长租公寓监管空白急需补齐

长租公寓监管空白急需补齐

最近一段时间，多个大城市集中出现长租公寓“爆雷”事件，留下房东与租客各执一词，因影响恶劣且容易让人联想到数年前的P2P“跑路”，引发广泛关注。

监管部门也注意到这一现象，日前包含上海、杭州、成都、广州、合肥在内的城市对住房租赁市场的运行给予风险提示，重点警示长租公寓“高进低出、长收短付”带来的风险。9月7日，住建部就《住房租赁条例（征求意见稿）》公开征求意见，其中就要求住房租赁企业禁止违规提供金融产品和服务，不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款，及在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容等。

所谓“高进低出”，即以高于市价的租金从房东手中拿到房源，然后又以低于市价的租金发租给租客。与之相伴随的是“长收短付”，即对房东采取月付或者季付的方式支付房租，而诱导租客一次性支付一年或至少半年的租金及押金，以此套取巨量现金流。比如某房源市场价月租金在2000元，租赁公司以2500元的高价从房东处租来，租金月付；再诱导租客年付19200元，月租金仅1600元。

众所周知，目前房屋租赁市场以个人房源为主，传统中介撮合交易一般只收取一定金额的佣金。近年兴起的长租公寓之所以采取上述模式，有的是为了以低价抢夺客源流量，试图做大；有的则从一开始就是想套取现金流，属于典型的庞氏骗局手法。从近期“爆雷”的长租公寓来看，或拿到钱后直接跑路，或投资失败破产跑路。这与数年前盛行的吸纳公众存款再投资、借贷或自融的网贷平台颇为相似，不少甚至就是网贷平台“转型”而来。

更令人担忧的是，由于从业门槛极低、新兴事物缺乏相关行业规范等原因，使得长租公寓“爆雷”受害人维权非常困难，企业以“经营不善”为由倒闭清算，受害人拿不回自己的损失，甚至立案都很困难。

因此，对于长租公寓之类的租赁模式，监管层急需有针对性地补上监管空白。况且，房屋租赁不仅事关广大租客和房东切身利益，还影响到房地产市场长效机制的构建。数年前决策层提出建立房地产市场健康发展的长效机制时，“购租并举”、“租售同权”均为核心内容。

规范一个行业首先要从准入门槛着手，长租公寓本质上是住房租赁企业，应当具备与经营规模相适应的自有资金、专业人员和管理能力，需要一定数量的从事房地产经纪的专业人员。并加强对租赁企业的资金监管，限制企业过度利用金融杠杆，加强租赁市场的规范性，如托管式住房须冻结风险防控金，金额可为应付委托出租人月租金总额的2倍，一旦长租公寓“爆雷”，风险防控金优先用于弥补租客或房东损失。

同时，租付时间差也应该在监管范围之内，不允许租赁企业出租房屋超过其承租时间，即对房东如果采取月份或季付，就不能诱导房客半年付甚至年付，禁止超出租赁企业的权限。

此外，政府提供的租赁住房也要加大供给力度，并将非户籍的常住人口纳入保障范围，通过“国家队”的租赁力量，来稳定和净化住房租赁市场。

应该说，在新兴事物频现的互联网时代，监管有一定的滞后性可以理解，但当问题集中爆发且负面影响越来越严重时，监管层应该果断出手，通过分析利弊缘由，及时出台规范政策，堵住监管漏洞。

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