长沙“房住不炒”真相:收入涨幅跑赢房价 刚需很幸福炒房客最尴尬

原标题：长沙“房住不炒”真相调查：收入涨幅跑赢房价，刚需很幸福，炒房客最尴尬 来源：每日经济新闻

文 | 每日经济新闻 陈利

相比“北上深”动辄数万元甚至10万元+的房价，长沙的购房者无疑是幸福的。

贝壳研究院最新发布的一份报告显示，在新一线城市中，长沙是典型的居住友好型城市，收入涨幅明显跑赢房价。且根据房价收入比的合理范围5.46~7.29看，仅有长沙处于合理范围内。

据中国房价行情网统计，今年7月份，在中部6个省会城市中，长沙新房和二手房价格均刚过万元，且双双处于垫底位置；在全国315个城市7月房价排行榜中，长沙排在第62位。

值得一提的是，因上半年市场过热，深圳、杭州、南京、东莞、宁波等城市近两月纷纷出台政策收紧楼市。与上述城市形成鲜明对比的是，长沙却因为调控成效显著而成了各地纷纷效仿的对象，甚至在7月初还引来深圳住建局前来“取经”，长沙也俨然成为“房住不炒”的“优等生”。有网友戏称：大城市的楼市调控正在全面“长沙化”。

在众多新一线城市中，为何仅有长沙的房价收入比处于合理范围？为何长沙能成为让炒房客“绕道走”的城市？长沙长期保持“美丽”房价的秘诀是什么？限价之下，长沙如何解决商品房品质走低的难题？

日前，《每日经济新闻》记者亲赴长沙，实地走访了部分购房者、投资者、代理商、开发商、楼盘项目，以及相关政府主管部门，试图揭开长沙这座“房住不炒”优等生的神秘面纱。

调控下的热门区域：新房二手房价格倒挂

梅溪湖作为近年来长沙楼市的热门板块，已先后吸引了建发、时代中国、金茂、万科、中建等品牌房企落子布局，其房价也在长沙所有板块中位居前列。早在长沙限价前的2017年，梅溪湖的房子就曾一度卖到15000元/平方米以上。

日前，《每日经济新闻》记者以购房者身份先后走访了梅溪湖板块的在售楼盘“时代•梅溪领峰”以及“建发•央著”等项目。

2016年11月22日，建发经过114轮竞价，以楼面价9241元/平方米竞得梅溪湖B39地块，成为长沙首宗单价破9000元的地块，亦是当年长沙的单价“地王”，在该地块打造的建发•央著项目也成为区域内单价最高的项目。

建发•央著的置业顾问刘强告诉记者，由于项目当初拿地是在长沙限价政策出台之前，因此其销售价格并未受到影响。“目前已经在进行清盘出售，优惠后清水房价格15800元/平方米。”而记者查询发现，该项目单价之前已卖到了17500元/平方米。

在距建发•央著一公里外的时代•梅溪领峰项目现场，限价15100元/平方米的价格加精装，吸引了大批购房者前来咨询。由于赶上项目新批次即将开盘，即使在工作日的中午，售楼部里仍然坐满了前来看房的购房者。记者在与一组购房者沟通过程中了解到，原本前两年就打算买房的他们，由于受到调控影响社保年限不够，所以一直等到了现在。“所幸现在受限价政策限制，周边新房价格涨幅并不大。”

为了让记者尽快下定决心购买，时代•梅溪领峰的置业顾问杨辉表示，项目从今年5月23日以来已经先后推出了5批次房源，价格从13900元/平方米涨到了目前的15100元/平方米。“两个多月时间就涨了1000多元，现在出手是最划算的，之后价格还会上涨，预计下批次价格将在15400元/平方米左右。”

不过记者注意到，杨辉所谓的价格上涨变化，是基于每批次产品所处的位置和朝向，该项目的整体均价仍控制在15100元/平方米。

至于目前项目购房者中投资与自住所占比例，杨辉坦言基本都是以家庭自住为主，“很多人是看好梅溪湖这边良好的教育资源，雅礼中学、西雅小学等名校在梅溪湖都有分校。”

