地产精英 博鳌论剑：我们的20年

地产精英 博鳌论剑：我们的20年

观点地产网•

2020-08-12 23：30

历史给我们的最好的东西，就是它所激起的热情；你的故事、我的故事，我们的20年，这是房地产市场化的峥嵘岁月，这是值得我们纪念的20年。

主持嘉宾

孟晓苏 国务院发展研究中心资产证券化REITs课题组组长、汇力基金董事长

吴建斌 阳光控股执行董事、全球合伙人、阳光城集团执行副总裁

讨论嘉宾

朱中一 中国房地产业协会原副会长兼秘书长

贾 康 华夏新供给经济学研究院院长，中国财政科学研究院研究员、博导

林 中 旭辉集团创始人、旭辉控股董事局主席

刘 伟 招商局蛇口工业区控股股份有限公司董事、党委副书记、常务副总经理

刘爱明 中城新产业控股集团有限公司董事长

管清友 如是金融研究院院长、首席经济学家

胡一平 德信集团董事长

黄海涛 彰泰集团董事局主席

孟晓苏：现在到了博鳌房地产论坛每年的固定节目，博鳌论剑。今年的主题是“我们的20年”。房改已经22年了，住房制度改革把住房商品化和市场经济引入到住房建设和住房分配领域，中国城镇居民从此居住更加宽敞、生活得更有尊严。

房改之后，房地产业发展经历了风风雨雨、喜怒哀乐，不乏成功的喜悦和高光的时刻，今天有这么多地产英雄又在这里获奖。

观点地产机构的博鳌房地产论坛已经20年了，在这20年里，它和我们这个产业风雨同行，指导和鼓励着房地产业的健康、平稳和持续发展，这20年是见证历史的20年，是值得纪念和回忆的20年，也是走向未来的新起点。

今天在台上有10位嘉宾，每位都可以讲一个小时，但是总共给我们的时间就一个小时，再加上今天风雨交加，又时间晚了，所以我们必须在一个小时内讲完。论坛给我们出了6个题目，每人都回答就不行了，只能是每一位谈一个题目，这些题目都是回忆过去、展望未来、产业经营、金融创新的内容，我们老老实实按照论坛的要求来。

今天由我和吴建斌两个人主持，我们商量了，我们两个人也得分分场地，现在不是兴讲上半场、下半场吗？我打上半场，吴建斌是下半场，各位嘉宾打全场。

第一个题目是房地产风风雨雨20年，我们在座的不少人都见证了这20年的发展，在这20年里，有不少人也很有感受，我们不能都请大家来回忆历史了，我们只能请两位。我想请旭辉的林中董事长、中城新产业的刘爱明董事长，请你们两位就这20年的发展谈谈你们所得到的最大启示是什么。

林中：过去这20年应该说是中国房地产高速发展的20年，我自己有一个划分的方法，就是从1978年到1997年，是中国房地产的萌芽期，从1998年房地产推出市场化以后，取消福利分房，中国真正的房地产的高速增长是从1998年到2017年这20年，中国所有的城市，最大的城市面貌变化也都是在这20年。

我们2000年将总部从福建搬到上海，2000年的时候上海外环还没修，中环线还没修，陆家嘴跟现在的差异还是非常大的。

我们走过中国很多的一二线城市，现在布局84个城市，我看所有的城市都在这20年发生了翻天覆地的变化，所以房地产企业的发展，首先是要感谢这个高速增长的阶段，以及改革开放带来的发展的机会，所有的中国房地产企业其实也是得益于这个市场的发展，发展壮大，在这20年都增长了很多倍，2000年的时候，我们一年就十来亿的销售。到去年我们大概可以超过2000亿。所以中国所有的地产开发，其实都得益于这个时代，处在一个高速增长的时代。

这个时代带给很多企业成长的机会，但是过了这个时代，我们现在迈入了一个新的时代，也就是从2018年开始到2037年这20年，中国房地产也迈入了一个平稳增长的时代。

高速增长的时代有它时代的烙印，有不同的增长模式。进入一个新的时代，很多都会发生变化，所以我们企业要去适应这个行业进入不同发展时代的变化，我们要适应新的形势下的变化。

过去20年让我体会最深的就是，做企业也好，做地产企业也好，我们一定要顺势而为，要与时俱进，做时代的企业，不断地适应变化。第三是要永远看多，至少未来20年还是要看好中国的房地产业。

