雅居乐变奏 陈卓林：拿错地是很痛苦的事情（实录）

原标题：雅居乐变奏 陈卓林：拿错地是很痛苦的事情（实录）

观点地产网8月21日下午，又一场线上业绩会如期举行，雅居乐集团董事局主席兼总裁陈卓林带着副总裁潘智勇、王海洋出席了活动，并接受了媒体的提问。

从中午发布的中报数据来看，雅居乐上半年的表现似乎都还不错。

截至2020年6月30日，雅居乐集团实现营业额335.27亿元，同比上涨23.7%；毛利为人民币115.2亿元，同比上涨40.2%，整体毛利率为34.4%，同比上升4.1个百分点；核心净利润和股东应占净利润分别为65.18亿元和53.06亿元，分别同比上涨35.6%和32.9%，对应期内核心净利润率和股东应占核心净利润率分别为19.4%和15.8%，同比分别上升1.7和1.1个百分点。

截至2020年6月30日，雅居乐物业发展业务累计实现预售金额为551亿元，完成全年目标46%；累计预售建筑面积为404.9万平方米，预售均价为每平方米人民币13608元。

雅居乐方面称，随着市场进一步回暖并加大销售力度，公司有信心完成全年1200亿元销售目标。

上半年，雅居乐继续通过多元化购地渠道新增20个项目，总建筑面积375万平方米，总金额为139亿元，对应楼面地价为每平方米3718元。

截至2020年6月30日，雅居乐在81个城市拥有总权益建筑面积为5303万平方米的土地储备。

“多元化已经开花结果”

对于地产开发之外的业务，雅居乐统称为非房业务，更具体来说，包括了如环保、雅生活、雅城、房管、城市更新、商业几大板块。

其中，负责物业的雅生活已经成功上市，而雅居乐正在积极推进其他可能分拆上市的板块发展。

下一个即将实现港股上市的，大概率是雅城集团，雅居乐已经在6月24日正式发布公告，表示要将其分拆上市。

按照当时的公告内容，雅居乐介绍雅城为绿色生态人居服务商，“致力透过绿色生态景观及优质室内环境为客户提供绿色生活体验”。

陈卓林对雅城的感情显然更为深厚，他在昨天的业绩会上直接表示：“35年前，我的发家就是由雅城家居、做装修做大做强的。”

作为雅居乐起家的业务，陈卓林表示，雅城这几年在全国十几个城市有几百个项目的家居、装修、门窗、园林和智能方面全面发展，并通过收购合并分布在全国十多个城市，整个营业2019年的数字是非常好的，相信未来更厉害。

至于准确的上市时间，潘智勇只回应称，上市正在如期推进中。

排在雅城之后，下一个可能分拆上市的板块有两个，一个是环保业务，另一个是2020年开始大力推进的房管业务。

据了解，雅居乐环保成立于2015年，聚焦固废处理、生态产业园、智慧水务、生态修复四大领域，项目位于华北、华中、华南、广西4大区域，进驻15个省，在国家工业重镇投资项目近50个。

据中报显示，于2020年6月30日，雅居乐环保业务经过整合后已持有45个项目，上半年新增5个投产项目，累计已投产达26个项目。今年上半年营业额约8亿元，同比增长69%，毛利约为3.36亿元，同比增长28%。

虽然和地产业务相比，环保业务营业额仍处于较低水平，但增幅却十分明显。

至于代建的房管业务，也是雅居乐这两年积极推进的，陈卓林甚至表示，房管这两年已经打下了不错的基础，不管未来是否上市，都会有不错的营业额和利润。

业绩会上，雅居乐方面介绍，2020年上半年代建新签项目12个，新增货值约人民币484亿元。于本期末，房管累计拓展项目共28个，储备货值逾人民币1000亿元。

目前，已经进驻全国12省市内24个城市，重点布局粤港澳大湾区、长三角、成渝等重点城市群。

王海洋在业绩会上透露，目前代建利润率普遍比较高，收费方面一般是5%-8%左右，还有更高一点。另外，净利润率一般情况下在50%以上。

对于雅居乐的多元化业务情况，陈卓林指出：“多元化已经开花结果了，在整个行业里我们也算是龙头，希望能够在全市场做大做强，至于什么时候成熟，值得期待。”