而自长沙出台限购政策后，投资客明显减少。“限购政策太严了，最新政策是要等拿到产权证5年后才能出售，购买新房一般要两年才能拿到房，之后等拿到产权证又要一年，等到产权证期满可卖至少要7、8年，这对炒房投资的客户来说时间线太长了。”杨辉表示，尽管投资客少了但也并不是没有，“因为看中区域发展前景以及未来长沙楼市的升值空间，也有投资者拿着购房资格做长线投资的。”

绿地38亿拿下的梅溪湖TOD地块

图片来源：每经记者 陈利摄

而与时代•梅溪领峰一街之隔的，则是今年7月29日绿地以总价38亿元、住宅（毛坯）限价1.35万元/平方米摘得的一宗TOD地块。“如果加上精装2500元/平方米，预计（绿地项目）届时推出的价格最高应该是16000元/平方米。”杨辉告诉记者。

记者了解到，由于目前梅溪湖板块尚处于开发阶段，整个板块可供出售的二手房有限，且在价格上与新房存在明显的倒挂现象，更多购房者愿意选择新房。贝壳找房显示，梅溪湖板块的中建梅溪湖壹号二手房均价为18520元/平方米，挂牌最高已达21023.6元/平方米。

这样算下来，梅溪湖板块的新房、二手房价格相差在5000元/平方米左右，倒挂明显。在长沙其他区域，同样存在新房二手房价格倒挂现象。

《每日经济新闻》记者从长沙多个地产中介处了解到，目前长沙二手房市场低迷，购房客户主体为非长沙户籍、在长沙工作的刚需自住客，尤以湖南省内的其他地市人员居多。

长沙市住建局提供的数据显示，今年1~5月，长沙本市户籍购房者占比70.03%，本省其他市州购房者占比26.82%，外省购房者占比3.15%；首次置业者占比81.99%。

转型中的代理商：拉外省投资客的路断了

事实上，4年前长沙楼市也曾有过一段疯狂上涨期。2016年长沙楼市开启“牛市”，大量投资客进入长沙，由于当时还未限购，只要资金足够，10套甚至100套都可以买。当年6~9月，也是大量合肥投资客涌入长沙楼市的高峰期。

王巍正是这波投资客进入长沙的推动者之一。

2016年王巍任职于湖南原动力房地产营销策划有限公司，也是公司的大股东。“当时我们公司跟很多项目都有合作，为了帮项目打开销售渠道，江浙地区、深圳等地都去进行过推广，最后主要集中在了合肥投资客群体。”

为了将合肥投资客引入长沙，王巍先后多次到合肥出差。“我们承诺的是，如果他们（投资客）在长沙购买了房，那么对方往返车费、食宿等费用全部都由我们承担。但如果没有成交，则费用由对方自理。”王巍告诉《每日经济新闻》记者，就在2016年4月的一个月时间里，他们就先后从合肥组织了3批近300名投资者前往长沙购房，“基本上来了长沙的都有买房，多的能买3~4套。”

然而，原本寄希望于能“大挣”一笔的投资客，却因当年11月25日长沙出台的“房七条”而折戟。“房七条”明确指出，要严查投机炒房，“严控‘双外’（外省户籍、外省工作）在长沙购房，引导提高‘双外’购房者首付比例和贷款利率。”

进入2017年，长沙不断加码调控政策。如2017年3月18日，长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，政策划定长沙六区和长沙县（限长沙经开区、星沙）为限制区域对于非本地家庭，无房限购一套，已有住房的不得购买新房。

2017年5月20日，长沙市限购对象和限购范围进一步扩大，长沙市户籍购房者也纳入了限购范畴，在限购区域内最多只能拥有两套房，同时将二手房纳入限购范围，规定商品房拿到不动产权证两年后才能交易。2017年9月23日，调控“套餐”再次全面升级，限制区域也扩展为全市，取得不动产权属证书3年后才能出售。

“当时因为这一系列政策确实也套牢了很多人，我当时带过来的客户，有的到现在都还因为拿房产权时间不够还被套着。”王巍告诉记者，当然也有一些客户因为来到长沙后喜欢上了这座城市而留下来的。

