豪宅市场火爆：经济不好的时候为什么要买房

受疫情影响，全球实体经济及外贸产业都受到重创，中小民营企业更是生存艰难，潜在豪宅购买人群应该在减少，为什么却在二季度集中爆发？

后半年，豪宅成交量会一路走高，还是止涨回落？

哪些城市、地段的豪宅容易踩坑，成为高位接盘侠？

哪些品质的豪宅又会在疾情后期有较大成长空间？

文"王博 张光裕

编辑| 马克

很多人还在两百万元首付线上挣扎，但豪宅市场已经迎来了第一批抄底团。

“就像三甲医院的候诊大厅一样。”家住武汉的李榕如此形容1个月前去华侨城东湖水岸项目看房的体验。东湖水岸是武汉出名的豪宅项目，与她目前的住处仅一街之隔，房价却贵出一倍，约4万元/平米。

房地产服务平台安居客的数据显示，武汉市2020年7月新房均价约为15000元/平。

2020年二季度，豪宅销量看涨的不只是武汉，部分重点城市豪宅销量在疫情前后均走出V型曲线。

贝壳研究院将北京“总价 1000 万元及以上”+“总面积 150 m²及以上”+“三 居及以上”作为北京“豪宅”的标准。北京之外，贝壳研究院对豪宅的定义是：（1）价格，总价在同城区前25%；（2）面积，大于全市成交样本平均建筑面积90%；（3）物业费≥2元/月/平。

深圳市政府对“非普通住房”的定义是网签价750万元以上，北京市政府对“非普通住房”的定义是五环内成交总价超过468万元。非普通住宅交易时的税收较高，首付比例一般在80%。

地产圈一般简单粗暴地把豪宅定义为，每平米均价是该城市住宅均价的2倍。

据贝壳研究院对二手房市场统计数据，二季度北京豪宅成交量同比增加55.6%，上海豪宅成交量同比增加63.5%，深圳豪宅成交量同比增加83.8%，成都豪宅成交量同比增加28.1%，北上深蓉均创下2018年以来季度销量新高。

新房市场同样火热，深圳太子湾·湾玺项目、上海前滩三湘印象项目开盘即售罄。房地产服务商第一太平戴维斯发布的数据显示，二季度上海市一手高端公寓成交量同比上涨47.1%，价格指数也微升1.3%。

今年国内实体经济及外贸产业都因疫情受到重创，中小民营企业更是生存艰难，潜在豪宅购买人群应该减少，为什么豪宅销量却在二季度集中爆发？下半年，豪宅量价齐飞的局面还会延续吗？

豪宅热的由来

疫情从多个维度诱发了这一轮豪宅热。

显而易见的原因是，一季度疫情期间买家无法看房、无法签约成交，购房需求因而累积，在二季度集中释放。

王得是深圳链家资深店经理，长年专注于豪宅销售。在他看来，疫情后购房需求的释放，存在一条由刚需到豪宅的传递链。疫情先刺激了刚需市场，卖掉刚需住房的人从而有了资金购买更高端的住房，改善自己的居住需求。

贝壳研究院给出的数据显示，2020年3月，北京90平米以下房源成交占比较2019年12月增加2.6%。深圳90平米以下房源成交占比较2019年12月增加5.2%。贝壳研究院对数据的解读是：“疫情之后，北京、深圳二手房市场都是刚需先行。”

一位国内主打豪宅产品的房企营销负责人分析说：“市场不好、经济不好的时候，大家会觉得还是得买房。”

到了二季度，改善型高端住房销量接棒上涨。贝壳研究院数据显示，重点18城5-6月120平米以上大面积房型成交量环比3-4月增加38.6%，增速快于60平米以下小面积房型的14.2%。链家相关人士告诉《财经》记者，2020年5月，北京链家的二手房成交量创下了自公司成立以来的第二高峰。在这条传递链上，改善型住宅的下一环就是豪宅。

疫情也引发了宏观面的变化。

受疫情影响，为了提振经济，促消费，全球主要经济体都在超发货币，实施较为宽松的信贷政策。

有国际券商和多位地产高管认为，这让很多高净值人群担心手中的货币贬值，为了规避风险，他们在资产配置时，就会更加倾向房地产。但由于欧美抗疫成效不乐观，中美国际关系紧张，大部分投资人出海投资的意愿变低，转而把目光放在了国内。

