万条。虚假宣传、延期交房、房屋质量等问题成为购房者投诉的焦点。

伴随着深圳楼市持续的热度，购房者权益被侵犯的情况也屡见不鲜。近期，在众多购房者的投诉维权信息中，《中国经营报》记者发现，有业主按样板房装修，并获物管许可，却被相关部门定性为违建。此外，开发商延期交房，业主认为其假借疫情不可抗力，推脱自身责任。

违建认定半年仍在租在售

近日，记者接到龙华区天玑公馆A栋业主反映称，该小区C栋业主将办公性质的房屋私自违法改建为复式户型，作为住宅用途。“我们投诉有大半年了，现在违建现象更严重，都在半夜偷偷装修、搬家。”

查询深圳房地产信息系统得知，天玑公馆项目于2017年12月获商品预售许可证。小区共有A、B、C三座，其中A、B座为住宅，C座为办公用途，共352套。

值得注意的是，据A、B栋业主称，早在去年1月，龙华街道综合行政执法办公室（以下简称“执法办”）就已回复其投诉称：“经核查，C栋用途为办公性质，装修过程中私自违规搭建阁楼，增设独立厕所、厨房，把办公性质房产改建成复式公寓。”

去年6月，龙华街道执法队规划土地监察科也承诺称，对C栋违规扩建进行控停，并监督业主拆除整改。

但半年过去，记者近日来到天玑公馆实地走访发现，违建住房不仅没有动工拆除，甚至仍在租、在售。贝壳网上挂有该小区C栋二手公寓信息，出售均价在5.8万元/平方米左右，比A、B栋成交均价便宜8000元/平方米左右，租金约每月3600元。

记者在C栋看到，每户门口张贴了一份落款为龙华区规划土地监察局（以下简称“监察局”）的《入户检查通知书》，电梯口贴有的《告知信》也写道，天玑公馆C座有大量房产涉嫌违法建设，将依法进行查处，若强行装修、搬家具将通知相关部门进行断水电处理。

“你放心，房子的属性问题不影响出租，我们上个月刚租了两套。”记者以租房者身份咨询时，糯家一位中介告诉记者，“你看到的通知书去年就贴了，一直没有拆改的消息。”

一位在C栋楼下值班的执法办工作人员向记者透露，单位从去年6月开始就派工作人员驻现场监管，控停业主装修、搬家的行为。“我们24小时轮班监管。”记者称接到爆料仍有业主通过地下车库运送装修材料、搬家，该工作人员表示并不知情。

记者就天玑公馆C栋违建拆除事件的进展致电、发函监察局，对方表示会转达相关部门领导，截稿前未有回复。

AB栋业主半年来投诉无果，C栋业主同样有苦难言。C栋业主告诉记者，当初在购买房屋时，销售人员表示，C栋为商住两用公寓，70年产权。业主认为，开发商涉嫌虚假宣传。

从业主提供的样板间视频看到，样板间确为带卧室、卫生间、厨房的复式住宅，并由销售人员告知可以按此改建。

监管态度尚不明朗

记者发现，C栋业主所签的购房合同也存在蹊跷。合同第23条明确写道，“本房地产仅作‘办公’使用，买受人不得改变该房地产的建筑主体结构、承重和用途”。但第15条“保修”条款中却提及，房屋“厨房和卫生间地面保修期限为2年”，条款明显前后矛盾。

“我们装修是向物管报备并得到装修许可的。”一名业主向记者展示了2020年7月的一份《装修许可》，其中核准的项目有“用钢材焊架阁楼板、焊楼梯”“卫生间、厨（疑似）房铺贴墙地砖”。许可证落款为天玑公馆物业服务中心。

通过深圳房地产信息系统和房天下平台查询得知，天玑公馆的开发商为深圳市鹏城瑞泰投资有限公司（以下简称“鹏城瑞泰”），物业公司为嘉邻物业服务（深圳）股份有限公司（以下简称“嘉邻物业”）， 于2019年在三板挂牌上市。

