陈启宗：做房地产的人都很贪婪 但也要尊重市场规律

2020博鳌房地产论坛于8月11日在海南召开。恒隆集团、恒隆地产有限公司董事长陈启宗视频连线并演讲。

陈启宗称，凡是搞房地产的人，都是贪性很大的人。第一，因为房地产的稀有性，供应是有限的，第二，行业内的投资、投机都叫人容易贪婪。“作为一个房地产的参与者，你的贪念有多大，贪念小的人大概不会赚大钱，但是大概也不会破产。你赚的钱一定是很小的，因为你的贪念小，或者说你胆子小”。

但陈启宗称，中国发地产市场发展中，机遇特别多，所以贪婪的“疯子”也特别多。但能够留下来不被淘汰的人，都不只是胆子大、贪念大的人，也是非常冷静的人。

他强调，所谓冷静就是要尊重市场规律，“要不然市场一定把你吃掉”，“要有对市场周期的尊重，你才不会被市场淘汰掉”。

以下为演讲实录：

陈启宗：大家好，非常不幸运，不能跟你们在一块在美丽的海南。我非常同意刚才樊纲教授说的话，埋头苦干，要把自己的事情做好，要对形势有正确的判断，这些都是非常重要的。

今天给我的题目是“历史的周期”，周期这个东西的确定性非常大，绝对还会来，不过我觉得又是为难的。每年诗涛给我的题目都是莫名其妙的，我觉得是不需要讲的，不应该讲的，比如说今年给我的题目是“历史周期的洞见、结论与未来”。对我来讲是显而易见的东西，有什么好讲的呢？就像春夏秋冬，那是一个历史周期，没什么好说的，人尽皆知的事，你要我来说20分钟，实在有难度。

我简单总结一下，洞见是什么？对于历史周期的洞见就是有形存在，那个结论是什么？不会改变。未来是什么？未来是一定在的。这样就讲完了。

当然诗涛不会让我这样就糊弄过去。

“历史的周期”这一句话就告诉我们，周期是可预知的，预见性非常强的，凡是上去的市场都会下来，下去的市场大部分会上去。所以历史的周期，预见性是非常非常强的，千万不要说，因为有周期就很危险，当然有危险，好处就是预见性非常强。过去几百年是如此，往后的几百年还是继续的如此。

当然，没有周期，搞房地产就没有机遇，周期是给你跟我机遇的最好的方法。不过大家也知道，水可载舟，亦可覆舟，有机遇的同时也隐藏着巨大的危险。房地产跟其它的行业不一样，它的周期性特别强，而且是特别不可以改变，大家都明白这个道理，不用我多说，当然有各种各样的需求，有刚性的需求，还要加上刚才樊纲说的换房子的需求、迁移性的需求等等。

这些刚性的需求存在，因为房地产是一个周期非常长的行业，所以它的周期性也越来越大，单位数字很大，买一套房子就几百万甚至几千万，因此借贷一定会很多，所以也就影响了周期性。当然房地产不止是有需求，人有住的需要，还有投资的元素在里面，还有一些投机的元素在里面，这是我们大家都不大喜欢的。投资这个东西确确实实是可以理解的，所以房地产的周期性是特别强、特别大，而且特别不可改变。这就给了你和我相当的机遇，但是也要小心，因为这里的危险也是特别大。

要是让我讲历史周期的洞见，那个洞见不是周期的本身，周期的本身大家都知道，而是要讲洞见什么，洞见你自己。大家都知道周期是市场经济的产物，要是没有市场经济，这个周期就可能不会那么大，但是有了市场经济，加上房地产的独特性，周期性就很强了。当然，有周期其中一个原因就是有供求，在短暂的失衡的时候，就会制造出这个周期。

但是这里我还要讲一点，除了真正的供求之外，还要知道市场周期波动特别严峻的是什么，就是一个字，这个字说出来不好听，但是在座凡是搞房地产的人，这方面是特别强的，坐在前排的很多经济学家，他们没有太大这方面的难处，但是所有搞房地产的人，有一个字形容我们是非常好的，我知道很多人都不喜欢我这样说，但是事实确实如此，这个字就是“贪”。贪的成分相当大，要是没有贪的成分在里面，周期不可能那么大。凡是搞房地产的人，都是贪性大的人，你贪性不大，恐怕不会进到房地产这个领域。

为什么贪呢？有很多原因，第一个是房地产的稀有性，供应是有限的，而且有非常强的地点的独特性，差一条街就是完全不一样的世界，所以房地产的稀有性和地点的独特性，再加上大家说的投资、投机，都是叫人容易在这个行业里贪婪。还有就是房地产是不动产，也使很多人愿意进到这个行业里。问题是你作为一个房地产的参与者，你的贪念有多大，贪念小的人大概不会赚大钱，但是大概也不会破产。你赚的钱一定是很小的，因为你的贪念小，或者说你胆子小。