7月30日，美联储召开货币政策会议，继续强调经济下行和通缩风险。中金公司宏观组认为，美联储会继续宽松的货币政策。

早在今年2月，中国人民银行就宣布将开展1.2万亿元公开市场逆回购操作，向市场投放资金1.2万亿，确保市场流动性，用于缓解企业和购房者的还贷压力。

人民银行2020年上半年金融统计数据报告显示， 6月末，广义货币（M2）余额213.49万亿元，同比增长11.1%，增幅比去年同期高2.6个百分点。

今年1月份，M2首次突破了200万亿元。十年前，2010年6月末，中国M2余额仅为67.4万亿元。

货币放水就意味手中的钱会越来越不值钱，经过了房地产20年的高歌猛进，中国老百姓对此深有体会。

为了让手中的货币跑赢通胀，高净值人群也会把豪宅作为重要的资产配置。相比普通住宅，作为稀缺资源的豪宅不仅可以带来居住品质的改善，也更容易在收益率上跑赢刚需盘。

除此之外，申请银行贷款也变得更加便利。

贝壳研究院监测数据显示，货币宽松导致银行贷款额度充足，银行放贷周期大大缩短。主流银行房贷放款周期从68天下降到39天（2020年6月）。

房贷利率降低也给市场注入了活力。房贷利率由固定的基准利率上浮机制转为LPR（贷款市场报价利率）浮动机制之后，1-5月，5年期LPR两次下调，由4.8%至4.65%，1年期LPR由4.15%降至3.85%，两个利率维持至今。

最好的抄底时机？

中国金茂的一位营销高管认为，疫情之后，人们对居住品质的要求提升，引发二季度高端住宅的成交量上涨。

疫情期间，人们在家中度过的时间突然拉长，住处既是生活场所，也成了工作场所。北京链家CBD区域总监韩昭君认为，人们以前在居住体验上的痛点可能因此变得更痛了，对空间大小、安全性、舒适度的要求被疫情全面唤起。无论对刚需房购买者还是改善型住房购买者都是如此。

李榕是在2020年6月去看房的。她告诉《财经》记者：“原以为疫情之后，大家手头没钱，消费比较消极。没想到看房现场人头攒动，惊呆了。”

李榕还记得看房前要过“三道关”。第一关是检查预约情况，第二关是量体温，然后才能到大厅登记，等待销售人员。李榕花了半个小时通过三道“关卡”，“没想到进入小区后人更多。”

李榕现在住的房子已经够大，有170平米。疫情前，她对住房升级的欲望并不是非常强烈。考虑到日后的维护、清洁等因素，她想换一套200平左右的房子即可。而在疫情后，她说自己的欲望翻了倍，想买上下两层的大平层了。

李榕相信，现在是房价最实惠的时候，可以抄底，之后房价一定会涨。

一位链家的新房中介向《财经》透露，北京南三环的懋源·璟岳2018年就开盘了，为了加速卖房，开发商推出了98折优惠，首付到账时间也可谈，最多可以有3个月的缓冲期。

《财经》记者在调查中了解到，北京其它一些此前定价较高的一手豪宅也在今年调价促销。一些200多平米的大户型房源，成交价较疫情前降低了200余万元，大约相当于打9折，不少客户觉得现在是合适的购买时机。

有人卖房筹钱，有人买房避险

来自北京、深圳的多位业内人士告诉《财经》记者，疫情之后，豪宅持有者的卖房需求和投资者的抄底欲望都被激发起来，是豪宅成交量上涨的原因之一。

王捷是北京CBD某商圈销售经理，在他负责的某豪宅小区，今年罕见地出现了一套格外优质的二手房源。王捷说，该房源户型特殊且稀少，采光、通风都优于同小区其它户型。在此之前，像这样的优质房源每隔几年才会出现一套。

据王捷介绍，卖房者邹先生经营着一家公司，今年受疫情影响，企业周转困难，于是卖房筹钱。该小区地段好，本就长期受到买房者关注，再加上邹先生的房子又优质，很快就卖出去了，成交价超过5000万元。

链家总监韩昭君向《财经》记者介绍了这样一个案例。在他负责的区域，有一套二手豪宅挂牌2年，标价4000万元，一直没卖出去。疫情后，房东为了生意周转急需用钱，同意降价出售。在2个月的时间里，这套豪宅的标价逐步降到了3500万元，顺利成交。

王捷告诉《财经》记者，之前有一批二手豪宅的房东并不诚心卖房。他们会为房子挂一个高于市场价的价格，姜太公钓鱼，愿者上钩。而在疫情后，其中一些房源降了价。

有商人把房卖掉，换得现金给企业止血。也有商人对实体经济发展预期悲观，于是把原本用于企业发展的钱投向了房市。

今年二季度，王得卖掉了一套价值4600万元的公寓，购房者经营着一家做服装面料的企业。“他告诉我，原本计划在今年扩张生意，但因为觉得实体经济情况不好，于是把钱挪出来投资到房产。他觉得还是这样更安全。”王得向《财经》记者说，“他去年刚通过我买了一套住宅，不再有购房名额，但还是想买，于是选择了公寓。”

深圳豪宅市场最火爆

除了共性因素，每个城市各自的小环境也影响着豪宅市场的成交量和未来上涨空间。

“深圳的豪宅市场一直很火。这里越贵的房子卖得越快，反倒是小户型楼盘卖得慢一些。现在的开发趋势也是大面积房子越来越多。”王得对《财经》记者说。

据王得介绍，深圳豪宅买家里，有很大一部分是早些年通过炒房致富的人群。这些炒房客不停地置换手中的房屋，炒房的标的越来越大、越来越贵。发展到今天，炒房客成了豪宅市场上的一支主力军。

