易德资本解读三季度数据：房地产表现稳健，房企转型在即拿地趋缓

10月19日，国家统计局消息，前三季度，面对新冠肺炎疫情巨大冲击和复杂严峻的国内外环境，生产生活秩序逐步好转，经济运行稳步恢复，经济增长由负转正。三季度我国GDP同比增长4.9%，前三季度累计增长0.7%。其中，固定资产投资累计增速由负转正，房地产表现依旧稳健。易德资本地产股权投资团队相关负责人表示，房地产开发投资增速自2020年1月至6月由负转正，至9月实现5.6%的较高增速，成为拉动国民经济总体增长的重要因素。

中国经济复苏走在全球前列，或成全球唯一正增长主要经济体

外媒认为，在疫情给全球经济造成沉重打击之际，中国一系列主要经济指标增速由负转正，必将提振全球经济复苏信心。

美国彭博社报道截图

此前，国际货币基金组织（IMF）最新《世界经济展望》（2020年10月），中国经济2020年会增长1.9%，将成为今年全球唯一实现正增长的主要经济体。相比之下，IMF在本月的最新报告中预计，美国经济将收缩4.3%，欧元区料收缩8.3%。

得益于全国各地区、各部门科学统筹疫情防控和经济社会发展，“我国的疫情防控和经济复苏确实是走在了全球前列，彰显了中国经济的强大韧性和旺盛的活力。”国家统计局新闻发言人刘爱华表示。

看累计——前三季度国内生产总值同比增长0.7%。其中，三大产业增加值全面回升，第一产业增加值增长2.3%，第二产业增加值增长0.9%，第三产业增加值增长0.4%，全部为正值。此外，固定资产投资、货物进出口总额、全国居民人均实际可支配收入等主要指标的同比增速均实现了由负转正。

看当季——三季度国内生产总值增长4.9%，比二季度加快1.7个百分点；规模以上工业增加值增长5.8%，比二季度加快1.4个百分点；服务业增加值增长4.3%，比二季度加快2.4个百分点。此外，社会消费品零售总额增速和货物进出口总额增速由负转正。

看当月——9月份，规模以上工业增加值增长6.9%，连续6个月保持正增长；服务业生产指数增长5.4%，连续5个月正增长；社会消费品零售总额增长3.3%，连续2个月正增长；货物进出口总额增长10%，连续4个月正增长。

固定资产投资累计增速由负转正，房地产表现依旧稳健

前三季度，全国固定资产投资同比增长0.8%，增速年内首次由负转正，1-8月为下降0.3%。其中，房地产投资依然表现强劲，单月增速较上月略微上升至12%；制造业投资增速有所放缓，单月增速为3%，前值为5%；基建投资连续两个月回落，9月增速为3.2%，前值4.0%。

制造业投资恢复较为缓慢，高技术制造业和高技术服务投资表现较好。另外，受财政资金投放不及时等因素影响，基建投资表现较弱。

房地产增速则继续维持高位。1-9月房地产开发投资同比增长5.6%，增速比1-8月提高1个百分点。单月来看，9月房地产投资增速进一步上升至12.8%，仍维持高位，是固定资产投资的有力支撑。易德资本地产股权投资团队相关负责人表示，房地产开发投资增速自2020年1月至6月由负转正，至9月实现5.6%的较高增速，成为拉动国民经济总体增长的重要因素。

来源：国家统计局

从房地产开发资金来源看，对个人按揭贷款和自筹资金的增长依赖度较高，定金及预收款的增速提升也比较快，而对国内贷款的依赖减弱。在融资政策趋于收紧的情况下，房企加速推盘，寻求通过销售回笼资金，而对新开工趋于谨慎，需要注意由此引发的房地产投资波动。

从土地市场看“三道红线”政策影响

易德资本地产股权投资团队相关负责人进一步解读数据时表示，房地产投资里土地投资是极为重要的一环，反应到经济指标上即是政府土地出让金的收入、房地产开发商土地成交金额。

2020年3-5月，房地产土地市场的火热带动了房地产土地投资的快速增长。然而2020年6月后，房地产市场略显秋意，连续3月百城土地成交建面、均价呈下降趋势。

来源：平安证券研究所

今年6月百城成交土地建面已达2020年以来的最高值，7-9月，百城供应土地建面呈环比下降趋势，但成交土地建面的下降趋势更为显著。无独有偶，百城土地成交均价在6月达峰值，随后总体呈缓慢下降趋势。

土地市场的变化将从两方面产生影响，其一，土地是商品房的来源，土地成交量的下降将导致商品房的供应量减少，一旦供应出现短缺可能造成房价上涨。

其二，土地市场的变化将可能影响购房人群的预期。土地市场火热时，如果一块土地的楼面地价高于周边在售房价，会促使购房人群跑步进入购房市场。在相反情况下，土地市场先行冷却，相应地会造成购房人群的需求后延。

监管政策的出台，短期内让房企收缩战线，房企拿地更为谨慎，土地成交流拍率上升，将加速房地产行业进入管理红利阶段。

2020年9月份，全国百城新建商品住宅供应量为7529万m2，而成交量为5228万m2，新增供应创下近10年的月度新高。这是一个重要信号，虽然有金九银十的原因，开发商普遍加大供应，但更重要的原因还是“三道红线”带来的影响，开发商普遍加速拿取预售许可证、加快现金回流、减少负债、降低经营风险。

2020年1~9月份，全国百城房价上涨11%，全国房价上涨7.2%。1~9月份全国平均房价为9989元/m2，房价破万在即，这是中国房价史上的标志性事件。在今年一季度，受疫情影响，中国房地产市场成交面积及成交持续低迷，但随着疫情在全球范围内最先得到控制，相对于消费、制造业及外贸，房地产市场投资及销售率先回暖，居民首选的保值增值手段还是房产。2020年全年房地产销售规模大概率突破去年的16万亿规模。

易德资本地产投资部执行董事钱卫一表示，随着“三道红线”的稳步推行，以及政府稳房价、稳地价、稳预期的政策持续落地，未来房地产市场将会逐步见顶、市场趋于稳定。政策稳定即是最大的预期，开发商可以合理的进行土地补仓，不会出现大幅溢价拿地、地王频现，出现“面粉贵于面包的情况出现”；老百姓也不用过度担心房价上涨过快而买不起房，从而可以合理的将家庭支出支配到其他领域，比如购物、旅游、教育等。

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“融道中国”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。

延伸阅读