安居客叶兵：新基建能够穿越行业周期 提升行业效率

博鳌21世纪房地产论坛第20届年会于8月8日在上海举行。58同城高级副总裁&安居客COO叶兵出席并演讲。

以下为演讲实录：

叶兵：各位嘉宾上午好！今天我是最后一个环节，我想给大家带来一些不一样的思考。大家知道58同城、安居客是一个互联网平台，是一个用户平台。当然也是我们今天跟房地产密切相关全国最大用户找房的入口平台。今天这个视角结合今天大会的主题“穿越行业周期”来看我们未来的新增长的机会点到底在什么地方。

开篇的时候会长讲了未来的机会点在智能化、数字化、绿色环保上，从这个角度今天我跟大家沟通的主题是“新基建”，我认为它代表我们今天房地产整个新的未来。

谈到新基建，过去3-5年里边，从物流Iot、点上平台、新能源汽车无人驾驶、旅游，包括今天很多的生活方式等等，其实新基建已经无处不在，渗透到我们今天生活的方方面面。

今天以其中的一个行业，就是我们今天在物流行业跟大家分享新基建背后的特点是什么。大家知道菜鸟物流过去几年时间里边投入了大量的资金、成本和研发力量构建物流领域Iot智能化物流平台。我们今天看到的数据连接了从商家到用户，从硬件到软件，从整个的仓储到智能化的分拣中心到快递，过去新基建菜鸟投入了非常大的力量构建了数据中台。核心就是打通了从硬件到软件，从整个的服务链条里边所有的数据标准、数据流通。所以这是我们认为菜鸟在构建物流Iot智能化平台里边非常重要的特点。

第二个特点，产业链的完善，物流的骨干网连接了全行业300万人，覆盖了全国2800多个县，今天处理的订单量每年有500一件。在美国买一个快递可能一个星期，两个星期到货。今天通过新基建，通过智能化的产业平台能够给行业带来效果。硬件的使用、技术力量的推动也让整个行业效率得到了极大的提升。

大家知道整个仓储物流分拣中心的机器人能够替代人工分拣2万次弯腰的工作量。同时在分拣中心的工人原来平均行走的步数是2万步，通过今天的新基建的物流平台，今天分拣中心的物流管理人员每天只需要走2000步，极大的减缓了整个工作的成本、工作的压力，提升了整个行业的效率。

我们今天从物流这样的新基建的产业来看其实数据中台、连接，从硬件到软件，标准化的数据打通，连接整个产业链条所有的供应商，所有的服务商，所有的从业机构。技术在推动整个新基建行业效率的提升也是至关重要的。

刚才前面谈到的是物流，回到我们新基建的结论，新基建能够提升行业的效率。作为全国最大的用户找房，用户找服务的互联网平台，我们的答案是新基建是能够穿越行业周期，提升行业效率的。

回到前面Iot中来，整个物流的结论就是新基建整个要素，我这里边提炼了一下，第一必须构建全行业、上下游、全产业链的数据标准。前面会长也提到了这个，我们看到整个行业、国家包括一些协会也在推动新基建在数据的标准化层面。我们觉得新基建这个点位是非常重要的，怎么打通数据，让上下游变得无缝连接。

第二，产业链的重新构建，产业链上下游，各个服务者的分工明确。前面毛总也提到了他作为一个商业共享办公新基建的参与者能不能即查即用。今天产业链所有专业分工有没有充分地发挥出来，充分地成长起来是整个新基建背后非常核心的几个要素之一。当然前面也提到了技术的研发、技术的产业投入也是非常重要的。所以新基建基本的要素：数据标准、产业链上下游打通、技术推动整个行业的提升。

今天的房地产我们在新基建，我们在产业提效，在数据标准，在产业链上下游的情况，包括今天在整个房地产技术层面上面到底是什么样的情况。我想在这里用非常短的时间跟大家简单的分享一下在房地产洞察到的几个趋势。