深圳市场长期供应量不足，在房价调控的大背景下，深圳一二手住宅价格倒挂。王得以南山区华润城润府向记者举例，该片住宅区一手房单价12万元/平米，二手房单价17万元/平米。这意味着只要抢到新房，转手就能赚大钱。

在这样的市场下，炒房客紧盯着每一个高端的新房项目，一些在新房竞拍中失利的买家再流向二手房市场。于是，深圳的豪宅一直是抢手货。

“现在深圳的豪宅已经触到接近35万元/平米的单价，在我所在的深圳湾片区，最便宜的豪宅也要16万元/平米。”王得说。

他经手过的房源，总价从2000万元到8000万元的全都不愁卖，只有1亿元以上的会卖得慢一些。

为了抑制过快上涨的楼市，7月15日上午，深圳市住房和建设局等八部门联合发布了八条楼市调控新政，被业界称为深圳史上最严调控。

新八条在购房者资格认证上做了减法，规定深圳的购房资质从落户即可买房改成了三年户口三年社保，精准打击了炒房客，很多刚拿到深圳户口的人失去了购房资格，导致深圳大多数楼盘延后开盘。

但这并未影响深圳豪宅的交易价格。中原地产和链家地产的资深经纪人都反映，目前深圳豪宅销售量在下跌，但价格降幅不大，没出现大幅降价抛售的现象。

北京豪宅供给增加

北京的豪宅成交量上涨与北京近几年的土地供应结构有关。随着限竞房（限房价、竞地价）时代的终结，北京不限价土地的拍卖比重增加，未来，还会陆续有一批豪宅入市。

2017年-2018年，为了抑制过快上涨的房价，大量限竞房入市。这类房，开发商在土地拍卖时，要靠出价最高竞得地块，但在售卖时，房价已经被监管部门提前锁定。

这导致高净值用户可选择的高品质商品房逐渐减少。限竞房大多位置偏远，质量较差，品质不高，销售艰难。

中原地产研究中心数据显示，2018年到2020年7月12日，北京总计入市90个限竞房项目，总体供应限竞房住宅7.79万套，但合计成交只有3.8万套，库存高达3.9万套。

限竞房虽然抑制了房价的上涨，但也让北京市政府的卖地收入逐年下降。

从2019年开始，北京市陆续增加了不限价土地的拍卖比重，2019年，限竞房的土地拍卖与商品房开始平分秋色。

2019年6月6日，朝阳区孙河村地块被恒基以30.2亿元竞得，溢价率23.32%，楼面价69541.99元/平米，登上2019年北京住宅楼面价顶峰。

一位头部地产公司高管透露，目前房企的净利要求在10%-15%左右，如果楼面均价7万，售卖时每平均价会达到10万元以上，这种品质的房子一般都不会是小户型，超过100平米，总价就过千万了。不限价地块增加，也就意味着豪宅供给量增加。

来自克而瑞机构数据显示，2020年上半年，北京成交31宗宅地，其中不限价地块成交占74%，限竞房用地仅有6宗，占19%，分布在昌平、房山、黄村板块。

如无意外，这些取得商品房用地的项目，将在2021年陆续上市。

豪宅将长期稀缺

贝壳研究院认为下半年二手房市场将出现这样的趋势：产品分化，改善型产品强于刚需产品。低总价房跌幅最大或涨幅最小，较高总价房价格坚挺。

多位操盘豪宅的房企高管认为，今年高端客户群对区域要求有所降低，不受工作、生活区域困扰，但对于品质、舒适度、物业、圈层，及健康等元素关注更高。

具备这些特质的豪宅才有保值潜力，甚至有更大的上升空间，尤其是一线城市。目前来看，这类豪宅仍属于稀缺资源。

由于疾情影响，物业门禁是否严格，对人流的温度检测是否认真，清洁杀菌是否做得到位，都成为一座豪宅的加分项。

在健康方面，购房者更看重净水系统、水温恒定、新风系统等配置。

虽然豪宅市场成交量上涨，但大多数房企并不会改变策略，盲目入市抢地盘。

首先，豪宅去化比普通住宅慢，资金占用大，占用周期长。在金融监管较严的当下，这对大多数房企都是挑战。

其次，高品质的豪宅，设计、招采、建设、营销的各个环节与普通住宅都不是一个逻辑，并不是一家房企临时组个团队就能在短时间内推出来的。

品牌影响力、资源整合能力、目标客群个性化设计服务，这些都是一家深耕高端住宅房企的硬实力。

政策面，促进刚需市场供应，抑制炒房，坚持“房住不炒”的大方向下，监管层不可能让大量豪宅入市扰乱市场。

有房企高管透露，南京、成都等二线城市都存在一二手房倒挂现象，但在调控政策限制下，开发商就算拿了地要建豪宅卖高价，地方政府也会延长备案时间，阻止网签，从而达到限价目的。

今年4月末，紧临长江的江景房武汉天地云廷二期推出T3号楼142套千万级豪宅，2分钟售罄。“这只是个案，因为那是绝版地段。”该房企高管说。

这些因素都意味着，在可见的未来，豪宅供应量都不会大幅增加。

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