孟晓苏：顺势而为、与时俱进。刘爱明是资深的地产人，在多个大企业任职，现在又创立了自己的中城新产业。

刘爱明：诸位应该都比我有发言权，可能是因为我做的企业比较多，我在中海干了10年，万科干了10年，协信干了3年，自己创业有5年，大概有将近30年的发展。

过去将近30年的地产从业经历，使我想到四个字——光辉岁月。确实是房地产业过去这30年，是国民经济发展的中坚力量，或者叫支柱力量，解决了数以亿计家庭的居住问题。

当然带动行业的发展可能是更多，这些好的我都不说了，今天我们往回看走过的路，总觉得会有些遗憾，我今天就说两点遗憾的事。

一个是从房地产企业自身来说，这么多年盖了大量的房子，但是比较遗憾的是没解决质量问题，我们的数量很多，质量有问题，甚至装修的问题到现在还是没有完全解决，我觉得这是很遗憾的，行业大发展，房价涨的时候，实际上这些问题是很容易解决的，因为这些问题无非就是成本，房价一涨，成本都好解决，这个我觉得是一个比较遗憾的问题。

举个例子，比如说我卖了这么多汽车，最后发现汽车不好用，质量不行，我觉得作为从业者来说是一个很遗憾的事，这是比较深的感受。

第二是有一个错位，错位在什么地方呢？这么多年房地产作为国民经济的支柱力量、中坚力量，供销两旺，它应该是国民经济的一个支柱，但是这么多年我们总要宏观调控，总要晃这个柱子。

其实一个楼里面，这个柱子本身是抗风雨的，我们很难得碰上了这么几十年的平稳发展，每个国家都有住宅需求非常旺盛的几十年，这应该是国民经济发展最容易的几十年。

但是我们比较遗憾，政策非要晃那个柱子，其实那个柱子是抗风雨的，没事晃它，你不停地晃过去，又要把它挡住，就不断地调控、折腾，其实这里面内耗很多，往回看我觉得这里面是有很多值得检讨的地方，应该我们可以发展得更好。

孟晓苏：刚才刘爱明讲到房地产是个柱子，它是国民经济的支柱产业。

我们不能老是回顾过去，还得展望未来，说起支柱产业，这是当年在房改方案中就提出来的，在1997年的11月份，在朱镕基副总理和王石的对话中，朱镕基说，我两年内一定要把住宅建设做成国民经济的支柱产业。在十几年前的博鳌房地产论坛上，王石曾经讲过这个故事，这是一段历史。

现在我们需要在这个时点上来展望未来，对于下一个20年，我们各位嘉宾有哪些判断和预期？这个问题我要请两位经济专家和行业领导，请朱中一会长和贾康院长分别谈谈。

朱中一：这个观点实际上我上午发言的时候已经谈了，我现在就围绕孟晓苏同志提的问题谈谈。

分析未来20年的房地产市场，咱们必然是从两个方面来谈，一个是政策环境，一个是市场环境。我上午讲到，未来的政策环境，用现在的话来讲就是长效机制的政策环境。

当然，长效机制的环境，上午我也讲过，它的指导思想上面肯定是坚持房住不炒和不将房地产作为短期刺激经济的手段。业内有些人认为提出这两点是有点打压房地产的味道，我一直有一个观点，作为中央层面，作为各级领导，从来没有说过要打压房地产，坚持这个东西就是为了房地产市场的平稳健康发展。所以这里面就存在怎么看的问题。

我觉得咱们一定要客观、理性地看待这个事情。坚持房子是住的，不是炒的，就是回归了房子本来的居住属性。不将房地产作为刺激经济的手段，就是让房地产按照它自身的规律来发展。

咱们回顾一下2005年以来的调控，一路调控了十几年，咱们一些制度建设一直得不到落实，或者市场有时候波动比较大，为什么？从源头上来讲，跟这两个很有关系。

当时没有明确，大家没有树立这么个理念，所以市场容易波动。坚持这两个理念以后，我想它从方向上来就给你把住了，让你平稳健康发展，这是一个总的市场环境。

我上午也讲过，这是一个指导思想。另外，从机制方面，横向来说，我们要实行制度的配套和部门的联动，这个制度的配套，包括住房制度、金融制度、土地供应制度、财税制度。部门的联动就是涉及到哪些部门，比如建设部门、金融部门、土地部门、税务部门，当然还有发改类的部门，现在国家机关正在按照这个方向在走。

还有一个联动，房地产市场的调控，它是实行三级联动，国务院有关部门负责指导监督，省、自治区人民政府负责指导监督，城市政府承担主体责任，它构建了这么一个横向、纵向配套的联动的网，保证市场的平稳健康发展。