这里边有4个趋势：第一，我们在房地产行业的数据标准、数据建设、数据IT化、管理IT化、服务标准化，这个层面上到底是怎么样的。我们在房地产上下游的分工，在整个产业合作的情况到底是怎么样的。同时我想跟大家分享一下最近几年时间在房地产上看到的，发现的，通过技术升级、技术改造、技术研发提升整个产业周期，提升产业效率新的进展。

同时还有非常重要的一点，今天是管理者参与到整个产业周期里边，管理者自我管理意识也是整个新基建提升非常重要的标准。

这里我就四个问题我跟大家做一个分享。

趋势一，今天我们发现在整个房地产行业，不管是开发企业也好还是物业夜管理企业，包括商业共享办公，甚至存量资产的管理和销售等等方面确实看到了这个情况，管理IT化、服务数据化、数据标准化。如果把整个产业周期以用户为中心，以整个项目为中心进行铺开的话，从项目的论证、立项，到整个施工管理，到最后的营销，到最后的产品交付，包括进入到最后的存量，销售实现以后产品交付，包括在住宅这个层面上面70年全周期里边的延展服务。以这样为周期的话大致的可以切分为两个阶段，第一个阶段就开发阶段来讲今天市场上、行业上的开发商已经比以往任何时候注重管理IT化、服务数据化、数据标准化。今天的项目论证、设计规划、施工管理，甚至包括营销策划等等，在项目管理数据化阶段，今天中国房地产开发企业已经做得非常出色了。

我们想通过今天这样的会议跟大家探讨另外一个点位，房子是用来住的，房子的核心是今天的用户。所以在用户的数据管理化层面上面到底今天的行业处于什么水平。实话实说对于用户管理这个层面整个行业还是处于非常初级的发展阶段，跟我们前面的项目管理或者开发管理这个阶段来比，今天越来越多优秀的房企非常关注对于整个用户数据化管理工作的推进。

在这个层面上我们也看到了一些状况，1，数据非标，数据割裂。今天物业管理公司有自己物业的用户和居民的数据，甚至智能化的家电企业也有自己家电企业的数据。我们看到的全是数据孤岛，如何把今天的用户数据从用户的生命周期最早阶段连通到最后的这个阶段，在全生命周期链条管理层面上讲我们看到的现状是今天的用户管理、数据化管理的水平依然是非常薄弱的。我们看到是割裂的，是静态的，因为每个行业都有自己的数据标准，都有自己的数据定义，同时是个性化的定义。

这是我们看到的是用户数据化管理层面上整个行业仍然处于相对比较早期的阶段。相较于在项目管理、开发管理层面。我们提到用户未来的数据管理能不能够互联互通，整个产业链条从硬件到软件，从开发到存量管理，从买卖新房到入驻后整个用户生活，在居住管理上面用户数据管理化的核心是用户全生命链条的数据标准化，互通、互联，同时是动态管理，标准化和统一的管理。

58同城、安居客作为全国的互联网平台也在思考作为我们这样的平台我们怎么把今天的数据和今天的产业链条打通。大家都非常清楚58到家每天进入到20万个家庭提供服务，58同城也有搬家等跟日常生活密切相关的数据。这些数据的打通怎么让今天开发企业在项目立项阶段就已经非常清楚在这个城市，在这个商圈所面对未来的买家，未来服务的用户需求到底是什么。在产品设计阶段，甚至包括销售阶段，甚至包括在后面的物业管理、存量管理阶段。在这个层面上面有非常多优秀的房企已经迈出了非常坚实的一步，在用户全生命周期数据标准化方面做得非常不错。绿地集团去年跟华为共同发布了智能+全产业平台策略，打通硬件跟软件，服务跟整个产品交付，包括5G、安防等等这些东西，这些都是非常不错的体验。