正是因为长沙这一系列调控政策，拉外地购房者来长沙购房已不再有可能，作为渠道商的王巍在2018年后逐步对公司进行了转型，“现在主要是对商业地产进行收并购以及提供咨询服务。”

据王巍介绍，前几年像他们这样的渠道公司在长沙有很多，后来受调控影响没有了业务，只有转型或关闭了。

受创的本地炒房客：“办不了证也不敢卖”

长沙严厉的调控政策不仅套牢了外地炒房客，同时也重创了本地投资者，张健（化名）便是其中之一。

张健是湖南某商业地产管理公司总经理，由于多年的行业从业经验以及对周边区域未来发展前景的认可，2017年9月初，张健与朋友以均价5800元/平方米的价格，购买了位于长沙市雨花区一住宅项目新里程大厦21、22整体两层楼，共20余套房源、2000多平方米，两人共出资达1200余万元。

“当时我们已经给了一部分定金，并且也跟开发商约好在9月底给完首付款就进行网签备案。”然而就在离最后约定时间只剩一周时，长沙市住建局出台的楼市调控新政打了张健一个措手不及。

“我清清楚楚地记得就是在2017年9月23日，长沙出台了一项新政策，规定首套房取得产权证满3年后才能购买第二套房，而且禁止以企业名义进行购买。”张健回忆称，当时自己本来就是以每平方米低于市场售价300多元购买的，只要网签后一倒手，这批投资房源就可以至少获利60万元。然而这次调控政策是当天出台当天执行，让他措手不及。“其他城市从政策从出台到正式实施一般都会有几天缓冲期，但长沙真的没给我们留一点处理资产的时间。”

正因此，张健手中的20余套房源直到现在都还未能完成网签，但他又不愿意以当初所购价格进行售卖。要知道经过近三年的发展，项目周边房价也有了较大涨幅。

贝壳找房显示，目前张健所买项目周边二手房小区木莲花苑、 鑫天御景湾一期、天赐良园等均价已在10000元/平方米左右。距张健所买项目仅300米的木莲花苑于今年4月9日成交的一套116平方米三室两厅房源，单价为10010元/平方米，与张健当时所购时的房价已有4000元/平方米的差价。

“要不然就以当初开发商开盘价格卖掉，这肯定是亏的；又或者与购房者按照目前市场价格卖掉，但这其中风险太大了。”张健告诉《每日经济新闻》记者，因为没有完成网签，这些房子在法律层面上实际上还是属于开发商的，购房者所签合同就是与开发商签订。但如果以市场价销售给购房者，“就高出了房管局规定的新盘限价标准，购房者可以以此提起诉讼，到时候我们肯定会败诉的。”

无奈之下，2018年张健跟合伙人商量后，将这些房源进行了一番装修，改造成了酒店和茶楼用以经营。但对张健来说，自打当初调控政策出来后就没安心过。“现在我们什么证件都没办，只有跟开发商私下签订的协议，只希望开发商资金链一直正常，不要破产，一旦破产我们就什么都没有了。”

另一方面，张健也期盼着长沙的限购政策什么时候能够放松，“就算只放松几天也行，够时间完成网签备案也行呀。”

幸福的刚需购房者：买房压力普遍不大

不断升级的需求侧调控成为长沙楼市的一大标志，严格的限购、限售条件，也让长沙成为一座让投资客“绕着走”的城市。

为遏制房价过快上涨，恢复房地产市场秩序，长沙先后打响“房价保卫战”“反炒房攻坚战”，相继出台“3•18”“5•20”“9•23”系列调控政策和“6•25反炒房”九条措施，从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等多个方面打出楼市调控“组合拳”，全面堵塞投机炒房通道。

目前，长沙的限购和限售政策是：本地单身户籍或非本地户籍家庭，限购一套商品住宅；已婚以家庭为单位限购两套，且取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套；外地户口需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套。另外，居民限售4年，企业则限售5年。

严格的调控措施“逼死”了炒房客，但对于刚需人群来说则是好消息。

“长沙的房价不高，跟武汉、合肥相比都要便宜几千块钱，对我们来说没有那么大压力。”

“在一线城市首付的钱，就够回长沙全款买了套房。”