对不起，樊纲是我好朋友，我好想说了点他不好的话，他是经济学家，经济学家一般来说贪念不够大，胆子太小，所以赚大钱的机会就相对的少。当然我也很高兴，我看樊纲虽然钱没有在座搞房地产的人多，但是他生活还是可以过得不错的，所以也说明中国整体的经济是很有进步的。

不过无论如何，贪念不大的人，或者是胆子小的人，是不可能赚大钱的，要是你是个女孩子，看到一个搞房地产的男人，你想他赚大钱，你就一定要找一个贪的人，找一个胆子大的人。当然现在在内地，男人找女人也是这样的，不少搞房地产的女人，要是你想她赚大钱，就必须找一个贪的，胆子又大的。

但是胆子大可能赚大钱，也可能亏大本，破产的人大概都是贪念最多、胆子特大的人。所以关于周期这个事，需要洞见的不是周期的本身，而是参与房地产的人如何。我想在座房地产的人很少会讲到关于人的问题，大家讲的都是关于市场的问题。今天我要跟大家谈的是人的问题，贪念、胆子。

还有一个就是你有多冷静。我去年和前年曾经说过，房地产行业是“疯子”特别多的地方，疯子会为了一时的风光，就去冒破产的威胁，那些人都是不值得我们尊敬的，早晚市场会把那些人淘汰，因为中国在以往这二三十年大发展的时候，机遇特别多，所以“疯子”也特别多。能够长远留下来不被淘汰的，都不只是胆子大、贪念大，也是需要非常冷静的人。

冷静是什么意思？就是尊重市场规律，要不然市场一定把你吃掉。所以你要是不想被吃掉的话，你在贪念大、胆子大的同时，千万不要做疯子，还要加上相当的冷静，相当的对市场周期的尊重，你才不会被市场淘汰掉。所以允许我最后用一些我个人的经历，也是我在恒隆地产里面的经历，来描绘一下在历史周期里，如何逃避那些危机，反而是利用这些周期而赚更多的金钱。

很多人都知道我是1991年接任恒隆的董事长，我上来之后就发现（当然之前我也知道）我的前任很少注意周期这回事，到底现在市场是如何，任何时候都没有一个强烈的判断。我上来之后第一件事就是要判断市场的周期现在何在，我当时得出的结论就是住宅土地是可以买的，所以我就花了大概一两年的时间去买住宅土地，到了1993年，我就发现住宅土地的价格开始过猛、过高，反而很多商业的物业价钱相对来说还是非常低，所以从1993年开始，我就停止购买住宅用地，转而购买商业物业，来收租、自用。

又过了两年，到了1995年，我就发现商业物业机会也不是太多，转而而住房的土地价格在我没有买的那两年，也就是1993到1995年，是越来越飞升，到了1995年之后，我就做出一个决定，就是什么都不要买，土地也不买，商业物业也不买，那做什么呢？就像刚才樊纲说的，要把自己内部的事情、管理的事情搞好，但是一般人做房地产不买卖，那是过不了活的，要忍，那是最为难的。但是要是你没有把忍学好的话，你根本不懂得周期到底是怎么回事，周期的本身就告诉我们大家，总有一段时期要来，是你要忍的。

有一句老外的话，“把手放在屁股下面”。也就是说坐在你的手上面，不要乱动，对人性来说，那是非常难过的一件事情。但是你却应该在那个时候憧憬你的未来，今天的痛是叫你明天更好。结果我们这样做了多久？我们忍了两年多一点，从1995年到1997年。

但是这里有一个很好的心得跟大家分享一下，我们都知道1997年7月1号是香港回归的日子，历史告诉我们，1997年6月30号就是香港房地产那个大周期的最高点。那是英国人有意识的做出来的一件事，他们不可能预知亚洲金融危机在7月2号来临，大家无可否认，英国人是有意在1997年之前把香港的房地产飞上去，这是一个决策性的决定，所以要是政府有什么决定，特别是宏观的决定，我们大家不可不知，要是在1997年之前，一定会把地价推高的话，你就知道自己该如何自如进出那个市场。当然英国人没有那么厉害，也不可能真的预见到1997年6月30号就是香港地产的最高峰，但是英国人也有幸运的一天，就是7月2号金融危机来到，7月2号就带来一个极大的周期。好多人还不相信问题会那么严重，历史告诉我们，虽然股票市场、资本市场已经有非常严峻的改变。