万科也在通过万科物业在存量管理上面怎么样让开发企业管理数据和万科物业的管理数据，甚至包括存量资产的流转，存量资产管理上面核心是人，是居民，是用户。所以把用户的全生命周期标准化、全量化的打通，从早期到后期全量进行管理是非常重要的。当然也包括恒大推的汽车绿色、环保出行战略，在这个层面上面背后都是用户全生命周期数据化、标准化管理的特点。

行业的第二个趋势是整个房地产产业越来越开放互联，分工越来越明晰化，越来越专业化。从整个产业来看有新房，有二手房，也包括前面毛总讲的商业地产、办公等等。在整个产业链条里边我们看到了开发的Saas，后市场的家居服务企业。当然也包括58同城、安居客通过技术管理，通过技术力量提供全产业链增效的互联网平台。

今天作为一个互联网平台在智能化用户的辨识，通过产业，通过技术怎么提升行业的效率。今天通过这样的会议58同城也在推出自己智能化的开放平台。前面已经讲到了很多58到家数据，对用户服务的数据，包括居住在这个小区，居住在商圈居民的喜好、习惯的数据，如何服务于产业，如何服务以拿项目阶段，在产品设计阶段，销售阶段，存量资产的管理阶段，存量资产进入再次流转的阶段，如何利用今天智能化的开放平台去服务好这些产业。

这里边有几个特点：第一，流量共生。今天我们也尝试着把很多互联网的工具让今天的开发企业，今天的存量资产物业，包括二手房经纪公司共同利用技术管理好用户。怎么把今天公域流量和私域流量打通，58在这方面做积极的努力。

同时今天的用户数据要开放出来，今天的用户数据要跟全量整个产业链条做深度的融合。在这个层面上面我们也尝试在数据开放，甚至包括技术的开放，VR的开放。现场智能在线售楼处技术水平的开放对于整个产业提效也是至关重要的。

另外我们怎么把今天整个行业的上下游，软硬件打通，形成一体化的效果。这也是蛮关键的一点。前面阳光城的吴总也提到今天开发企业的健康已经过渡到Roie，到底今天开发企业怎么降本提效，怎么在销售阶段降本提效，怎么在存量资产管理方面降本提效。这里边在用户的工具管理、用户的技术研发层面上面，市场上面也有包括像58、安居客这样的互联网公司提供这种服务。

以渠道销售为例，今天的开发企业在整个行业停盘的阶段怎么提升行业的效率，怎么加快项目的流转，怎么降低获客的成本，而不是过渡的依赖今天的渠道销售。我相信在座很多开发企业的营销老总都会思考这个问题。在这个层面上答案只有一个，利用技术，利用互联网，利用科技来降低今天的获客成本，来提升今天的自然流量，自然到访的成交效率。这是今天回到大会的主题。在行业大周期的情况下，在平盘的情况下怎么提效，怎么找到新的增长点和新的增长机会。

趋势三，确实在今天的房地产行业我们看到了越来越多的技术，AI、人工智能、5G、VR，都在提升整个行业效率。我们的答案是技术是提效的基石，不断地挖掘新的可能渗透到每个行业，包括今天的开发企业，也包括存量资产的物业管理，这些都是非常关键的。

这里边稍微举几个例子给大家看一下，整个技术提效方面已经在实践了，比如说今天所有的开发项目暗场都上了VR。今天看到的结果是通过VR用户极大地提升了找房效率，今天看到的结果就是效率，用户可以通过VR看房提升4倍的连接效率。通过今天的线上看房连接效率极大地提升了。今天技术是推动整个行业提效非常重要的根本。

同时人工智能化的应用，包括智能客服也是非常重要的。很多暗场售楼处晚上不营业了，其实用户找房的习惯高峰是晚上9点到10点，往往9点到10点是所有开发企业售楼处下班的时间。怎么把今天的用户服务好，技术能帮到大家。通过人工智能客服7X24小时不间断的提供在线服务，让用户的效率提高，提升连接的效率，降低企业开发企业销售成本。这是非常关键的。

