兴业证券维持“买入”评级 越秀地产城市深耕优势凸显

2020年上半年，新冠疫情暴发，宏观环境复杂多变，房地产市场整体业绩、营收涨幅普遍收窄，部分房企上半年业绩完成率不到40%。难得的是，据越秀地产股份有限公司（股份代码：00123.HK，简称“越秀地产”）半年报显示，2020年上半年，越秀地产合同销售金额约375.6亿元，完成全年合同销售目标802亿元的46.8%，位列中房网部分房企2020年销售目标完成情况第五；营收约为237.1亿元，同比上升8.8%。

基于年中报，兴业证券预计，越秀地产 20/21年核心净利润为44.3/54.7亿元，同比增长26.3%/23.4%。维持“买入”评级，目标价2.30港元，对应2020/2021年6.7倍和5.5倍PE，当前股息率超过6%，较当前股价有51.3%的提升空间。

逆周期平稳增长、收获行业认可的同时，上半年越秀地产也在积极纳储，夯实其以大湾区为核心、四大区域为支撑的1+4全国布局，并不断深化“轨交+物业”等战略，塑造自身未来发展的特色化优势。

“6+1”多渠道低成本增储方式 夯实1+4全国战略布局

数据显示，越秀地产上半年375.6亿元的合同销售中，大湾区贡献了223.9亿元，占比约60%。此外华东地区、华中地区、北方地区及西部区域合计约占40%，其中华东地区实现合同销售约人民币102.4亿元，同比上升9.5%。

近年来，越秀地产在深耕大湾区的基础上，正战略性深度布局中国最具活力的四大经济带，并逐步形成了‘1+4’全国性布局。而上半年的定向拿地，也将进一步提升并巩固越秀地产在各区域的规模与竞争力。

通过多元化购地方式，越秀地产上半年以较低溢价于广州、杭州和苏州3个城市新增5幅优质土地，总建筑面积约为110万平方米，并通过‘住宅+配建’模式以底价获得广州番禺长隆南地块，令土储增加约44万平方米。同时，越秀地产城市更新项目广州番禺里仁洞村和南沙东流村旧村改造也在按计划积极推进中。

事实上，优质土地资源的稀缺与价格高企，是近年来不少房企发展速度放缓、利润率走低的重要影响因素。近期维持越秀地产“买入”评级的兴业证券认为，越秀地产通过“6+1”多元方式拿地（轨交+物业、国企合作、城市更新、住宅+配建、收并购和产业勾地六种方式积极拿地，以公开市场竞拍快周转项目做补充），不断获取优质低成本土储，已经形成特色化、多元化的增储平台。而此优势，无疑将为其未来高质量发展奠定坚实基础。

报告显示，截至6月30日，越秀地产在全国战略布局19城，拥有总土地储备约2，363万平方米，与去年末基本持平。其中大湾区拥有土地储备约1，273万平方米，约占总土地储备的53.9%。同样给予越秀地产“跑赢行业”评级的中金公司认为，仅越秀地产大湾区充裕的未售土储，就足够支撑其未来3-4年的发展。

收获市场认可 “轨交+物业”战略顺利推进

市场环境越是充满挑战，越彰显企业的产品力优势。

上半年越秀地产轨交项目的表现尤为突出，品秀星图、品秀星樾和品秀星瀚三个项目实现合同销售约50.5 亿元，同比增长141.6%。其中，品秀星樾销售更勇夺广州4月和5月单盘‘销冠’称号，成功展示了越秀地产打造适销对路TOD产品的能力，树立其行业地位。

此外，越秀地产还向母公司广州越秀集团取得收购水西项目和镇龙项目两项物业51%权益的权利，预计今年四季度完成交易。届时，越秀地产将增加轨交优质土地储备约105万平方米，轨交项目土地储备将增至约419万平方米，约占报告期内总土地储备的17.7%。

目前，越秀地产已成为中国轨交物业开发的最大发展商之一，可以预见，未来随着越秀地产与广州地铁集团的战略合作的继续深化，越秀地产后续纳储优势将进一步释放，“轨交+物业”发展模式也将为越秀地产带来持续业绩的增长。

此外，据了解，越秀地产正积极引进与培养TOD开发运营的优秀职业经理人队伍，支持TOD业务的快速发展，并将以TOD产品研究院为平台，全面升级打造特色化TOD 产品线，继续获取市场TOD产品领先地位和差异化竞争优势，积极拓展大湾区以外城市的“轨交+物业”业务。

上半年，面对新冠疫情的冲击，越秀地产攻坚克难，砥砺前行，终于交上了一份令人满意的答卷。对于下半年的发展情况，越秀地产董事长林昭远在业绩会上表示，“接下来，越秀地产将把握好下半年市场持续复苏的窗口，结合线上线下，多渠道、多方式加快轨交等物业销售，全力提高销售去化和现金回流，完成全年销售目标”，并在未来继续利用其多元化低成本增储方式，发挥大湾区龙头地位布局的优势，持续进行城市深耕，确保继续稳健前行。

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