上半年越秀地产投资保守 “住宅+配建”成多元纳储突破口

文 / 徐苑蕾

8月24日，越秀地产股份有限公司（以下简称“越秀地产”）发布2020年中期业绩。上半年，越秀地产实现营业收入约为237.1亿元（人民币，单位下同），同比上升8.8%；得益于公司股东权益占比由去年同期的68%提升至87%，公司归母净利润达到19.9亿元，同比上升6.7%。

今年上半年，在肺炎疫情逐步缓和后，地方政府加速推动土地入市，叠加融资环境的宽松，不少房企都表现出积极纳储的意愿，在一定程度上导致行业内竞争加大，土地溢价率上涨。

按照年初计划，越秀地产今年拿地预算约为356亿元，但据管理层在中期业绩发布会上的介绍，今年上半年公司只花出去70多亿，拿地规模远低于去年同期水平。

财报数据显示，2020年上半年，越秀地产仅在广州、杭州和苏州3个城市新增5幅土地，总建筑面积约为110万平方米；而去年同期，越秀地产新增的14幅土地，对应总建筑面积约为374万平方米。

董事长林昭远对此解释称，上半年整个土地市场确实比较活跃，公司严格按照投资标准拿地，不符合标准、超出计划的就不考虑了，下半年不排除拿地机会大一些，公司会加大拿地的力度。

在拿地方式上，近两年来，越秀地产一直在推动多元发展。2019年，在引入广州地铁集团成为公司第二大股东后，越秀地产开始涉足“轨交+物业”的模式，并成功收购公司首个项目。

今年上半年，越秀地产与控股股东广州越秀集团订立期权契约，取得可收购两个轨交项目水西项目和镇龙项目51%权益的权利，两个项目总建筑面积约为105万平方米，公司将在今年第四季度完成项目的正式收购。

据了解，前述两个项目收购完成后，越秀集团持有的轨交项目将增至5个，土地储备总建筑面积将增加至419万平方米。

按照林昭远的设想，轨交项目将会随着地铁的建设不断得到释放，项目铺排计划大概维持每年2-3个。此外，越秀地产还希望将此模式从广州复制到其他城市。

林昭远表示，广州地铁目前在全国很多城市都有承包地铁建设，并输出它的技术，在这个过程中，广州地铁有条件带动和其他城市的地铁公司进行洽谈。同时，越秀地产把“轨交+物业”模式强化成自己独特的能力，也可以和其他城市进行洽谈，目前公司和武汉地铁、成都地铁都有接触，但实质性的项目目前还没有。

除了“轨交+物业”的模式外，“住宅+配建”模式也成为今年越秀地产拿地的新突破口。

上半年，越秀地产通过“住宅+配建”模式以底价获得广州番禺长隆南地块，令土储增加约44万平方米。该地块将配建华南理工大学国际校区，越秀地产将为此投入约39亿元。

“这个模式应该是我们今年一个新的突破”，林昭远指出，该模式的好处在于获取土地的特定性，另一方面因为前期对土地定位、策划上都有一定运作，开工效率会得到有效提升。与此同时，部分配建额度可以直接抵减土地成本，令土地资金支出能够大幅度减少。

截至今年6月末，越秀地产的总土地储备约为2363万平方米，其中大湾区土储占比约53.9%；轨交项目的土储则占17.7%。

销售方面，在上半年波动的市场环境中，越秀地产逆势增长，合同销售额创历史新高。上半年，越秀地产合同销售金额约375.6亿元，同比上升1.8%。其中，大湾区占比为59.6%，华东地区销售金额首破百亿，占比达27.2%；报告期内实现“轨交+物业”合同销售金额约50.5亿元，同比上升141.6%。

这意味着，相对于年初定下的802亿元销售目标来说，目前越秀地产完成率达到46.8%。而且，合同销售均价进一步走高，达到24700元/平方米，同比上升9.8%。

林昭远指出，上半年，虽然部分大湾区城市加强了楼市调控，但疫情发生以后，改善型的产品，尤其是4房户型、小高层或者低密度的产品较受欢迎，“刚需还是存在的”。

截至报告期末，越秀地产借款总额为714.27亿，其中一年内到期债务为106.5亿，现金及现金等价物及监控户存款总额约为301.6亿元，与年初基本持平，债务状况保持稳健。

2020年上半年，在整体融资环境宽松的情况下，越秀地产融资成本由去年同期的4.76%下降至4.71%，截至报告期末，公司净负债率为71.2%，较年初下降2.8个百分点。

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