吕元庆与润达的政府生意：这家江西本土房企为何屡创成交记录？

原标题：吕元庆与润达的政府生意

乐居财经林振兴 发自江西

萍乡是江西的“西大门”，素有“湘赣通衢”、“吴楚咽喉”之称。

“气功大师，萍乡首富。”在萍乡，几乎每个人都能说出王林的故事。关于他治愈印度尼西亚第二任总统苏哈托的事，是议论他传奇的最好凭证。

王林的宅子叫王府，一幢五层别墅，带后花园，与县政府仅一墙之隔。别墅里，有两层专门放王林和官员以及明星的合影。

自王林被拉下神坛，“超自然能力”失灵后，他身后的萍乡富豪却仍在不断涌现。江西润达董事长吕元庆就是其中一位，他目前身价位居萍乡市前五位。

而吕元庆背后的润达地产，不仅能轻而易举斥资18亿元拍下位于赣州的砂矿权，还能从王健林、孙宏斌眼中“截胡”赣州第一高楼所在地块．．．．．．诸如此类的捆绑拿地在过去很长一段时间都是润达的常态。

这家江西本土房企为何能屡屡大手笔创造成交记录？背后又有何金主为它保驾护航？

润达和吕元庆善于和赣州打交道。不同于其他民营房企单枪匹马拿地造房的模式 ，润达捆绑赣州城投，做政府生意，形成自己独特的成长路径。

在一举拿下砂矿权的短短数日后，有老板斥资30亿元高价，想从吕元庆手中买来这块矿区宝地，但他却拒绝了。地产+砂矿供应链，或许是润达谋求资本上市的一大砝码。

妻子持股，丈夫管事

2019年7月3日创立的江西润达房地产投资开发集团有限公司，至今才1岁半多，注册资本2亿元，法人代表和董事长均为吕元庆。但令人不解的是，吕元庆却丝毫没有持有润达的任何股份。

穿透可知，润达地产由北京中瑞元海商业投资管理有限公司（简称“中瑞元海”）全资持股。中瑞元海成立于2015年12月，注册资本1亿元，目前由邓海萍和邓妍婧分别持股97.5%和2.5%，且邓海萍为公司法人。

这两名神秘的邓氏女子是谁？

在企业官网和公开报道中，并没有关于大股东邓海萍的任何介绍。但据知情人透露，邓海萍和吕元庆为夫妻关系，担任中瑞元海董事长。

上述“妻子持股，丈夫做事“的微妙关系，与德云社中郭德纲老婆王慧持股99%的情况，有异曲同工之处。

目前，邓海萍仅对外投资4家企业，除了中瑞元海，还包括了宁波维皓投资管理有限公司（持股100%）、宁波梅山保税港区京煜房地产营销策划有限公司（持股0.001%）和萍乡市好生活家庭居饰有限责任公司（现已“注销”）。

其中，京煜房地产营销策划是邓海萍和吕元庆的合资公司，二人分别持股0.001%和98.999%，这家公司旗下并无对外投资企业。

二股东邓妍婧则是润达集团董事长助理，此前她还担任了商业事业部自营店总经理。有意思的是在地产圈，大多数二代的成长路径都是从老板助理开始。

在2020年9月，润达集团和新城控股的战略合作签订仪式上，邓妍婧跟随吕元庆一同出席，她正在慢慢走向台前。

虽然吕元庆在润达集团没有股权，但他其实还有另外一重身份——江西三华置业有限公司董事长。

成立于2001年的三华置业，比润达地产早诞生8年，注册资本1亿元，由吕元庆和邓更生分别持股77.78%和22.22%。

三华置业与润达地产虽然并无股权上的交集，但是其旗下4家全资对外子公司中，有3家都带有“润达”字眼，分别是萍乡润达企业管理咨询有限公司、萍乡润达广场国际商业管理有限公司和萍乡润达国际大酒店有限公司。

