新一轮楼市调控收紧：多地房价过热 城市间分化加剧

下半年以来，杭州、宁波、深圳、南京、东莞多地楼市政策均陆续升级加码，围绕限购、限售、税收等方面收紧调控。

尤其是深圳“715新政”祭出堪称史上最严的“限购令”，并且重启“豪宅线”的房屋总价条件，以围堵住各种类型的炒房途径，压制房价“魔幻”的上涨行情。

调控升级后，效果立竿见影。再次以深圳为例，在“715新政”发布后的次周（7月20日-7月26日），深圳住房成交量应声大幅下滑。根据深圳住建局数据显示，当周新房与二手房成交量分别为747套和2010套，环比下降39%和35%。

在不少业内人士看来，本轮全国多个城市楼市调控升级的主要原因，在于市场的不均衡回暖，部分城市的热度过热。

根据易居研究院发布的《2020上半年中国百城房价报告》（以下简称“《报告》”）数据，2020年上半年，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米，同比上涨10.9%。

其中，今年上半年，全国至少有11个城市房价过热，包括珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖和秦皇岛，此类城市上半年房价同比涨幅均超过20%。

“总体上房价略偏热”，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，“虽然上半年疫情带来冲击，但房价本身没有绝对地下跌，涨幅依然位于两位数的水平，这和稳房价的基调显然是不吻合的”。

那么，在疫情一度影响房地产施工、销售等环节的情况下，上半年全国以及个别城市房价为何却依然走高？

对此，严跃进分析认为，一方面在于今年各地预售证发放明显降低要求，高端项目较多入市，客观上影响了成交结构；另一方面，今年各类高端需求积极释放，尤其是在理财收益较低、股票价格波动较大、通胀压力依然存在等情况下，居民家庭的资金配置更加偏好房地产，进而容易带动房价上涨；最后，银行信贷政策较为宽松，其也会带动房价的上涨，更关键的是，上半年不排除各地出现了违规信贷流入楼市。

值得注意的是，全国楼市从疫情停摆到恢复后加速运转，不同能级的各类城市之间分化明显加剧。部分一二线城市及强三线城市热度走高，比如上海、深圳高端盘火热，杭州、成都限价较严，但多个楼盘出现“万人摇”、“日光盘”的现象；另一方面，部分中西部二线城市及三四线城市，市场供大于求，存在以价换量，热度尚未完全复苏。

“分化的核心原因还是由城市供需的不同表现所引发的”，58安居客房产研究院院长张波指出，从一线城市来看，深圳的供需矛盾整体表现明显，也是拉动房价上涨的主因，而广州、上海则是部分区域和板块供不应求增加，导致区域性房价出现波动。

“因此，从近期的调控来看，控制需求的政策不断加码，也是从行政手段上对供需矛盾进行调节，加快部分城市和区域的土地供应量，加速不同城市购房人群的主力需求房源是缓解这一矛盾的长效手段”，张波称。

7月24日，国务院房地产工作座谈会为下半年房价管控定下基调。中央再次强调“房住不炒”的定位，坚持“因城施策”，稳地价、稳房价、稳预期，确保楼市平稳健康发展，

此次会议明确，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制，房价上涨过快成为当前出现的新情况和新问题，稳定房价的工作必须常抓不懈。

中原地产首席分析师张大伟此前接受新浪财经采访时曾表示，房地产调控最宽松的2020年上半年过去了，调控收紧已经难免，其预计最起码会有超过15个城市在近期出台收紧力度不同的房地产政策。相比2020年15个左右城市发布刺激楼市政策，最近多地楼市收紧的趋势已经出现。

而在张波看来，下半年的楼市调控将会呈现几大趋势。其一，张波认为“万人摇”等认筹率过高的城市，后续出台政策调控的概率提升，这类城市由于新房限价因此导致一二手房价出现倒挂，拉动非理性投机性购房需求快速增长，导致短期内楼市热度快速攀升，而政策的出台不但可以有效抑制楼市热度非理性增长，还会对二手房市场的房价稳定形成有效影响。

此外，政策将进一步加大对房价的调控力度。张波指出，限竞房地块增加、“三限房“增多都体现出对于“稳房价”的落实，由于今年市场流动性明显增强，资金的获取成本降低，部分资金通过非正常渠道开始流入房地产领域，对于房价拉升作用不容忽视，除了在金融市场加大查处力度外，从制度上对房价形成有效监管也是重中之重。

张波还提到，对无房户的保障性政策会有所加强，这一趋势在近期的调控中表现明显，对无房户保障主要体现在优先选房权、分配比例提升、土地出让阶段就限定对象等方式上。无房户优先原则亦是楼市调控下半年的重点，张波预计，这一政策会落实和覆盖的城市还会进一步增加，是对落户政策、人才政策在房产层面的承接性体现。（新浪财经 徐苑蕾）

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