“拿错地是很痛苦的事情”

多元化业务做大做强之前，雅居乐的“金蛋”仍然是海南。

对于海南房地产市场，陈卓林分析称，现在海南房地产开发少，控制严，这样的政策是对的；同时，海南现在的人才政策也是正常合理的。

陈卓林并不讳言此前市场限购政策对于销售带来的“痛苦”，但另一方面，他再次强调海南是“金蛋”，有1000亿的货值，足够5-6年开发，甚至更多的时间。

陈卓林还将海南比喻为“粮仓”，只不过政策对业绩有一定影响。但自今年6月初海南自贸港建设总体方案落地后，海南楼市出现回暖迹象。

雅居乐2020年开发计划中，海南和云南开发占比达到21.5%。

事实上，“金蛋”海南市场的布局和回暖带给雅居乐的好处十分明显，最直接的体现是，今年上半年，雅居乐毛利和毛利率同比增长明显。

王海洋在解释上涨原因时表示，与去年相比，部分销售区域毛利率升高，比如海南。

毛利率上涨的另外原因，是由于毛利率较高的项目所占比重有所增加，尤其是单位土地成本较低项目所占百分比增加。

潘智勇补充表示，今年上半年雅居乐销售面积其实和去年同期持平，但销售单价出现了明显上涨，从去年1.2万元/平米涨至1.5万元/平方米，“成本增幅不到10%，所以营业收入的上涨就可以达到24%”。

显然，尽管上半年新冠疫情对房地产行业造成了不的影响，但雅居乐的业绩仍给出了不错的答卷。或许正是基于此，陈卓林对房地产后市的看法颇为乐观。

他认为，雅居乐之前制定的1200亿目标非常有信心完成，并用稳健和审慎乐观来形容自己对后市的判断。

谨慎的是拿地策略，陈卓林表示，雅居乐不会乱拿地，因为“拿错地是很痛苦的一件事情”。下半年，公司希望能留着现金寻找合适的收购并购机会，如果没有合适项目，也可以留着现金到明年进行收并购。

陈卓林最后表示，即使拿地也要符合公司负债保持在70%左右水平，目前策略是现金回来后拿一半投出去，并会以地产为主，其它产业占四分之一左右。

以下为雅居乐集团2020中期业绩会现场问答整理实录：

现场提问：雅居乐国外项目今年上半年销售情况如何？现在全球疫情对于境外的销售有没有影响？上半年毛利、核心净利润、股东应占净利润增幅比较大，原因是什么？未来是否能够保持？代建、房管部分利润水平大概是怎样的？未来有无计划把房管分拆上市？

陈卓林：房管方面，我已经说了产业多元化，首先把业务做好，因为这块对我们来说，不管上市与否，起码肯定有营业额和利润，这是很不错的。

另外，我们过去说过，包括雅生活、雅城、环保、房管部分，有利于公司的发展和大小股东的利益，我们肯定会重视。

我们深信多元化已经开花结果了，在整个行业里我们也算是龙头，希望能够在全市场做大做强，至于什么时候成熟，值得期待。

房管方面，尤其近两年打下的基础，已经把整个地产分布全国各地，两个牌子两套人马。现在整个业务发展很快，今年也拿了很多项目。

王海洋：境外方面，主要是在马来西亚，有三个项目，前期一个项目现在已经销售完毕，在售的是另外两个项目。

实际上这两个项目在一二月份的销售情况都是非常不错的，但是3月份以后受疫情影响，对销售有一定的冲击，毕竟马来西亚3月份以后情况变得相对来说严重了一些。

现在通过网上销售和境外拓展、促销手段，基本上能够拉平目标，虽然还低了一点，但是下半年如果市场包括疫情延缓以后，应该对我们有一定的帮助。

越南、柬埔寨的项目比较小，有一定的影响，但影响不会特别大，后续我们对境外的投资肯定会谨慎。对于境外投资，我们一直是非常谨慎的态度，而且海外的利润相对国内来说，情况会更好。