所以在2016年以前，咱们每一次调控都是中央发红头文件，最典型的是2010年发了三个文件，现在中央一个文件也没发，它无非就讲了这么几句话，文件都是地方发的，媒体现在炒作说今年出了几百个调控，它是把所有的文件加起来，但是中央、建设部一个文都没发，现在把这个责任压给了地方，但是总体还是平衡的，这是一个政策环境。

市场环境方面，我上午也讲了，由于我们的城镇化还在稳步推进，现在常住人口的城镇化是60.6%，户籍人口的城镇化率是44.38%，这是截止到去年年底的数据。这是人口的迁移，有巨大的需求，旧城的改造量还很大，而且旧城改造是滚动式的，比如到了多少年以后又要滚一遍，是连续不断的。再加上新的业态，比如养老健康地产、文化旅游地产、物流地产，这些地产是新的发展。

还有一个是房地产行业向两边的延伸，包括利用建筑工业化的手段，搞装配式建筑，都在向建筑方面延伸。还有向后端的延伸，现在很多大的企业都在搞物业管理、社区服务，这也是一种延伸。

所以我们的市场空间很大，市场将来也是一个常态化的市场，当然我们的速度不像过去快了，质量要求比过去高了，企业的利润可能是要摊薄了，但是咱们倒过来说，平心静气地说，我们现在的行业企业，跟其它的行业相比怎么样？

我一直说我们房地产行业的同志一定要跳出行业看行业，你出来看了之后，你就会发现你这个行业还是不错的，这是我的看法，谢谢大家。

孟晓苏：朱中一讲到了房地产政策，也讲到了房地产市场，我们记住了，这个政策叫做不搞短期刺激，要搞长效机制。市场将会常态化发展。

朱中一是我们在座各位的老大哥，他为了推动和制定房地产理性的政策，多年呕心沥血，我们向你致敬。

下请经济学专家贾康讲讲未来的走势。

贾康：我粗线条地做个前瞻，就像刚才朱老师说的，现在中国的房地产所伴随的最有关联的城镇化进程是有两个指标，一个是常住人口的城镇化率是60.6%，户籍人口的城镇化率只有44.38%。

这两个指标哪个能更好地体现真实城镇化水平呢？应该说这两个指标中和一下才能比较真实地反映，但是我更看中前一个指标，就是这个比较低的指标，它是完全没有欠账的，城镇化对应的是有市民身份的、得到了基本公共服务均等化、一视同仁待遇的社会成员，这些人在城镇化的状态下，没有任何歧视。

除此之外，相差16%左右的另外一群人是什么人呢？是改革开放前面几十年进了城30几年、20几年、10几年，在北京包括我过去所在的单位财政科研所都有这种情况，早已经融入了城市生活，但是他就是取得不了城市户籍，他被称为农民工、打工仔，他是城市常住人口，但是他自己和家庭成员在住房、医疗和子女教育等等方面，实际上是受歧视的，是入另册的，不是我们愿意让他们受这种歧视，是不得已，因为我们的供给托不起这些人得到基本公共服务均等化，你在北京等等其他的一切城市敢稍微做出这种态度说，我要让这些人得到同等的待遇，马上有成千上万的人会涌入这种中心城区，这是城市招架不起的。

说明我们现在发展还有不足，城镇化人口不能看常住人口的城镇化率，而要更多地看没有欠账的数据，拿常住人口的指标来做一些调整，同时证明我们的发展前景还很可观，我认为中国现在的真实城镇化水平，我们可以把它看作50%左右。

按照国际经验，中国的城镇化要提升到70%左右，从30%到70%这个阶段是快速增长期，前面那30%是比较慢的增长，70%以上逐渐往上走，无限接近于98%、99%，这又是一个比较低频的发展阶段，全世界总要有一些大农业概念下的人口，不会把城镇化最后推到百分之百，但是70%以后是一个比较低频的发展了。

中国现在如果说处在50%左右，未来的20年孟总所说的展望，我觉得粗线条的展望就是正好完成城镇化高速发展阶段剩下的20%的空间，一年上1%，还得走20年。

中央的战略部署，中国的现代化，到2035年要基本建成现代化，再走四五年，我们的城镇化的快速发展阶段才会转入低频发展阶段，再经过10年或者是10年出头的奋斗，我们争取在2049、2050年建成现代化强国，在这个过程中间，这20%的空间，它表现的实际生活中间，就是客观需要我们的房地产业伴随着城镇化推进的过程，不断地发挥它的贡献作用，这个支柱产业的作用，它就是支撑整个经济社会要进一步地打开发展空间，而且要升级版的高质量发展。

