7月上海土拍“火力全开”：优质地块引多房企激烈竞逐

7月上海土拍“火力全开”：优质地块引多房企激烈竞逐

华夏时报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道

上海7月土地市场骄阳似火。当月上海共有20宗经营性地块出让，其中宅地（含商住地）就有17宗。杨浦江浦、虹口北外滩、浦东唐镇、浦东前滩等热门板块接连推出优质地块，引来多家品牌开发商的激烈角逐，频频刷新区域市场“面粉价”。上海中原地产首席分析师卢文曦向《华夏时报》记者指出，“整个7月，无论从地块数量、质量，还是成交金额都创下今年前7月新高”。

房企竞逐优质地块

贝壳研究院近日发布的7月房地产市场系列报告显示，一线城市土地市场升温，7月成交累计同比上升59.3%。1-7月，上海超越北京，成为一线城市中土地出让金额排名第一的城市，成交金额1390亿元。另据上海土地交易市场官网数据，前7月上海拍出住宅地块（含商住两用）49幅，2018年拍出33幅，2019年拍出60幅。

与上半年情况类似，7月上海土地市场依然供应充足，共有20宗经营性地块出让，总建筑面积达160.06万平方米，总起价达350.49亿元。其中宅地（含商住地）有17宗，总建筑面积135.5万平方米，占比84.7%。

成交方面，7月的上海土拍市场更是热度“爆表”，17幅涉宅地块总成交金额405亿元。多家房企激烈竞逐虹口北外滩、浦东唐镇、浦东前滩、杨浦江浦等热门板块的优质地块，频频刷新区域“面粉价”。

7月3日，此前曾陷入“围标事件”的虹口区嘉兴路街道HK271-01地块迎来买家，7家参与竞拍的房企中，招商蛇口旗下太仓公司最终以44.04亿元、溢价率28.4%的代价竞得该宗地块，成交楼面价约81089元/平方米。

据悉，这是虹口区近三年来首次出让的纯住宅地块，也是上海今年以来推出的首个无自持比例要求的纯住宅地块。不仅如此，该地块的楼面单价还创造了虹口区新纪录，超过新城控股在2016年7月拿下的虹口区凉城地块（6.91万元/平方米）。

7月9日，龙光集团（03380.HK）旗下上海骏誉房地产有限公司以23.81亿元的价格竞得上海市杨浦区定海社区D5-1地块，溢价率18.98%，楼面价65440元/平方米，首次进军上海市场。

7月21日，上海浦东新区唐镇1宗宅地出让，以总价42亿元、37153元/平方米起拍。经过232轮竞价，上海华侨城投资发展有限公司（华侨城）击败建发、金茂、旭辉、金桥集团等多家房企，以总价50.01亿元竞得该幅地块，达到最高限价；楼面价4.42 万元/平方米，溢价率19.07%。

7月29日，位于上海市浦东新区黄浦江南延伸段前滩地区Z000801单元54-01地块进入现场竞价阶段。由陆家嘴（600663.SH）控制的上海佳章置业有限公司击败闽系房企融信中国（03301.HK）全资拥有的苏州融珏置业有限公司，经过100轮竞价、以49.11亿元总价竞得该地块，溢价率为34.58%，成交楼板价为57201元/平方米。

同一天，德信中国（02019.HK）全资拥有的杭州凯则企业管理有限公司与浙江省交投地产集团有限公司组成的联合体以13.65亿元竞得闵行区马桥镇闵行新城MHC10801单元07A-01地块，溢价率28.17%，成交楼板价27818元/平方米——这也是德信中国首次在上海拿地。

7月31日下午，上海杨浦区江浦社区R-09地块经过3个小时、95轮的鏖战，来自北京的国企金隅集团击败金融街招商蛇口联合体、龙光、九龙仓、仁恒华发联合体，以69.2亿元的总价拿下这幅“钻石级”地块，溢价率38.33%。该地块折合楼面价为85764元/平方米，刷新了杨浦区最高楼面价纪录。而若综合考虑5%保障房以及土地税费，楼板价估算超过93000元/平方米，7月上海土地市场完美收官。

市场竞争或更为激烈

“整个7月，无论从地块数量、质量，还是成交金额都创下今年前7月新高。”卢文曦向《华夏时报》记者指出，由于上海新盘、二手盘销售近几个月的情况都不错，“市场情绪也被带热了”。6、7月本是销售淡季，但现在走出了“淡季不淡”的行情，对土地价格的预期起到带动作用。卢文曦同时强调，在这轮土地拍卖中，市区土地溢价比较高，达到30%左右，不过“这个溢价率是正常的”。其预计，在整个市场还算比较理性的情况下，土地溢价率在今年接下来的几个月仍有小幅上涨空间。

在中原地产中国区副总裁兼原萃总裁刘天旸看来，上海土地市场的热度非常正常。其认为，房地产的长远发展除了政策之外，根本还是在城市的发展潜力，在于人口的增长和可支配收入的增长情况。“从上半年的情况来看，发展商整体在拍地上均出现了加大对一二线城市土地的占比，而上海作为全国一线城市的代表，更加成为实力发展商的首选。”

刘天旸认为，上海土地市场现在正处于拿地窗口期。其向《华夏时报》记者解释说，作为主流一线城市，上海具有巨大的市场潜力和良好的发展前景，本来便是房企必争之地：“现在上海土地供应稳定增加，实则也是给更多房企提供了参与城市发展的机会。”不仅如此，今年上半年，上海土拍政策改变、放宽了入围人数限制，房企在沪补仓的机会大大增加。

卢文曦也指出，从今年上海拍出的49幅普通商品房用地情况看，绝大部分集中在郊区，只有杨浦区江浦社区R-09地块、浦东新区前滩地区Z000801单元54-01地块等5幅地块位于中心城区。卢文曦认为，郊区板块给很多小房企创造了在上海拿地机会。

但与此同时，随着房企拿地积极性的提升，上海土地市场上的竞争也会愈发激烈。在刘天旸看来，土地市场的价格、激烈程度均是发展商对于城市发展潜力的预判。加快土地供应并不意味着新一轮市场上涨的到来，土地市场供应力度加大与“房住不炒”的理念并不相悖，充分的供应量和公平化市场化的规则导向，发展商的土地投资选择也会更为谨慎，因此也为后期的竞争激烈度增加了不确定性。

对于接下来的上海土地市场，业内人士判断“降温是大概率事件”。根据上海土地市场网站数据，8月全市共计划出让涉宅地块10幅，其中1幅为商业商服住宅综合地块，其余9幅均为纯住宅地块，10幅地块起始总价达到236亿元。而从分布区域来看，9幅住宅地块主要分布在闵行、嘉定、崇明、临港等远郊区域，没有起始总价超过50亿地块，当月宅地出让规模还无法与7月相比。

不仅如此，《华夏时报》记者也注意到，上海市政府在7月30日召开的市政府常务会议上表示要牢牢坚持“房住不炒”定位，坚决落实好“一城一策”常态长效机制，稳地价、稳房价、稳预期，确保市场平稳健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进强调，对于地价来说，近期确实升温比较明显，所以从管控土地市场的角度看，后续需要关注地价过高或过快上涨的风险。大体上说，相关房企也要关注下半年地市被管控的风险，尤其是要防范高价拿地所带来的风险。

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