代建方面，刚才主席已经说了一部分，代建本身是轻资产运作，与传统地产最大的区别，第一，没有什么投资，主要是人力成本，相当于服务行业，整体来说我们提供的是团队管理。

第二、品牌和资源的拉通，这几年在市场上发力还是不错的，而且取得了比较好的效果。因为是轻资产，所以利润率普遍比较高，在收费方面一般是5%-8%左右，还有更高一点。另外，利润率也比较好，一般情况下在50%以上的净利润率。

整体来说，代建业务方面稳扎稳打，用雅居乐现有品牌和专业团队，结合全国九大区域，加上海外公司，整个资源拉通，所以我相信代建业务的发展和推进，应该起到一个很好的作用。

我们持续看好这个业务模块，会加强对该业务模块的管理和推动。

潘智勇：我补充一下海外的几个数据，现有境外主要有四个项目，累计大概是20亿投资，总共可售货量108亿，已经卖了48亿，剩下60亿。

海外项目毛利率是比较高的，43%。从销售收入来看，占集团的比重非常低，这次才不到3亿，所以你们也放心，海外对雅居乐不构成什么实质性影响。

刚才问到收入、毛利率、核心净利润方面的增长情况，我简单回应一下。

首先，今年这期收入的数据是增幅24%，应该是很优秀的，有去年的积累，也有今年的努力。

应对疫情方面，陈主席高度重视，而且动手比较早，所以我们整个复工的速度和运营节奏比往年都要快，有利于获取业绩。

具体来说，收入的增加，一个看面积，大约200万平方米左右，这个面积和去年差不多，增加主要是因为销售价格往上走了，去年销售价格大约1.2万，今年是1.5万，所以收入有比较明显的增加。售价增幅18%，成本增幅9%，一增一减，营业收入增幅达到24%。

非房产业贡献贡献了3.6%，也是增加的，有主业这一定海神针和非房的加速，使今年同比收入多了64亿。

关于毛利率的问题，主要还是收入区域的毛利率比较高，所以导致今年毛利率比去年多了。坦诚的说，你们也知道海南地区去年占比不到10%，今年多了很多，所以导致毛利率上涨。

关于利润、核心净利润方面，为什么增长？和内部管理也有关系。加强对资金的管理，在银行理财、存款方面收益也多了1.6亿。由于这次疫情，政府对我们的补贴也多了6000万。

有关费用控制方面也取得了进步，比如管理费率，现在是4.3%，去年同期4.9%，销售费用率2.8%，去年3.2%。

通过收入增加、成本费用减少，导致今年核心净利润和利润都增加了。

现场提问：海南的政策，其实很明显看到雅居乐是受惠者，下半年会不会在海南铺货更多？我们有40个盘，上半年开了20多盘，下半年有多少货值来自海南？可不可以带动全年销售超出预期？城市更新方面，什么时候可以给公司做出贡献？房管方面是轻资产模式，可不可以说一下现在的规模、利润的情况？什么时候可以做到分拆？