这里面伴随的因素，从工业化到城镇化密不可分，我们已经感受到了，房地产说全面的首先是工业的房地产，工业发展、商业繁荣的房地产，以及老百姓住房概念的房地产，当然还要有行政机关、社会团体、国防、军事用途的房地产，这几大类跟着工业化、城镇化的过程中间，还一定要加上改革开放的市场化，还有我们必然要在双循环大框架之下继续拥抱全球化的国际化。

国际上的各种各样的投资者和对中国要做交流的人士，很多人也要考虑在中国出手，他的资源配置里面，需要有中国具体某些国土、下去上面的不动产，他来参与的配置，当然还要有我们必须抓住的高科技化。房地产里面的新基建是什么呢？就是信息化革命，它必须有数字经济在这方面特别重要的引领作用，被称为新基建。这些东西合在一起，我相信未来20年中国的房地产业会继续给整个国民经济发挥它客观上应该发挥的支柱作用。

当然对我们的挑战是，如果我们不能真正攻坚克难，按照中央的要求，打造房地产健康发展的长效机制，所需要的最关键的是基础性制度建设，啃硬骨头，我们的愿望就可能受到种种的困扰，不能够如愿地让房地产行业应该发挥的作用充分发挥出来。

大家都说房地产是重要的支柱产业，为什么全社会对这个产业盯着？热度高了，政府压力大得不行，老百姓很多的积怨处处表现出来。往下硬打下去以后还是不行，到了一定的时候，地方政府一定要千方百计又把它辖区内的房地产再往上抬，打摆子已经走了几个轮回，这明显是不够健康的，业界的感受是我们为国民经济应该做的贡献作用，为什么总是受到在整个社会氛围里面难以避免的指责？

其实主要还是不健康的因素，不健康的因素并不是某些人在这方面故意做怪，搞什么鬼，房地产开发商绝对不是大家指责的一帮缺少道德的人，就是我们基础建设方面，深化改革、啃硬骨头受阻，我认为未来20年在这方面对我们的整个经济社会转轨，对全民是一个历史性的考验，能不能尽快打造出这个健康发展长效机制，一定要靠配套改革的攻坚克难才能解决。

孟晓苏：贾院长短短的几分钟把房地产在未来20年的展望讲了，我记住了一个数据，城镇化现在一个数据说是60.6%，但是按照贾院长的分析，实际还要低于这个数据10%，每年增加1%，光从农民进城这一块，就会再让房地产繁荣20年。

谈完了未来的展望，我们再谈谈企业策略，我得请两位企业家来谈谈在未来的发展中，如何制定好的企业发展战略，我请一位国企的，再请一位民企的。国企的就是招商局的刘伟总裁，民企的是吴建斌总裁。我要问你们的是，在过去20年里，规模和速度成为确定企业家行业地位的一大法宝，在未来让企业继续发展的核心竞争力是什么？我们让国企先讲，因为今年来的国企少。

刘伟：我们所处的行业，我首先觉得是很幸福的一个行业，充分竞争，我不知道其它国企为什么不来，反正我们招商蛇口在这个平台可以学很多东西，我们很多的伙伴，包括民营企业，都做得非常好，他们都很有特点，所以我觉得对我们来讲，在这么一个充分竞争的行业当中，能够站住脚，而且还得到发展，本身就是市场化当中能够生存下来的长处。

就质量、规模和效益这个话题，实际上我们在招商局集团内部经常讨论，在招商局的文化当中有两个字——均衡，就是讲质量、规模、效益均衡发展，在不同的阶段我们可能会突出不同的东西，在风险可控市场比较好的时候，可能把规模放在前面。从未来来看，当这个行业都发展到今天，大家都说增量的天花板，这么大的开发量的情况下，这个好像是有共识的，存量的市场会显现出来。

再加上国家不断地调控，各个城市的情况不一样，还有外部的环境和风险，所以我们觉得在这个阶段，我们实际上是把质量、效益、规模有一个定位的，我们叫做质量优先，以质量作为我们的指导思想，把质量放在前面，然后我们兼顾适度的规模，这是我们的发展方向。

我们现在的使命是美好生活的承载者，我们为美好生活规划了一个人的生活价值链，或者是和我们的产业密切相关的领域，我们会在美好生活的很多点上发力，包括刚刚大家说的住宅，它是其中一部分，另外一个就是围绕大健康、养老，还有物业，现在招商积余在这个板块也有很大的体量，也是物业板块市盈率最高的一家公司，还有我们未来的邮轮产业，我们会围绕着人们的美好生活的全价值链为大家提供信得过、放心的产品。过去几十年跟着招商蛇口或者招商地产走的投资者、客户，确实他们都很成功，未来20年继续跟着我们走，我想会有更大的成功。

