西安楼市新政：对商品房预售资金实行全额、全程监管

关于印发《西安市商品房预售资金监督管理办法》的通知

市建发〔2021〕28 号

各区县人民政府、各开发区管委会，各开发企业、各商业银行：

经市政府同意，现将《西安市商品房预售资金监督管理办法》印发给你们，请严格遵照执行。

西安市住房和城乡建设局

西安住房公积金管理中心

中国人民银行西安分行营业管理部

2021年3月19日

西安市商品房预售资金监督管理办法

第一章总则

第一条 为维护预售商品房交易当事人的合法权益，规范商品房预售资金的监督管理，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等相关规定，结合我市实际，制定本办法。

第二条 本市行政区域内经预售许可的商品房开发项目，其预售资金的交存、支出、使用及监督管理，适用本办法。

第三条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业（以下简称开发企业）取得《商品房预售许可证》预售商品房时，购房人按照合同约定支付给开发企业的购房款，包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款。

第四条 商品房预售资金监管遵循政府主导、多方参与、专款专用、封闭管理的原则。预售资金实行专款专户存储，优先用于商品房开发项目所需的建设施工进度款、设备材料款、缴纳法定税费等与本工程相关的费用。

第五条 市住房建设行政主管部门负责全市商品房预售资金监管工作的指导监督，建设商品房预售资金交存指引平台，制定《商品房预售资金监管协议书》示范文本。

各区县住房建设行政主管部门、开发区管委会负责本辖区商品房开发项目预售资金交存、支出、使用等活动的监督管理，按工程建设进度核拨预售资金，依法对违法违规行为实施执法监察。

第六条 中国人民银行西安分行营业管理部负责对承接商品房预售资金监管业务的商业银行账户管理、结算情况进行监督检查。

第七条 市住房公积金管理部门负责对受委托银行住房公积金贷款发放情况的监督管理。

第八条 承接商品房预售资金监管业务的商业银行，应当与市住房建设行政主管部门签订商品房预售资金监管合作协议（以下简称合作协议），约定双方合作开展商品房预售资金监管工作的相关事宜。

第九条 商品房预售资金应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。

第十条 商品房预售资金实行全额、全程监管，对用于支付工程建设等费用的预售资金实施重点监管。

重点监管资金额度由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会根据工程建设成本等实际情况综合测算确定，但不得低于中国建设工程造价信息网公示的西安市住宅单方工程造价乘以申请预售许可楼幢的建筑面积（以房产测绘成果报告为准）的数额，全装修项目还应增加装修成本。市住房建设行政主管部门可根据市场价格变动，适时调整重点监管资金最低额度计算标准。

超出重点监管额度部分的资金，在保证项目按期竣工交付的前提下，开发企业可以申请提取自行使用。

第十一条 商品房预售资金监管期限，自核发《商品房预售许可证》始，至开发项目监管楼幢办理不动产首次登记后止。

第二章专用账户设立

及监管协议签订

第十二条 开发企业申请《商品房预售许可证》前，应当选择一家商业银行（以下简称监管银行），设立商品房预售资金监管专用账户（以下简称监管账户），并按照申请预售许可批次及开发项目楼幢范围，与项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会、监管银行签订三方《商品房预售资金监管协议书》。

《商品房预售资金监管协议书》应作为《商品房预售方案》的内容，在申请商品房预售许可时一并提交。

第十三条 监管账户设立应当遵循一次预售许可对应一个监管账户的原则。同一开发项目（以《商品房预售许可证》记载名称为准）在一家监管银行可使用同一个监管账户。

第十四条 开发企业签订《商品房预售资金监管协议书》时，应向项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会提供以下资料：

（一）监管项目工程预算清册；

（二）工程进度计划及对应商品房预售资金使用计划；

（三）施工合同及建筑材料、设备购销合同；

（四）其他必要材料。

第十五条 开发企业申请商品房预售许可前，如有项目开发贷款，原则上应选择开发贷款银行作为该预售项目的监管银行。

第十六条 监管账户一经设立，原则上不允许变更。如确需变更，应由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会、开发企业、监管银行三方协商同意后解除原监管协议，同时按要求重新签订监管协议，将原资金账户中的预售资金全部转入变更后的资金账户，并报市住房建设行政主管部门备案。

第三章商品房预售资金收存

第十七条 商品房预售资金由购房人按照商品房认购协议及商品房买卖合同约定，凭商品房预售资金交存指引平台打印的预售资金交存单，通过监管银行售楼部临时网点、营业网点柜面等方式直接交存至监管账户。

