林中：房企追求高质量发展 所面临的最大风险是不确定性

原标题：聚焦博鳌论坛 | 林中：房企追求高质量发展，所面临的最大风险是“不确定性”

本报记者 李贝贝 上海报道

“地产行业从2018年开始进入了平稳增长期，在这个平稳增长期要取得超常规、跨越式的发展，挑战、难度和风险远远比你在高速增长期大很多。”

但旭辉控股董事局主席林中仍然认为，未来20年，房地产行业仍有很多机会。他表示：“未来20年中国房地产行业还是非常好的，我们要在平稳增长的、精细化的时代找到一个新的、有质量的增长模式，这种增长方式跟过去可能都不一样，这个行业会有很多的规则会改变。”

新周期下市场将“稳”字当头

今年上半年，全国房地产开发投资同比增长1.9%，商品房销售额同比降幅收窄至5.6%，房地产是从疫情中恢复最快的行业之一，堪称中国经济的“稳定器”。但对于下半年的市场走势，业内人士并不乐观。

8月8日，由南方财经全媒体集团21世纪经济报道发起主办，全联房地产商会、精瑞人居发展基金会联合主办的博鳌·21世纪房地产论坛第20届年会在上海闭幕。在“中国地产六方会谈”环节，谈到楼市下半场，旭辉控股董事局主席林中表示，接下来的市场会长期以“稳”字当头，“稳价保量”是政府制定调控政策的出发点。“总的来看，我认为今年稳地价、稳房价、稳预期是主流。”林中说。

林中具体分析指出：“第一，我认为中国下半年房地产从总体来看还是应该以平稳为主，量价相对平稳；第二，未来房地产应该会城市分化、结构分化，有的城市热一点，有的城市冷一点，但是都不会出现大起大落；第三，还是要小心下半年需求疲软，疫情对经济的影响一定程度会反映到房地产需求上面来。再加上我们没有采用需求侧的刺激，有可能到第四季度，房地产的供应量比较大而需求疲软，市场的压力较大。”

“稳”也意味着，房地产高速发展时代已一去不复返。林中认为，地产行业从2018年即进入“平稳增长期”。在这个新周期，要取得超常规、跨越式的发展，挑战、难度和风险远远比房企在高速增长期大很多。“高速增长期，把财务杠杆用到极致，可能一踩油门就冲上去了。”林中说。

而在平稳增长期中，想要实现逆势增长则比较难。林中认为，这是因为国家要降杠杆、去负债，所以房企要加杠杆就比较难，没有那么多工具和机会。“我们看到这两年业绩能突飞猛进，要么加了财务杠杆，要么放大了合作杠杆。因为投资杠杆要提升未来难度还是比较大的，经营杠杆可以提升，但是不会成倍的提升，能提升（百分之）三四十就已经蛮不错了。” 林中表示。

做好规模、利润和风险的平衡

《华夏时报》记者注意到，尽管坦言房企在平稳增长期中逆势而为比较难，但林中也强调，房地产行业总是有很多机会的，他表示：“这个行业非常大，未来20年中国房地产行业还是非常好的”。

而想要抓住这些机遇，需要在平稳增长、精细化的时代找到一个新的、有质量的增长模式。林中认为，这种增长方式跟过去可能都不一样，因为行业有很多规则会改变。在平稳增长期，林中相信还是有一些企业会成为“黑马”，只是难度和挑战比上一个20年难很多。

基于上述判断，林中认为未来在平稳增长期中，房企之间更多地会出现一种比较均衡的状态。“你要追赶别人不容易，别人要追赶你也不容易。就像戈壁徒步，大家速度差不多，有些距离要花很长时间，如果增速都一样距离就是永恒的。未来再过20年，我相信这个行业就进入了成熟期，行业格局跟现在家电行业一样稳定。换句话说，如果在这20年中没有把握好机会，便鲜有‘弯道超车’的机会了。”林中说。

林中建议，在行业的新周期，房企还是要坚持持续、稳定、有质量的增长。

林中表示：“企业第一个要增长，一句行话就是’不增长就灭亡’，但是增长的时候要考虑到规模、利润和风险的平衡。房企在增长的时候，用什么样的速度，增长是可持续的、稳定的、有质量的？质量体现在几个方面，第一有财务质量，即有利润的增长，有回款的销售；第二，不会使财务恶化，不会使风险变大，负债率提高，保障安全系数；第三，是产品服务能随着规模变得越来越大，做得越来越好，而不是越来越差。”

林中直言，想要快速实现规模增长很容易，无非是“利润放低一点，杠杆多一点”。但在规模增长的过程中，做好规模、利润和风险的平衡非常重要，这意味着企业的安全。“比如说负债率要守好，负债率跟你的商业模式有巨大的关系。当然，如果增长速度快、现金流变现能力强、资产的流通性好、回款时间很短，负债率稍微高一点还是安全的。”他说。

目前，因为资金回笼速度较快，国内房企通常保持70%左右的负债率，这被林中认为是在维持“平衡”。在他看来，一个企业要实现平衡，利润太低不行，因为不会有积累，都在损耗，但适当牺牲部分利润却可以维持这种平衡。“人存地失最终会人地皆得。”林中解释说：“消耗掉资本的时候会发现，有些人为了冲规模宁愿亏损都会卖，其实就是为了所谓的地丢了人，最终会‘人地皆失’。所以就是维持一个平衡，每个企业根据自己不同的阶段，不同的战略，不同的目标去制定各自不同的平衡。”

与此同时，林中也强调，房企在追求高质量发展中，所面临的最大风险是“不确定性的风险”。“每年都有预料不到的事情。今年春节的时候还没有疫情，我1月15号还跑到武汉开会。所以我觉得未来‘不确定性时代’，需要核心应对的就是‘不确定性风险’，就是保有冗余、留有备手，以不变应万变。”他表示。

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