孟晓苏：40年前我们跟着招商局走，招商局当时的口号叫“时间就是金钱，效率就是生命”，让我们这些做企业的人十分振奋，今后我们还要跟着招商局走，因为他们的口号是“做幸福生活的引领者”。

吴建斌总裁不光是民企的，他也干过国企，所以对企业策略如何发展，如何保持核心竞争力更有发言权。

吴建斌：的确我是在央企待了30年，30年后在民企做了8年，对未来20年我是这么考虑的，因为我本身管公司的战略，管财务，我首先想到的是财务策略，现在跟20年、30年前面对的问题和面对的市场环境是不同的，所以未来我首先想到的是财务策略。

这个财务策略我还是建议小步快跑，我们不要把杠杆用得太足，保持一个合理的杠杆。过去20年我们的杠杆太高了，很多房企的负债率80%多，净负债率也很高，短期的融资占比也比较高，这是不好的。

因为现在这个时代，有一个好的财务结构，对企业的长治久安、良好的运行帮助会很大，所以我想在财务策略方面要小步快跑，不要把增长看得太高，保持5%、10%长期下去，是一个非常健康的指标。

第二方面，从公司发展的产品和服务方面下工夫。过去房子只要建好就能卖出去，各种配套也没有，或者配套也不到位，这样的时代已经结束了，所以未来的20年，首先产品要做好，产品做好有几个维度，比如说社区的方便性、智能化的情况，绿色、环保的情况，阳光城从2018年开始就在这些方面下工夫，我们提出了绿色智慧家的概念，绿色就是产品一定要环保，水、空气、质量，还有里面的噪音，对人的影响也是蛮大的，过去我们在这方面不重视，未来要对这些方面重视。

现在的高科技发展到这个水平，对智能的要求很高，这次疫情更凸显智能方面我们欠了很多的课都要补。比如说我们在这次疫情期间，我们也做了一次改进，我们从小区大门进去之后，用面部识别，之后就可以直接到家。我们已经在绿色智慧家推出这样的概念。

另外在服务方面要加强，因为现在住在我们的小区，大家的要求都很高，比如说医疗、健康、学习，这些方面都有需要，在服务方面要下工夫。如何在财务策略，在服务方面做一个很好的选择，在未来20年，我相信这个企业会发展得更好。

孟晓苏：吴总是财务专家，也是企业经营专家，他告诉我们未来的发展核心竞争力是房屋的品质、智能和服务。我们这次论剑的前三个问题我就主持完了，下面把接力棒交给吴总。

吴建斌：孟总分了上半场、下半场，上半场有三个课题，下半场也有三个课题。

第一个课题是，房地产是一个资本的游戏，未来这个游戏还能不能玩下去，房地产企业要做规模，需要大量的资金，需要大量的资本，从它诞生那天开始，钱永远是不够的，因为它不断地要做它的规模，解决钱的途径就有很多种，上市、发债、不断地向银行融资，另外还有按揭，加快高周转等等，都是解决资金的问题。所以这个问题就问这个游戏还能不能进行下去。

因为我是管财务的，我就对这个课题特别敏感，其实所有企业追求的第一步都是要完成上市，包括我们现在的高科技企业，它前面投资很大，通过上市解决了一部分资本的问题，接着就用这个资本再推动公司的发展，它这个本身不是个游戏，它就是个发展的需要。如果你这个企业所处的行业前景是广阔的，你的商业模式又是成立的，源源不断地资金到了之后，就能推动这个企业快速发展，其实房地产也是这样的模式，它不是个游戏。

这个问题我想请管清友院长谈谈，因为你是做研究的，我想把这个问题交给你，也可以深刻地给大家做一个解释。

管清友：我简要评论几点。这个问题提得挺好，未来还是不是一个资本的游戏，这是媒体比较形象的说法。

第一，未来肯定还是个资本的游戏，但是再像过去十几年这样高杠杆的资本游戏，肯定是不行了。

第二，我们这个高杠杆的资本游戏是从什么时候开始的呢？我们今天讲博鳌房地产论坛正好是20年，20年前我还在上大学，2001年我大学刚毕业，实际上我们现在看过去20年的历程，基本是一个需求拉动型，未来20年可能是一个供给改善型。