天眼查显示，鹏城瑞泰由深圳市城市建设投资发展有限公司（以下简称“深城投”）控股，上市公司嘉邻物业则属于深城投集团旗下企业，由深城投集团及企业核心骨干合伙持股。在管项目有深城投中心、嘉邻中心、深城投中心公馆、深城投十一街区和天玑公馆等。

记者就此事致电深城投，并将采访函发至对方提供的邮箱，截稿前未收到回复。嘉邻物业方则告知联系品质部门康先生，随后记者致电，对方表示领导出差，不方便回应。

事实上，在住宅用地极度稀缺的背景下，为了实现盈利的最大化，近年来有不少开发商铤而走险进行“商改住”。

2017年，深圳市规划和国土资源委员会在《深圳市建筑设计规则》基础上，出台《关于进一步加强商业办公研发用房建筑设计管理工作的通知》，对商业、办公、研发用房提出细化管理要求，明确“商业、办公、研发用房建筑平面布局不得采用住宅套型式设计”。

据不完全统计，自2017年以来，包括北京、上海、广州、深圳等十余个城市纷纷发布政策限制“商改住”，禁止擅自将商业办公类项目改变为居住用途。

“不论是在建设、销售，还是使用的时候，都必须符合其规划用途，否则就是违法的。”北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉记者，就算提前告知购房者房屋的商业办公属性，也不能进行销售。根据相关法律规定，相关行政部门可以对建设单位进行行政处罚、责令拆除，并处以罚金等。

王玉臣提醒道，购房者务必关注“五证”中对土地、工程规划用途的记载，是住宅，还是商业，抑或是办公。如果开发商的样板房是搭建成复式，且销售人员也向购房者承诺，可以按照样板房的标准搭建成两层，则开发商涉嫌欺诈。但如果与开发商签订的合同中，写明用途是办公用途且样板房非交付标准，则开发商的样板间设置有可能让业主联想到公寓，有不当之处，但开发商的行为较难被定性为欺诈。

延期交房并不少见

在众多房地产行业相关投诉中，延期交房并不少见。尤其去年以来受疫情影响，房地产项目施工受到一定程度的影响，造成开发商无法按约定时间交房。

2020年12月10日，嘉信云峰公馆开发商向业主寄送告知函，以疫情不可抗力因素为由，将交房日延后3个月至2021年4月8日。业主认为，开发商假借疫情不可抗力，免除自身责任。

在业主看来，工程延期是由开发商管理不当所致。据了解，项目总包商江苏华建建设股份有限公司曾在疫情前，2019年10月就发函警告开发商分包单位施工进度滞后。深圳中建鹏城装饰工程有限公司也曾称，因多栋住宅及公寓未移交，C栋电梯停止运行，导致严重窝工损失，无法如期完工，并希望开发商尽快处理。

此外，从部分业主提供的购房合同来看，其签署时间为2020年4月7日，彼时疫情已发生，但在对外销售时并没有告知会延期。由深圳市房地产信息平台查询可知，项目于2019年10月25日取得预售许可，10月26日开盘，推出337套住宅，成交280套。

对于开发商是否属于以及如何界定疫情不可抗力因素导致的延期交房，广东法制盛邦律师事务所高级合伙人陈亮律师认为，施工方在疫情前就已经向开发商发出过违约警告的函件，说明开发商本身存在内部管理不到位或脱节，导致延期的现象。

陈亮补充道，开发商需要提交证据证明受疫情影响，不能单方面决定延期或延期时长。

“即便是因疫情延期，也应该及时通知业主，以减轻可能给对方造成的损失。”王玉臣律师则表示，开发商在原定交房日期一个月前才告知延期，没有做到及时通知，也没有提供相关证据，同样要承担过错责任。

记者就项目延期交付一事，致电嘉信云峰开发商深圳市嘉信置业房地产开发有限公司，并发送采访函，对方称需上报相关部门，截稿前开发商方面未有回复。

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