我们还有另外一个应用，通过在线的VR研究装修的业务，通过3D建模，通过人工智能、机器学习等等让整个云端样板间所见即所得及时呈现在今天买家和用户面前。很多售楼处在建样板间的时候不是所有的户型都有的样板间的，怎么通过今天的云端样板间降低今天开发企业在销售阶段的成本，这也是非常关键的。同时对于今天的开发企业来说还有另外一个重要的意义，我们在三线城市我们看到政府对于整个预售证的发放并不是要求结构封顶，在这个阶段可能就可以提前上线未来的样板间，来提升用户的成交效率，用户的服务效率，来提升行业的水平。

除了今天讲到的VR、AI语音智能识别、自动化的虚拟装修，包括我们今天的中国电讯，5G、华为、智能硬件、智能软件全量的结合，背后都是技术。所以作为房地产整个从业人员我们应该深度思考未来新的技术怎么样有机会改变整个行业效率。这是我们看到已经发生，而且正在逐渐演进，逐渐推进的过程。

有四个结论：第一，整个房地产行业都有这个趋势，数据标准越来越完善，上下游软件跟硬件的数据接口逐渐打通，管理不再是近乎于原来的项目管理，而是慢慢地过渡到以人为本，房子是人住，对人数据的关注度，不管是开发企业还是存量资产的管理企业都在关注数据的标准和数据未来一整套的服务。

整个产业分工也越来越明确，越来越专业化，包括前面讲到的有些是做共享办公的，也有专门做用户数据管理和技术研发的，也有华为和美的在智能家电、安防、智能生活领域上下游专业分工，推动整个产业升级和提效是至关重要的。

当然所有这些东西都离不开技术，离不开技术研发的推动。58安居客作为互联网的平台，现在每天有将近3000名的工程师不断地做用户的识别，用户的洞察，打通从房地产到生活服务，到整个全生命周期链条的技术能力，这些东西都是非常关键的，非常重要的。

当然还有非常重要的一点，今天越来越多的开发企业，存量资产管理企业管理者的自我管理意识也在提升。今天所有的管理者越来越意识到对用户的管理不再是某个渠道的范围，今天能不能把用户管理好，就应该是开发企业和存量资产管理企业经营管理者的自我管理行为，我们应该把它管好，越来越多的企业已经开始重视这一点了。前面提到很多的企业也在推进用户智能化的管理，用户上下游打通的工作。

这是我们看到的整个房地产企业在过去几年时间里边非常明显的趋势。作为58同城、安居客，除了它是全国最大的用户找房平台之外，我们也有很多到家和本地生活存量资产服务的服务子项，连通整个上下游，从商家到用户。

我们的思考也很简单，今天的产业链条很多，产业周期很长，所以连接一切是服务而非管控，这是整个效率的核心。所以提效降本不管是营销阶段降低今天的渠道占比，提升白客和自然到访的成交占比，还是对今天存量资产在物业服务，到底今天的居民要用什么样的物业服务，要用什么样的供应商，需要享受什么样的生活，不管是买车、找房子、找保姆，还是未来下水道漏了等等，这些服务都是对用户数据深度的洞察。所以聚焦行业效率是关键。

我们认为管理而非资本是推动所有效率的核心，我们回到事情的根本是效率本身，而非资本是推动整个事情行业发展的核心。同时58同城作为互联网开放企业，我们坚信自己是公信的力量，我们是连接，而非管理，我们是连接所有阶段的用户数据，同时打通提升整个产业效率，不断地加大我们对技术、研发、产业基础设施的投入，来提升行业周期。

回到今天大会的主题，穿越行业周期，未来高增长机会点是什么？作为58同城、安居客的思考，基建是提效的根本，未来是用户时代的到来。怎么把用户服务好是我们今天思考最核心的主题。所以答案就是“未来已来，基建共赢”。谢谢大家！

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