7月1号是香港回归，7月2号是亚洲金融危机爆发的时候，7月1号那天我是很高兴的，因为香港回归，历史证明7月2号也是非常值得高兴的一天，因为亚洲金融危机告诉我，早晚房地产是会掉下来的，我从1995年忍着手不动，反而筹集了很多的资金，更好的是7月2号亚洲金融危机的来临，没有立刻就带进房地产的下降。不知道在座的各位有没有注意到香港市场是什么时候才下跌，是1998年1月，也就是说从1997年7月2号到1998年1月，这中间有6个月的时间，这6个月时间大经济已经下滑得很厉害，但是房地产价格没有下滑，所以这6个月就给了你我最好出售物业的机会。我们从1997年春天已经开始卖东西，到了7月2号之后，更加快我们卖商业楼宇的决心。果然到了1998年1月份，房地产价格就开始下跌。我还记得我当时有一个商业物业是1998年1月才成交的，当时我非常担心，担心对方毁约，因为市场下去了。还好他们还是签下去了，所以在那6个月里，我又利用这个机会卖了不少东西，也赚了不少钱。那你说你赚了钱，买了你的物业的人怎么办？我说那不是我的问题，没人把枪顶在他头上逼着他买，是他自愿买的，所以他要为自己的动作而负责任。

从1998年1月价格下降之后，好多人说现在开始进入买土地的时间了，我说不一定，因为我不知道那个下降是V形的还是U形的，还是L形的，所以还是不要动。所以从1998年1月开始，我又等了大概15个月，到了1999年才比较有把握，知道当然不是V形，很可能是U形。如果是U形的话，我就不会买了。所以从1999年春天，我就进到市场里去买土地。当时没有人敢去买，所以基本上拍卖价就是我的成交价，那些买下来的土地，一年半左右之后我又停止了，因为价格开始上去，不过中间有15个月的时间是给我买土地的好时间，后来赚的钱也确实是有不少是那时候买进的，最好的项目，一个项目的净盈利是200亿，现在在内地，200亿的盈利不是什么大数字，但是在20年前，那是一个大数字。还有其它的项目，加起来总共有三四百亿的利润。这不是销售额，而是利润。这些大的周期给了我非常好的大机会。

到了2001年，机遇又来了，就是在中国内地，很多商业的土地，在那个时段是没人愿意买的，所以从2005年之后有3年之久，2005到2007年，在那三年里面，我又进到中国内地的商业市场去购买很多土地，现在在我手上还有一些土地是1000块一平米的楼面价，而且是省会城市的市中心，这个价格在现在是不可想象的一件事，到现在为止至少上升10倍到20倍。

大家说你这都是以往的事，今天还有这个机会吗？我说不要忘记，我刚才对历史周期的结论是什么？是不会改变的。我对历史周期未来的看法是什么？是一定在的，所以机会一定再会有，当然机会的大跟小每次不一样，每次影响它上去或者影响它下来的原因往往也是不一样的，但是你也不要管那么多为什么上去，为什么下来，你只要知道它会上去、会下来，你就知道该如何做。

当然我加一句，从2007年之后到2020年，在这十几年里，在中国我有没有再买香港的土地呢？有，但是那个大机遇期已经过去，只能照着特有的机会去购买我需要的土地。现在小周期还是有的，比如说七八年前，内地不少城市的很多区政府因为要发展，但是又缺钱，而且是缺得非常厉害，很多区政府因为要拆迁而借了很多钱，所以这又给我一个小机遇。你缺钱，来找我，恒隆有钱，所以又是我们买土地的机会。

今天大家都知道新冠肺炎病毒来了，疫情还没有完全过去，我说凡是有不好的事情发生，都是你买地的机会，你不一定要买，但是你一定要去看，那个机会合不合乎你的需要不知道，但是总是有机会。刚才第一位发言的杨積先生就说到，今年2月的时候，断崖式的下降，这些都是给我们很好的机遇，刚才樊纲先生说，现在是以国内经济的大循环为主导，当然还有国际的循环也是要的，国际事务有太大的不确定性，但是国内的大循环是不可改变的事，在可见的未来，这是一个大确实，这也就会给我们带来不同的机遇，所以我对中国经济的前途还是比较有信心的。要是对经济大循环有信心的话，也就告诉我，买房地产的机遇永远会存在。

所以最后的总结，我就再重复我刚才说的历史周期三的件事，第一，洞见是什么？有其存在。你说这句话太简单了，是简单了，但是有些人就是没看到最简单的事，所以就不能在其中赚钱。所以洞见是什么？是历史周期有其存在。结论是什么？不会改变。未来是什么？一定会再来。祝大家冷静，胆子要大，贪念可以大，但是冷静不可少，尊重市场的规律，乃是在房地产周期里面致胜的最好的办法。

我就分享到这里。

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