保利发展杀手锏：深耕核心城市 现金充足融资利率低至4.84%

房地产行业已经进入新阶段。

根据国家统计局数据，今年上半年商品房销售面积同比下降 8.4%；商品房销售额同比下降 5.4%。行业增速降到负数，叠加上半年的新冠疫情，不少房企销售出现断崖式下滑。

在这个背景下，未来的增量在哪里就成为所有房企都面临的问题。

其实对于头部房企来说，增量来自两方面，一是行业集中度提升带来的增长；二是从城市深耕中获得的收益。在这两方面，保利发展都拥有超越竞争对手的优势。

手握1257 亿现金 融资成本降至4.84%

今年前7个月的地产销售市场，可谓冰火两重天。不少房企销售出现断崖式下滑，其中甚至包括很多知名房企。

头部房企则是另一番景象，从克而瑞披露的今年前7个月销售数据来看，TOP5房企中有三家权益销售额仍在增长，分别是万科、恒大和保利，另外两家碧桂园和中海也仅是轻微下滑。头部房企表现出了卓越的抗风险能力。

疫情和融资新政加速了房地产行业洗牌的来临，此前经营稳健、负债率低并且融资环境宽松的头部房企预计将成为最大受益者。而从各个方面来看，保利都是这个标准下的优等生。

今年上半年，保利实现签约销售收入2245.36亿元，位列行业前四，央企第一。

上半年累计实现销售回笼 2023 亿元，回笼率达 90.1%。截至上半年，货币资金 1257 亿元，为短期借款及一年内到期债务的1.96倍。

目前保利发展仍维持较低的资产负债率，截至上半年其资产负债率为77.66%，扣除预收账款后的资产负债率为66.05%，在行业内处在较低水平。

作为一家央企，保利在融资上具备较大优势，上半年抓住市场利率窗口期，累计发行 40 亿元公司债券、45 亿元中期票据。目前账面有息负债 3021 亿元，有息负债综合成本仅约 4.84%，较年初降低 0.11 个百分点。

除此之外，保利还拥有剩余银行贷款授信未使用额度为2385 亿元，拥有未发行公司债额度 110 亿元、永续中票额度 40 亿元，融资头寸充足。

大公、中诚信等评级公司给予保利“AAA”主体信用评级，国际信用评级机构标普、穆迪、惠誉分别给予公司“BBB”、“Baa2”、“BBB+”主体信用评级，展望为稳定，反映了机构的认可。

目前房企融资环境正在收紧，行业很可能会迎来一轮洗牌。头部房企将享受到行业集中度提升带来的红利。对于负债率低、融资额度充足、融资成本低的保利来说，未来不管是并购，还是直接拿地，都显得游刃有余。

保利杀手锏：深耕核心城市 盈利能力在TOP5中居前列

拿地是房企竞争力的另一个体现。

前六个月，保利发展新增容积率面积984万平方米，拿地金额820亿元。目前拥有在建面积13048万平方米、待开发面积6727万平方米，土储充足。

保利发展销售额从2015年起进入快速增长期，2015年销售额1541亿元，到2019年已经达到4618亿。

规模快速与保利对行业的判断分不开，保利连续几年发布白皮书，提出了“保利周期理论”，2017年预言“房地产正处于总量峰值时代”，2018年提出“房地产市场窄幅箱体运动是必然趋势”，2019年又作出了“总量峰值，结构更美，聚焦最优百城”的判断。事后来看，这些判断都颇有预见性，也有效指导了保利的拿地与开发节奏。

2017年后随着房价的上涨，保利拿地力度开始回落。2019年由于土地市场已经进入高位，公司又开始主动调整拿地节奏。由于严控拿地标准，从2011年到2019 年，保利“楼面价/销售均价”始终保持在 45%以下。

2020年，保利判断城市群、都市圈和中心城市，仍有巨大的增长潜力，疫情之后，市场会有较强的回暖。基于这样的判断，保利坚持此前深耕“中心城市+城市群”策略，上半年38 个核心城市拓展金额占比达 86%，较去年提升7个百分点。

从销售来看，38 个核心城市销售贡献达到 76%，区域结构保持稳定，其中珠三角、长三 角签约销售均超过 550 亿，销售占比分别提升至 28%和 25%，广州实现销售金额超 260 亿元，佛山超 150 亿元，杭州、南京、成都超 100 亿元，北京、上海、青岛、厦门等 11 城超 50 亿元，城市深耕效果显著。

5月份，保利发展销售额同比增12.4%；6月份同比增8.15%；7月份则同比增79.81%，疫情后销售正在迅速恢复。在目前的体量上，依然能保持较高的增长，也从另一个方面证明了公司深耕核心城市战略的有效性。

聚焦于核心城市，也让保利发展拥有了较强的盈利能力。2019年保利发展毛利率达到34.96%，今年上半年比去年底又提升了0.73个百分点。在TOP5房企中，保利发展2019年毛利率仅次于万科。销售净利率则达到15.92%，上半年提升至18.08%，同样位居前列，比均值高出2.55个百分点。

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