过去20年的需求拉动型分成两个阶段，一个是从2001年到2008年，这是城市化带动的，2009年到2017年应该是金融化的过程，而我们大家说的这个资本游戏，或者是高杠杆的资本游戏，更多的是2001年到2007年这段时间。

为什么这段时间会成为一个高杠杆的资本游戏呢？很重要的原因就是全球都进入到了一个量化宽松的阶段，中国也搞了4万亿，我们在过去十几年搞了三轮大宽松，分别是2009、2012、2014年，特别是2014年这一轮，影子银行体系的膨胀，这种金融化的背景之下，企业不可能加杠杆，也不可能不去搞高杠杆，所以在2009年以后，高杠杆、高周转的游戏玩下去了。

在座都是我的前辈，相信在这10年里头，很多人会后悔，为什么我们在2009年的时候胆子不能再大一点，当然很多人也很后怕，我们在2017年的时候，胆子终于小了一点，所以我觉得高杠杆的这个游戏，其实它是有金融化背景的。

第三，2017年是一个非常重要的分水岭，开始金融整顿。其实不仅仅是金融强监管，而是金融整顿，这个整顿的目标就是压缩影子银行，说白了就是去泡沫化，表现在行业上就是去杠杆，也就是说从2017年以后，房地产行业肯定是进入到一个去杠杆、稳杠杆的过程。我今天下午在演讲中也表达过这个观点，我觉得我们去杠杆的过程至少要经过10年，和过去20年大概时间相当。

因为在过去20年里头，我们取得了一个什么样的指标呢？就是企业的杠杆率，如果只算表内杠杆，超过70%，吴总是财务专家，他对这一块很熟悉。但是我们看香港地区的房地产上市公司的杠杆率，不到40%，因为香港的房地产市场比大陆要成熟，它整个经济发展水平比大陆平均水平要高，他们也经历过几次大的周期波动，也吃过亏，所以杠杆是慢慢降下来的。

2017年以后，这个高杠杆游戏已经不可能玩下去了，无论是政策环境、经济环境还是经济发展阶段，还是整个行业发展的态势，都不太可能了，所以未来20年应该是从供给端改善，我们整体的人均的住房面积如果算建筑面积，大概是37平米，当然不同的口径略有出入，如果只算居住面积，就是去掉那个公摊，包括建筑的部分，我们人均的建筑面积只有20多平米，和我们人口密度相当的意大利、日本这些国家，他们的人均的居住面积比我们高得多。所以我们住得开了，但是现在住得不够好，所以未来20年应该是从供给到改善的情况。

吴建斌：关于杠杆的问题，我过去写过一本书，我的基本观点是，如果在市场环境允许、如果商业模式是成立的，杠杆尽可能高。如果外围的环境不允许，你建了房子又卖不出去，你的商业模式是不成立的，你的杠杆就不能再加了，要尽快减杠杆，这是我的基本观点，明天我还有一个演讲，到时候我会多说两句。

下面一个问题是关于REITs的，在REITs这方面，孟晓苏总是非常有研究的，这个题目的大概意思是，我们国家REITs在基础设施方面已经在尝试推进，在房地产方面，比如说我们的酒店、商业、公寓，什么时候可以把REITs弄在这些产品上用，大家有什么看法，REITs对房地产方面，特别是未来的推动方面有哪些优势或者劣势在那里，请孟总给大家解答一下。

孟晓苏：REITs在世界上已经产生了60多年，进入亚洲是在2000年左右，我是在2005年开始不断地持续引入REITs，到现在15年了。今年4月底由证监会和国家发改委发布文件，正式启动了基础设施类的REITs，这里面有两个突破口，一个突破口是把过去的私募基金转为用公募的方式，第二个是把过去的债务型变成权益型的，这就是从过去的类REITs、假REITs变成了真REITs。

它的试点范围限定在6个门类，第一个是收费公路等交通设施，第二个是水电气热等市政设施，第三是固废危废等垃圾处理设施，这是基础设施类。除此之外还有另外三类，一个是仓储物流，一类是IDC（数据中心），还有一类是国家战略产业集群，高科技新区和特色园区的设施，这里面就包括了办公楼和工业厂房，这里总算是迈出了一步，现在试点也不容易，因为全世界有30多个国家有REITs，另外有13个国家有REITs法规，而没有REITs，原因就是不配套，包括菲律宾和越南这样的国家。我们会不会成为13个国家后面的一个，所以现在试点能不能成功，我们还捏把汗，我们希望能成功，并且能推广。