购房人贷款购买商品房的，开发企业应将监管账户提供给贷款银行，贷款银行核实后，应将贷款资金直接划转至监管账户，严禁私自留存或划转至其他账户。

第十八条 开发企业与购房人通过商品房网上备案系统签订商品房买卖合同时，由购房人将商品房预售资金（不含待发放的按揭贷款及分期付款首期款以外的购房款）交存至监管账户。

第十九条 监管银行要根据贷款发放的一般周期，密切监控购房贷款入账情况，对明显超出一般贷款发放期限的，要及时向项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会报告。

第四章 商品房预售资金拨付、

使用及解除监管

第二十条 商品房预售资金使用计划应根据工程施工计划及施工合同所约定的付款时点制定，原则上应按照主体结构验收、竣工验收、竣工验收备案、完成不动产首次登记等环节设置资金使用节点。

第二十一条 商品房预售资金按照商品房开发项目建设进度核拨。完成主体结构验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的50%；完成竣工验收前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的95%；完成竣工验收备案前，累计申请使用资金额度不得超过重点监管资金总额的99%。完成不动产首次登记后，可以申请提取剩余1%的重点监管资金。

7层以上（不含7层）的建筑，增加建设层数达三分之一节点、建设层数达三分之二节点，累计申请使用资金额度分别不得超过重点监管资金总额的20%和35%。

根据工程建设需要和实际情况，在上述比例范围内，开发企业可分多次提取预售资金，确保各阶段工程建设顺利进行。

第二十二条 开发企业申请使用商品房预售资金，原则上应按照预售资金使用计划所确定的资金使用节点向项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会提交申请，并根据用款事项提供以下资料：

（一）商品房预售资金使用申请书；

（二）用于支付工程款的，提供工程建设合同及工程监理机构出具的施工进度资料；

（三）用于支付工程建设所需的建筑材料、设备款项的，提供与供应商签订的购销合同；

（四）用于支付工程监理或其他行政事业性收费的，提供合同或缴费通知；

（五）其他应当提供的材料。

重复的申请材料，可只提供一次。首次拨款后，再次申请用款，应当提交上次申请用款事项的收款票据。

第二十三条 项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会受理开发企业使用商品房预售资金的申请后，应严格依据本办法相关规定进行审核，需要确认开发项目建设进度的，应结合工程进度资料现场核查，审核工作不得超过2个工作日。符合资金拨付条件的，出具同意拨付意见；不符合要求的，出具不予拨付通知书。

第二十四条 监管银行收到项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会出具的同意拨付意见后，应在一个工作日内将资金拨付给与开发企业签订合同的相关当事人或相关单位。

第二十五条 开发企业与购房人解除商品房买卖合同，需退还已交纳预售资金的，若监管账户累计进账金额未达到重点监管资金额度，由开发企业申请从监管账户中退还相应款项至购房人；若监管账户累计进账金额超过重点监管资金额度，由开发企业自行结算退款，不在监管账户中另行列支。

第二十六条 商品房开发项目监管楼幢完成不动产首次登记后，开发企业可向项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会申请解除商品房预售资金监管，项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会核实后，应当通知监管银行解除对开发项目监管楼幢的预售资金监管。

第五章监督与管理

第二十七条 开发企业未按规定收取、支出、使用商品房预售资金，要求贷款银行将购房贷款划转至监管账户以外的账户，用监管账户归集其他性质的资金，提供虚假资料以获取商品房预售资金，或存在其他违规行为的，由项目辖区住房建设行政主管部门或开发区管委会依法依规查处。

第二十八条 监管银行违反规定或未按照商品房预售资金监管协议约定，擅自收存、维护以开发企业名义转入的资金，未按规定监控、反馈购房贷款入账情况，擅自拨付资金，或存在其他违规行为的，依法承担相应法律责任；市住房建设行政主管部门可按合作协议约定暂停合作关系。

购房贷款发放银行未按规定将发放的贷款资金直接划转至监管账户的，依法承担相应法律责任；市住房建设行政主管部门可按合作协议约定暂停合作关系。

对存在违规行为的监管银行、贷款发放银行，住房公积金管理部门可按相关协议约定暂停与其合作关系，住房建设行政主管部门可按相关协议约定暂停其他相关业务的合作关系，并通报金融主管部门依法查处。

第二十九条 各区县住房建设行政主管部门、开发区管委会工作人员在资金监管工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法进行处理。

第三十条 工程监理机构提供虚假工程施工进度资料的，除由住房建设行政主管部门依法依规处理外，还应依法承担其他法律责任。

第六章附则

第三十一条 本办法自2021年4月1日起施行，有效期5年。购置类保障房项目参照执行。

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