“好吃、好玩的那么多，房价也不高，长沙很适合像我这种还处于打拼期的年轻人。”

……

日前，《每日经济新闻》记者在长沙实地走访中了解到，市民对长沙的房价普遍感到压力不大。

据国策机构统计，今年上半年，长沙市住宅成交均价为9868元/平方米。其中1、2、3月份成交均价稳定在8000元/平方米左右，4、5、6月份成交均价稳定在11000元/平方米左右，上半年成交均价区间值在7902元~11224元/平方米。

在中国房价格行情网的今年7月全国城市房价（住宅）排行榜上，中部6个省会城市中，长沙以11656元/平方米的成交均价垫底，与武汉的成交均价相差超过7000元/平方米。

中房数据研究院发布的2020年6月70大中城市二手房销售价格及价格指数则显示，长沙二手房均价为10260元/平方米；而同为中部省会城市，武汉二手房均价已接近1.9万元/平方米，合肥价1.5万元/平方米，郑州1.41万元/平方米，南昌1.29万元/平方米，均高于长沙。

据易居研究院《2019年全国50个典型城市房价收入比排名》，长沙房价收入比6.4，在全国处于垫底位置，是为数不多处于合理水平的城市之一。与长沙形成鲜明对比的是，深圳房价收入比超过35，位居内地城市之首。这意味着，对于一个深圳的普通家庭来说，需要35年才能买得起一套房子；而对于长沙家庭而言，买套房子仅需不到7年时间。

数据来源：贝壳研究院

此外，上周贝壳研究院发布的《2020新一线城市居住报告》显示，新一线城市中，长沙是典型的居住友好型城市，2019年城镇居民人均可支配收入55211元，同比增长8.7%；而2019年二手房成交均价11063元/平方米，同比下降3.6%，收入涨幅明显跑赢房价。

“从整个城市来讲，这也是长沙独辟蹊径提高城市核心竞争力的一个手段和办法，确实在新政推出来后，长沙在国内城市的竞争优势有了法门。”在湖南华辰商业运营管理有限公司总经理、长沙市湘经联协会会长易建国看来，这几年长沙房价没有什么大起大落，“帮助长沙留住、吸引了大批人才，为长沙后续发展积累了人才力量。”

长沙市统计局数据显示，2017年末，长沙常住总人口791.81万人，比上年增长27.29万人；同期中部城市如武汉人口增量为12.67万人、合肥为9.6万人、南昌为9.21万人。相比之下，长沙的增量远远超过这几个省会城市，其增长率甚至超过广州、杭州等城市，两项数据均排在全国省会城市前列。

2018年末，长沙常住总人口比2017年又增长23.66万人；2019年常住人口新增23.98万人，排名中部6个省会城市第1位，全国第7位。综合来看，从2016年至2019年的4年时间里，长沙新增常住人口达96.27万人。

另据《2019基于京东大数据的中国人口迁移和城镇化发展研究报告》，长沙迁入人口来源最多的城市是北京，其次是深圳、广州、东莞以及湖南本省其他市州。

与之相对应的，则是长沙强劲的经济发展势头。近日出炉的2020年上半年经济运行数据显示，长沙上半年GDP增速2.2%，位居2019年GDP过万亿元城市增速排行榜第一名。这并非偶然，2019年全国有17个城市GDP过万亿元，长沙就曾以8.1%的GDP实际增速排名第一。

“人才的大规模流入，为长沙今后发展先进制造业提供了最大的支撑。”易建国表示，长沙能连续12年获评“中国最具幸福感城市”与其低房价不无关系，特别是疫情后长沙经济得到恢复也跟这有一定关系。“调控严、房价较低，大家有钱才会愿意用到消费上，保持了一个动态的平衡。”

长沙市住建局提供的数据显示，今年上半年，90~144平方米户型供应占比79.93%，成交占比76.86%；在购房者特征上，首次置业者占比81.82%，二次置业者占比17.37%，20~59岁占比94.19%，购房者仍以本市中青年首次置业者为主。