REITs的英文是Real Estate Investment Trusts，翻译成中文就是房地产投资基金，应当能用于房地产，世界上的REITs，大部分还是用于商业地产，在中国为什么不能从商业地产启动呢？前段时间我们试图从商业地产启动，还是不行，原因就是全社会对房地产的误解，影响到领导层，现在为了规避议论，先从基础设施这个难啃的骨头开始啃，全世界都知道REITs不光要有收益率，还要有增值性，只有商业地产最有增值性，所以这个REITs我们只能说先起步，因为两只脚总不能一块迈，总得迈出一步，所以从基础设施类的资产来启动，包括另外三类非基础设施，但是基本上是从政府的公共资产起步，这是一个非常好的开端，如果能把它试点成功，我相信下一步它一定能够延伸到商业地产领域。有人问我多少年，我认为把基础设施类的REITs成功之后，这个阳光照到房地产领域就不太远了。

吴建斌：我在房地产企业也是管融资的，我们也是非常盼望REITs赶快在房地产行业实施的，这两年类REITs也发挥了很重要的作用，类REITs就是一个融资，就3年的，也有5年的，然后有一定的回报的背书，类REITs就可以发。

这个类REITs翻译直白一点就是一个融资，它不是真正的REITs。我也在很多场合提到，如果说REITs能实施，我们的商业房地产、酒店业、公寓业有可能它的春天就到了。所以真正的REITs这个阳光照不到这三个业务上，估计还是很艰难的，是融资的艰难，不是运营的艰难。

最后一个题目讲的是房地产进入到存量时代，这个存量时代大家怎么看？怎么去适应这种变化？下面有请黄总和胡总来谈谈自己的观点。先请黄总就这个问题谈几点看法。

黄海涛：市场变化很大，过去是供不应求，现在是供大于求，问题都摆在面前。作为我们来看，只有改变自己、适应市场。

因为过去的事情已经是过去了，未来的事情我们已经看到了，行业的产品已经过剩了。地产行业和其它行业一样，它都是从初期的发展阶段到成熟阶段，从成熟阶段慢慢才回归到理性和正常。

这么多年我们地产人太多好的机会，我们创造了太多财富的机会。今天我们也跟其它行业一样都回归到理性，所以地产未来跟其它行业一样，它的利润会越来越低，产品会越来越多，最后只有好产品才能获得好市场，差的产品就会被驱逐出去。所以作为地产人，就不要再做梦了，应该好好地回归到理性。

今天听了很多专家都讲到了，它是从有到好、从好到精。我作为一个地产人，过去是以发展为导向，现在还是要回归到做好产品，做实实在在为消费者服务的好产品，任何一个好的战略都有一个中心、两个基本点，这个中心就是以客户为中心，只有以客户为中心这个出发点对了，后面两个基本点就是向外求发展、求生存，向内还是好产品、好服务，只有好产品、好服务，得到消费者的认可，得到口碑了，你这个市场才能走得远。

今天上午有一个专家讲到了，我们是跑马拉松，如果明天不做了，今天就可以乱做，如果还要在这个行业继续做下去，那就不敢乱做，还得把口碑做好，只有口碑好了，这个企业才能好。我看最近很多地产商都回归到好产品、科技产品、指挥产品方面，中国的消费者已经进入到好的产品的时代了。所以作为我们公司来讲，现在也正在全面升级自己的产品线，把最好的产品拿出来，向这些头部企业学习，只有这样我们才能获得生存，只有这样我们才能在存量市场当中不至于把自己的产品打下来。

吴建斌：下面请胡一平总就存量时代谈谈自己的看法，我把这个题目再扩充一下，这个存量时代已经到来了，存量时代会留下很多存量的资产，包括有商业资产，这个题目的后半部分问的是，商业地产会不会是下一个风口。

胡一平：这是两个问题，一个是存量，一个是增量。存量市场我没有研究过，可能朱会长你们作为专家研究的比较多一点。我觉得我们主要研究的是增量市场，刚才我和广东的王会长交流了两个关于增量的数据，2019年浙江省房地产的销售额是14325亿，广东省去年增量的市场是19738亿，两个省加起来的增量将近3.4万亿，我不知道2019年的存量市场二手房的交易是多少，但是我个人感觉至少目前增量会大于存量，所以我们在座的开发企业，更多的要关注增量市场，而不是存量市场，存量市场可能是左晖他们的强项，肯定不是我们房地产开发公司的强项。

第二个问题，商业地产会不会增量市场或者存量市场的风口？我觉得这个问题凯德在这方面更专业，因为我们对商业地产这一块接触的不是很多，所以我想凯德的罗总可以分享一下你们的观点。

