银行严查违规房贷，房价要降温了吗？

来源：三联生活周刊

文|谢九

最近，部分购房者突然收到银行通知，要求限期提前归还贷款。短短几天之内必须偿还数百万贷款，很多购房者被打得措手不及。

图"视觉中国

银行之所以出此狠招，主要原因还是为了打击炒房。最近，一线楼市房价加速上涨，银行信贷资金违规进入楼市，被视为推动房价上涨的重要原因之一，其中最常见的套路就是用经营贷获得的银行资金去买房。

经营贷并非新生事物，主要是银行向小微企业和个体工商户发生的经营性贷款，后者用房产或者金融资产作抵押，在银行获得贷款，用于企业日常资金周转等用途。过去很多年，经营贷期限不长，一般在3年以内，利率也相对较高。但是去年疫情暴发之后，政府为了扶持小微企业发展，对经营贷实行财政贴息，经营贷的利率大幅下降，很多银行的利率低至4%以下，和5%以上的房贷利率相比非常优惠。而且银行还拉长了经营贷的贷款期限，最长可以20年，这就使得经营贷完全具备了置换成房贷的可能性。

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对于楼市而言，低利率一直是房价大涨最有力的催化剂，国内房价上涨最快的两个年份，2009年和2016年，这两次都处于降息周期，2008年金融危机爆发之后，当年国内连续4次降息，结果房价在2009年大幅上涨。2015年是一轮更长的降息周期，当年年底，国内的存贷款利率均降至历史最低水平，不出意外，2016年，国内房价迎来了史上最疯狂的一次上涨。

这一次借疫情带来的经营贷降息之机，很多购房者将经营贷挪用到购房，相当于房贷利率的一次大幅降息。目前商贷首套和二套房利率分别为5.2%和5.7%，而经营贷利率最低只有3.7%左右，只比公积金贷款利率略高，如此巨大的套利空间，自然会吸引炒房客进场。国家原本为了扶持小微企业而推出的利率优惠，结果成为炒房客的投机工具。

经营贷挪用到楼市，大致的炒作套路是，购房者如果有一套房产，就以房产作为抵押，中介帮客户提供一整套经营贷所需的资料，以小微企业或者个体工商户的名义，从银行获得经营贷，然后经过包装之后，这笔资金最终进入楼市，成为客户的购房资金。有些客户甚至没有房产，也可以先通过某些渠道获得购房资金，全款买房之后再以此作抵押向银行申请经营贷，偿还之前借入的购房款。

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从个人购房者、房产中介再到银行，经营贷这条产业链上的参与者都有利可图，个人可以获得更便宜的银行贷款，由于将近2个百分点的利差，对购房者而言意味着巨大的套利空间，对中介而言，通过经营贷可以促进更多的成交量，收获更多中介费。

处于核心位置的银行，其实也是经营贷模式的获利者，从银行的角度来看，即使知道客户申请经营贷的目的是用于买房，很多银行也会睁一只眼闭一只眼，甚至主动配合，因为在银行看来，房贷一直是银行的优质贷款，相比之下，反而是小微企业的经营贷，坏账风险更大，所以，银行反而乐见资金流向楼市而不是小微企业。

为了防止房贷规模过大带来金融风险，去年最后一天，央行和银保监会划定房贷红线，要求银行控制房贷规模，从村镇银行到大型银行，个人住房贷款的占比上限必须控制在7.5%到32.5%以内，这在很大程度上压制了银行的房贷业务。经营贷资金曲线流向楼市，也在很大程度上帮助银行突破了监管红线。

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正是由于参与各方都有利可图，所以经营贷买房这条链条运行越来顺利，规模越来越大。按照央行在1月底发布的《金融机构贷款投向统计报告》，去年的经营贷规模大幅增长，2020年末，本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比大幅增长了20%，增速比上年末提高7.5个百分点，全年增加2.27万亿元。大幅增长的经营贷有多少流向了楼市，目前并没有一个权威的统计数据。

随着一线楼市房价快速上涨，监管层开始对经营贷炒房重拳出击。四大一线城市的银保监局先后发文，要求辖区内的银行全面自查，不仅从现在开始严禁经营贷资金进入楼市，而且还溯及既往，去年下半年以来的经营贷、消费贷和房贷业务都要求自查，如果发现有资金违规进入楼市，必须提前收回贷款。

近期已经有部分购房者收到了银行的通知，由于借款人没有履行合同里关于贷款用途的相关规定，所以银行宣布全部贷款提前到期，要求借款人限期归还全部贷款本息。对购房者来说，如果从去年下半年以来，有通过经营贷或者消费贷等方式购房的，现在随时有可能收到银行提前还款的通知。除此之外，部分银行还开始上调经营贷的利率，提高炒房成本，压缩炒房者的套利空间。

预计在政策高压的风口之下，无论是银行还是中介，都会暂避风头，一旦经营贷流入楼市的途径被斩断，预计楼市短期之内会面临一定的下行压力。

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和近期银行严查经营贷相比，更值得关注的是背后体现的政府调控楼市的决心。3月份的《政府工作报告》除了继续强调“房住不炒”之外，还提到了解决大城市住房问题的具体办法，“通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。”以往的房地产调控多以打压需求端为主，比如限购限贷，这种办法短期之内有一定效果，但是长期效果并不理想，很多地方的房价近期都创出新高。

今年的《政府工作报告》，更多强调了通过增加供给来解决住房问题的思路，增加土地供应，保障性租赁住房和共有产权住房供给等。如果政府转变调控思路，将来房地产调控主要在供给侧发力，可能会给楼市带来不一样的调控效果。

最近，在各种强力调控之下，持续上涨的深圳楼市开始出现降温迹象，2月份的网签数量环比1月份下降近一半，3月份的成交量也是继续萎缩。作为全国楼市的风向标，深圳楼市的一举一动都有很强的象征意义，过去大涨时能够带动全国楼市上涨，现在一旦快速降温，也会给全国其他城市带来心理压力。

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