忧愁的中小房企：生存空间被严重挤压

限地价、限房价、限利润让中小房企生存越发困难。

湖南高信集团是一家在长沙有着20余年开发经验的本土企业，曾先后在长沙开发了高信•向日葵、燕山豪苑、乾源国际广场等多个项目，董事长刘兴跃是长沙首批进行房地产开发的企业家之一。

然而随着楼市调控的收紧，高信集团已连续几年未曾新拿地块，目前主要精力放在对之前项目的收尾工作。“8%的利润率对我们中小型开发企业来说压力太大，而且也需要极强的资金链，再加上近年来外来开发企业的入驻更是加大了市场竞争，我们的生存更是困难了。”

刘兴跃所说的8%的利润率，是2017年11月30日长沙市发改委出台的《长沙市限价商品住房价格管理暂行办法》，该办法提出限价商品住房价格由成本+利润+税金构成，平均利润率为6%至8%；2019年12月11日，长沙市发改委发布《关于明确我市成本法监制商品住房价格构成有关事项的通知》，进一步加强商品住房价格管理，明确商品住房价格由成本+利润+税金构成，其中平均利润率规定在6%到8%之间。

“在一线城市，每平方米至少利润在10000元以上；但在长沙，每平方米利润可能也就1000多元，有10多倍的差距。”刘兴跃坦言，目前长沙本土中小型房企已经很少有报名参与土地拍卖的情况了。

“基本都是外来开发商、长沙当地国企或央企这些有足够资金的企业在新拿土地，本土中小企业都在做存量，或者谋转型。”刘兴跃告诉《每日经济新闻》记者，目前高信集团也正谋求向文旅地产转型，“完全脱离房地产行业是不可能的。”

“事实上，长沙的这一系列政策对开发企业来说有利也有弊。无论是对国内TOP30房企还是省内优秀开发企业，在刚开始的时候都是懵的。但是在经过3~5个月的磨合期后，长沙的调控体系还是有章可循的，既维护了政府的基本利益，又维护了开发商的基本利润，还保障了刚需购房者和刚改购房者的需求，控制了炒房可能。”易建国表示，8%的利润虽然不能让开发商大富大贵，一个项目就吃成一个胖子，但让开发商在长沙做住宅地产能有稳健收益。

“而政策从土地出让方、开发商、消费端各个层面对利润进行压缩，地价不控制，开发商的成本自然就高了，房价也就降不下来。”易建国坦言，其实长沙的调控政策更多的是政府让利于民。

对中小房企而言，限价后其利润空间缩小，接下来10年、5年都将拿不到地。“只要有地就被大企业或国企拿走了，就再也不可能有‘一夜暴富’的机会。”易建国向记者举例称，可能当时企业在拿地时的成本是9000元/平方米，在未调控前该地块开发的房子可能卖到15000元/平方米，可以赚6000元/平方米。但是调控后，就可能只卖到11800元/平方米，一平方米就少赚了几千元，后续发展自然会出现问题。

不仅如此，易建国还表示，随着利润空间的压缩，开发商加大了对成本的控制，近两年来长沙优质的、创新性的、革命性的产品几乎没有了。“调控政策之后，开发商推出的产品也是毋庸置疑地留下了一个又一个的普普通通的住宅产品，对城市品位和城市品相的提升没有起到应有的作用。”

一位不愿具名的长沙业内人士也对近几年长沙新建商品住宅质量深表忧虑：“未来几年将迎来长沙交房高峰期，届时交房所涉及到的质量投诉等问题可能也会越来越多。”

一方面是中小房企生存空间越来越小，另一方面则是品牌企业市场份额持续扩大，行业集中度进一步提升。

据中指研究院统计，今年1~7月，长沙内五区销售额TOP20大部分为品牌房企。如绿地控股以46.34亿元的佳绩登顶长沙市内五区销售额榜单，保利发展以33.63万平方米的成绩获得长沙市内五区销售面积冠军。今年前7月长沙市内五区TOP20房企实现总销售额431.71亿元，同比增加3.9%；TOP20房企市场份额为59%。

