多人购买涉抵押房产被起诉 云南红塔银行债务执行受阻

多人购买涉抵押房产被起诉云南红塔银行债务执行受阻

本报记者/慈玉鹏/张荣旺/北京报道

据云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院近日公示，多位购房者的房产涉嫌被开发商抵押给云南红塔银行昆明关上支行（以下简称“红塔银行关上支行”），该行追索债务执行抵押物过程中，购房者与银行起了纠纷。

此案中的抵押物为西双版纳安华房地产有限公司（以下简称“安华公司”）等相关方抵押给红塔银行关上支行的“晴宇榕和”项目在建工程。法院一审认定杨某等多位购房者对争议房屋享有足以排除强制执行的民事权利。

红塔银行方面回复《中国经营报》记者称：“根据安华公司与云南红塔银行方签订的执行和解还款协议，安华公司只要履行还款义务后，我行即可解除房屋的抵押权，退还给安华公司，由其备案给购房人。银行方与购房人代理律师目前就和解事宜达成一致，我行同意购房人将剩余尾款支付至执行收款账户后，我行便可解除抵押登记手续。”

银行执行异议之诉多被驳回

法院近日公示显示， 红塔银行关上支行与安华公司、刘某权、段某林、景洪汇翔商务酒店（原名称景洪汇翔假日酒店）、景洪汇翔大酒店金融借款合同纠纷一案，云南省高级人民法院于2018年11月20日作出民事调解书，因安华公司未履行调解协议进入执行程序。在执行过程中，法院于2019年4月28日作出执行裁定书，查封安华公司“晴宇榕和”项目中264套房产。

红塔银行方面回复：“截至 2020 年 7 月 30 日，安华公司逾期贷款本金为9809 万元。”

天眼查显示，刘某权持有安华公司51%股份，段某林持有安华公司49%股份。安华公司已被多位购房者起诉要求赔付购房款等，所涉项目即为上述“晴宇榕和”项目。

法院一审认定，该项目在建工程于2016年抵押给红塔银行关上支行并陆续办理了抵押登记，2018年5月16日，购房者杨某与安华公司签订《分期付款购房协议》，认购“晴宇榕和”项目1栋2单元14层19号房屋，杨某已按约支付超过总价50%购房款。2017年8月1日后，安华公司的公章、财务专用章及网银U盾等移交给红塔银行关上支行管理。

2019年12月3日，杨某对执行标的向本院提出执行异议，法院于2019年12月13日作出执行裁定，中止对安华公司名下“晴宇榕和”项目1栋2单元14层19号商品房的执行。红塔银行关上支行不服该裁定提起执行异议之诉。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。”

法院认定，由于杨某在该院查封本案争议房屋前已签订合同购买该房屋，红塔银行关上支行在没有证明杨某购买该房屋不是用于其居住的情况下，可以确认杨某购买该房屋用于居住行为属于消费行为，并且杨某作为消费者在没有证据证明其存在过错的情形下，其已按合同约定向安华公司支付了超过总价50%购房款，根据相关规定可以明确，消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后，其拥有的物权期待权优先于抵押权，所以，杨某对争议房屋享有足以排除强制执行的民事权利。

法院一审认定，红塔银行关上支行诉讼请求的理由与依据不足，不予支持。

记者梳理发现，法院已公示多起类似纠纷，均为红塔银行关上支行提起执行异议之诉，但大多被驳回，上述264套房产共有多少套涉及执行异议？红塔银行方面表示：“涉及执行异议房屋的执行被裁定中止，但银行享有的抵押权并未被认定无效或者被撤销，银行仍有优先受偿的权利。涉及我行执行异议的抵押房屋有 170 套，其他的未涉及我行抵押物。”

明知故“卖”？

该案中，杨某辩称，其提交银行流水等证据证明支付的房款，红塔银行关上支行设置监管账户作为房屋销售款账户，视为同意安华公司销售房屋，红塔银行关上支行同意安华公司销售房屋办理按揭贷款。

对于上述内容，红塔银行方面表示：“根据监管协议约定，销售款项应支付至云南红塔银行监管专户，但安华公司在云南红塔银行毫不知情的情况下，自行与购房人签订分期付款销售合同，将款项支付至安华公司在其他银行开立的账户中。安华公司与购房人所签订购房合同并非住建部门统一格式合同，且所收取的款项基本未进入双方约定的云南红塔银行监管专户。”

安华公司、刘某权、段某林等方共同辩称，红塔银行关上支行称（房屋）买受人与安华公司签订房屋买卖合同及收款等行为不知情不属实，因为当时安华公司的印章、银行U盾等全部原告控制，红塔银行关上支行不同意不可能实施该行为，另外，红塔银行关上支行跟安华公司签订按揭业务合作协议书可以看出其对房屋交易清楚，杨某的房屋买卖应受到保护。

其中，安华公司围绕其抗辩提交处理意见书，欲证明红塔银行关上支行管理安华公司的公章、财务专用章、各银行U盾、网签加密狗等；提交安华公司项目转移登记，欲证明红塔银行关上支行持有并管理安华公司公章、合同专用章、财务专用章、银行U盾等，知晓并同意安华公司与购房者签订《商品房认购书》。

法院对证据进行审查认为，安华公司证据可以证明安华公司公章、合同专用章、财务专用章、银行U盾等被红塔银行关上支行监管事实。

红塔银行方面表示：“银行监管安华公司印章属实，但安华公司合同专用章并未在银行方监管范围。安华公司与所有购房人签订分期付款销售合同所盖的印章全部是合同专用章。”

记者从业内人士处了解到，正常情况下，已抵押给银行的房产不能出售，但过去不少开发商违规出售导致银行执行存在困难，现在此类情况有所减少。而有一种情况是银行为收回款项，与开发商商议处理回款后解押。

“抵押物如果没有置换，一直是在建工程，很难做到收款一套、解押一套。因为在建工程是一个抵押权，只有把所有的欠款收回，银行才会解押。抵押房产买卖过程中，购房者签订的合同的收款账号一般是债权银行控制的账号，银行会做好资金把控。”某股份制银行对公部门人士告诉记者，“为了收回款项，银行开发贷负责部门有时也需与按揭贷部门相配合，通过销售房产，把开发贷置换成按揭贷，房产仍抵押在银行。”

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