陈卓林：海南现在的发展势头很好，国家一直都很重视，现在看起来这是有利的，对地产也好，对整个国家，特别是对海南岛，都是有利的，特别是对我们现在已有资产的。

现在在海南地产开发用地真的很少，控得很严，这也是好事，如果开放就乱了，所以我觉得国家政策是对的。

我们根据国家的政策一年一年积累营销，去年联合几家控股，因为要达到指标，所以现在陆续正常化。

我多次说过，海南无论是毛利、利润包括营业额，之前已经做了1000亿，现在还有1000多亿的货，是我们未来起码五六年甚至更多的时间重要的粮仓。

现在的政策也好、海南的发展也好，我们的项目也好，是未来这几年我们地产的一个重要收入来源，要说多少，按营销、按市场比较正常，相信未来这几年都比较不错。

我们现在在长三角、大湾区也拿了很多项目，今年多一点、少一点，这个再说。现在要把质量做好、把产品做好，希望能够对海南的发展作出贡献，对我们的业绩作出贡献。

至于城更的上市计划，现在房管方面，行业里应该是不错的，具体数据不知道该不该说或能不能说，但是可以肯定我们都是排在很前的。

包括刚才海洋总说的，现在发动整个地产各区域，轻资产未来的发展，我们有条件。我们什么都不需要，只需要出品牌、出人手来做就可以拿5%甚至更多。

至于什么时候上市，还是先努力把它做好，谢谢你的关心。

潘智勇：刚才问更新的项目也是问得很专业，因为更新项目周期比较长，三五年为一个周期，雅居乐不是今年做更新，2017年已经开始做了，今年有四个项目会进入转化期，货值为102亿，88万平方米，有三个项目在广东，一个在陕西西安。

我们做的优势，第一，有品牌有品质有实力，这是我们做的优势。第二，有基础，已经有三年多的基础。第三，有产业协同。

我们有这么多的产业，有产业导入产业小镇，有自身的产品，还有外部300多个世界顶级的合作方，这些都是我们做好城市更新的基础和条件。

现场提问：集团如何看待下半年销售情况？有信心完成1200亿的销售目标吗？现在雅城分拆上市进度如何？有没有确切的时间表？

潘智勇：刚才主席已经对地产市场未来一段时间的判断，是稳健的、是审慎乐观的，我们集团因应市场的情况和自己的资源，全年1200亿目标没有改变，而且非常有信心可以完成这个目标。

因为我们全年铺排了2200亿货值，上半年已经完成了551亿销售，7月份是657亿，这个进度是比较好的，所以非常有信心。

关于雅城的问题，6月份递交申请，按照有关要求和进度如期推进，具体看我们的公告。

现场提问：关于拿地策略，上半年对比起2019年上半年拿地力度好像减弱了，今年下半年拿地计划如何？

王海洋：上半年看起来和去年同期比拿地是少了一些，因为上半年各地区的供地相对比较少。因为受疫情影响，而且有些地方市场太过热，我们肯定是理性拿地，同时也是积极的态度。

今年的拿地策略，招拍挂是一个方式，另外会通过产业小镇、城市更新和其他的方式去拿地。我们合作收入这块，上半年已经谈了好几个，下半年一个是各地市场供地节奏也会快。

另外，上半年谈的一些合作项目也会在下半年逐步落地。下半年还是希望能够完成年初的拿地目标。当然，还是按我们的投资标准，达到投资标准才去拿。

陈卓林：我补充两点，第一，刚才海洋总说对了，我们现在不能乱拿地，下半年会有更好的机遇，在收购合并或其他产业方面在铺排，下半年如果没有好地、没有好项目，我们到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。

第二、目前拿地一定要把负债比控制在70%左右合理的水平，目前我们的策略也是希望能够现金回来拿一半投出去，以地产为主，其它产业有四分之一左右。

这几年也可以看到报表，已经投了接近2200亿，地产方面投了1000多亿，其他方面大约400多亿左右，也投了其它产业，特别是在环保、雅生活、房管、雅城方面也投了一部分。

我们还是要保持一个审慎的投资政策，现在打下基础，未来的业绩、利润希望能够降低成本，特别是财务成本，能够使利润更高，而且想把财务数据、评级再做漂亮一点、稳健一点。

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