井喷的公寓市场：去化周期创新高至40个月

针对日益从严从紧的调控政策，在住宅利润收缩、投资受限的情况下，不限购、不限售的公寓产品则呈井喷式发展。

长沙新峰地产研究院的数据显示，截至2019年底，长沙市内五区商业公寓总规模超1800万平方米，预计未来三年的规模将远超此前十年，堪比一线城市的规模体量。

数据来源：国策机构

此外，湖南中原研究中心数据则显示，2017年10月，长沙商业公寓去化周期为11.65个月；2018年底，长沙商业公寓库存量为123万平方米，去化周期需要17.77个月；到2019年底则快速飙升到231万平方米，去化周期达20个月；而最新数据显示，截至今年7月底，长沙市公寓整体存量已为316.2万平方米，年度供销比达2.28，去化周期再创新高，达40.84个月。

其中库存量最高的雨花区、岳麓区库存面积均超过百万平方米，分别为100.2万平方米、102.9万平方米，雨花区去化周期更是达到了42.06个月。

事实上，长沙商业公寓库存经历了一个较快积累过程。2011年3月4日，长沙市首次对住宅进行限购，一些住宅项目性质调整为商业，高容积率、高商业比地块和项目接踵而至，城市综合体等风光无限。

2015年7至8月，长沙市逐步取消了住宅限购，商办项目几乎哑火；直到2017年后，长沙市对住宅再度实施限购且不断升级，公寓产品再次被投资者热捧，供应井喷，尤以岳麓区、雨花区为甚。

据长沙市新峰地产研究院数据，2019年，岳麓区公寓产品供应在全市内五区所占比例高达42.3%。岳麓区的梅溪湖、滨江新城、麓谷及洋湖等四大板块商业公寓的扎堆入市，直接推动岳麓区的商业公寓供应同比增长了76% 。

谈到长沙市不断高企的公寓产品的供应来源，湖南中原战略发展中心总经理陈世霞表示，“一方面，近几年长沙纯住宅用地供应量仅占整体供应的不到20%，且大部分土地出让要求商业配比不少于30%，今年上半年长沙出让土地共33宗，其中19宗为商住用地，纯商用地9宗，纯住宅用地仅5宗；另一方面，由于限购政策的影响，利润受限，相比于写字楼、商业产品而言，公寓产品不限价、更容易变现 ，自然吸引了无数房企前赴后继地投身公寓市场。”

不过陈世霞预测，随着越来越多项目入市，长沙公寓市场供应量还将进一步加大，供需矛盾也将进一步激化。

值得注意的是，尽管目前长沙公寓库存高企，但相比住宅限价后涨幅放缓的情况，包括芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区、天心区在内的长沙内五区的商务公寓价格则快速攀升，甚至出现了新建商品住宅与公寓价格倒挂现象。近三年，商务公寓与新建商品住宅的成交均价比一度从1.09扩大至最高时的1.32。

《每日经济新闻》记者在开福区实地走访时了解到，位于长沙市开福区湘江边网红大盘北辰三角洲，住宅毛坯均价在2019年底为12500元/平方米，如按照长沙市精装2500元/平方米的标准，其精装房均价在14000元/平方米左右。但其精装公寓目前却卖到近15500元/平方米，今年新推出的LOFT公寓产品毛坯均价更是达到18000元/平方米。

“今年以来，面对商业公寓的高库存，一些项目为快速回笼资金，开始选择打折销售‘以价换量’，从而也让住宅、公寓成交均价比从2019年的1.32降到2020半年度1.11。”陈世霞表示，在住宅限价的背景下，长沙商务公寓价格一路窜高，而后期随着供应量的激增，公寓价格预计还将进一步下跌。

如何解决当下公寓库存高企的状态？陈世霞认为，除了需要企业从产品的硬件、软件进行创新外，也需要政府、开发商对土地供应指标进行转化、区分，“可适当加大对纯住宅用地的供应量，减少商业配比等。”

长沙市住建局在回复《每日经济新闻》记者采访时表示，长沙始终保持房地产调控目标不动摇、力度不放松，精准落实长效机制方案，房地产市场平稳健康发展。继续实施限售、限企和差别化信贷、税收调控政策，根据市场变化择机选用长效机制政策工具进行调控，第一时间平衡供求关系、解决风险问题。

（应受访者要求，文中刘强、杨辉、张健为化名）

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