朱中一：我看到一些媒体两三年前就说进入了存量时代，我是一直不赞成这个提法的，尤其是在全国性的会议上不能这么提。因为现在客观的情况，你看全国的报表，增量肯定比存量大，前几年有若干城市的二手房交易量比新房交易量大，还有就是从市场来说，如果这个城市的城镇化的发展潜力比较大的情况下，它的增量肯定也很大，如果它的城镇化已经到了基本平和了，它的存量要大，二手房的消化也很大。这就牵扯到什么呢？

咱们讲的租售并举，这些都是和大政策相关的。有些媒体有时候就站在他那个城市来谈问题，它那个城市就是二手房市场比较大，就说现在进入存量市场。还有商业地产的问题，三四年前我就跟蔡云说过，商业地产的问题要注意，因为那个时候各个地方搞大型的商业中心，做得特别多，包括杭州、昆明等等好多城市都是如此，我说你千万注意，已经要进入过剩了，到目前为止，商业地产的消化还很困难，它一直维持在很高的数字，所以商业地产这一块一定要谨慎。

还有一点，搞商业地产的同志一定要好好地学习商务部的文件，商务部有一个十三五发展规划，在商务部的十三五发展规划里面明确就提出来了大型的商场已经过剩了，而且有些物流中心是一个短项，所以那时候我就跟蔡云说，你对文旅那一块要稍微关心一下，现在物流这一块还是一个短板。全国那么大，一定不要用一句口号，就像城市调控一样，各个城市的政策不一样，咱们也要学乖一点，你不要一个城市的问题，说成全国范围的事情。

胡一平：我认为增量市场对中国国民经济的拉动会更加大，存量会少一点。

吴建斌：我和请凯德置地的罗总谈谈，在商业地产这一块，凯德置地做得非常优秀，刚才几位领导也讲过了，商业房地产可能从总量上来讲，现在多了一点，但是它会不会成为下一步的冯某，有没有这种可能性？

罗臻毓：把商业地产看成是一个城市发展的基础设施，也不一定要把商业地产盖得太多，每个城市在发展的阶段里面都需要商业地产支撑，当然从全国范围来看，肯定有一局部地区是有一点过剩。还有就是从市场变化的角度来讲，商业地产也会造成另外一部分的冲击，例如现在这种环境比较有挑战性，有疫情的发生，以后对于商场、办公楼的需求量会不会继续往上增，还是会减，可能还是会有一定的调整。在这期间，从一个管理者的角度来讲，我们只需要确保如果只剩一两个，那一两个是不是你的，还是别人的，这个可能从我们的角度，我们要去争取。当然刚才你也提到了，往前走不管是住宅还是商业地产，我觉得质量、服务、线上线下融合，可能就是操作模式方面争取跑在前面的优势。

不管是商业地产还是什么地产，都是我们给它加了一些概念，简单来看，拆掉墙之后，整个楼也就是一个空间，所以往前走，如果说零售业不能做的话，这些空间是不是能打造成另外的用途。刚才有提到物流产业，其实大物流中心都离市区有一段距离，现在在争取最后一公里的物流要怎么完成，如果说需求有的话，资金又到位，会不会有一些商场部分的地方都改成存储的地方，如果可行的话，这也是这栋楼的延续篇，所以也不一定说商业地产就只能做零售，或者是只做办公楼，顺着市场的变化，把自己看成是一个基础设施，有不同的需求，就能有一定的转变。

吴建斌：罗总的观点跟早上我们听的几个观点还是蛮相似的，既然它是空间，空间就有很多的用途，将来政府政策能配合一下，这个东西就不会把它空下来，可以做别的用途来用。

我们把话筒交给孟总来总结。

孟晓苏：今天台上11个人发言，谈透了6个问题，才用了一个小时，最后我要回到今天的博鳌房地产论坛，观点地产机构已经支持和鼓舞我们房地产行业走过了过去的20年，希望我们未来的产业发展继续得到观点地产机构和相关媒体的支持，希望博鳌房地产论坛再办20年。

最后说个题外话，老吴不光是个企业经营专家和财务专家，他还是个作家，有5部长篇小说，我今天就想出一个长篇小说的题目，叫“我们的二十年”。

吴建斌：孟总已经为我未来写作规划了一个目标，这个目标蛮有挑战性的，我可以跟孟总稍微汇报一下，我写的5部长篇小说，4部写的都是房地产，已经把前20年的历程用小说完成了，希望未来有机会再继续写房地产的小说，我觉得蛮有意思的。

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