国企城投：伙伴与金主

在润达地产创立的仅16天后，它就找到了一位强有力的靠山——赣州城投。

2019年 7月19日，赣州星驿置业有限公司浮出水面，注册资本2亿元，法人为吕元庆，它由赣州润达置业发展有限公司和赣州民秀置业有限公司分别持股55%和45%。

穿透可知，前者赣州润达置业为润达地产的全资子公司，后者赣州民秀置业为赣州城投的全资子公司。

赣州城投是谁？

它于2004年3月在赣州顺势而生，为赣州市政府直属、市国资委监管的国有独资企业，注册资本300亿元，资产总额近千亿元。突出城市基础设施建设及土地开发，为城市基础设施融资、投资、建设、运营、管理主体，区域土地开发投资运营主体。

因利益往来，一些地方城投也成为滋生腐败的聚集地。据乐居财经获悉，去年12月，赣州城投党委委员、副总经理管运标涉嫌严重违纪违法，目前正接受赣州市纪委市监委纪律审查和监察调查。

前脚，合资公司刚成立，后脚，润达就联合赣州城投经过215轮竞价，以101385.48万元拿下蓉江新区B05-01地块，楼面价6335元/㎡，溢价率125.37%，问鼎2019年“地王”。

接着，在同一个月，润达&城投模式继续发酵，接连拿下章贡区沙河组团、赣县区多地块。

2019年10月，赣州星驿置业有限公司正式更名为赣州星州润达集团有限公司，城投集团负责开发建设，润达置业负责运营管理。

润达大举拿地，钱从何从来？

据乐居财经统计，仅2020年，赣州星州润达或赣州润达置业先后9次密集出质股权，目前有效的股权质押为5笔，质权人都是赣州民秀置业，合计出质股权数额38000。换言之，赣州城投成为了润达地产背后最大的金主。

双方不仅在地产领域紧密捆绑在一起，润达与赣州城投还携手进军砂石产业。

自2020年以来，江西大矿频出，砂石市场火爆，各大企业也纷纷加紧圈地、跑步进场。

2020年12月，江西再出让一宗超大矿权，起拍价5亿元。经过激烈竞价，最终被赣州星州润达以18.105亿元拍下，溢价率262.1%，平均拍得资源单价23.84元/m。

据了解，该矿区面积1.1819平方公里，保有建筑用变质砂岩矿7594.54万立方米（19821.75万吨），开采规模230万立方米/年，约合600万吨/年，开采年限29.5年。

由此可见，润达意图延伸产业链条，打造更多盈利空间。但是投资有风险，入场需谨慎。明后年砂石价格是否还处于高位，谁也不能保证。

润达深谙“抱团取暖”的战术，与新城控股、步步高、保利等结交甚广。其中， 2020年8月，赣州星州润达联合保利成功斩获赣州章江新区G15地块及4宗配套地块。

赣州之星G15地块大有来头。自2009年曝出赣州打造第一高楼的消息，当时还称“钨都之星”就引起了各方关注。先是中国中冶、润达国际纷纷抛出橄榄枝，欲打造400M+赣州乃至全省第一高楼。

随后，包括绿地、万达、融创、保利等行业巨头也有意接盘，王健林、孙宏斌也为此亲自到访赣州。一时间，赣州之星之争日趋白热化。

最终花落赣州众星晟房地产开发有限公司，成交价约3.6亿，楼面价1000元/㎡。该地块规划要求宗地建筑高度不小于320米。

据乐居财经了解到，赣州众星晟由保利（江西）房地产开发有限公司和赣州星州润达分别持股70%和30%。截止目前，赣州众星晟仅有一条有效的股权出质信息，质权人同为赣州城投旗下的赣州民秀置业，出质股权3000（万元）。

做县城商业的资金之渴

在吕元庆眼中，一家企业成长壮大，必须有一套独特的、能够复制的盈利模式。

作为本土房企，润达除了做地产开发，还喜欢在县城搞持有型购物中心，形成自己独有的“润达路径”，它自定义是一家地产与商业融合的大型商贸企业。

不同于华润万象城聚焦一二线大城市、万达广场聚焦大中型城市，润达以省内设区市为起点，抢滩布局四五线城市。它开发的润达系列涵盖萍乡人的吃、住、行、购、娱，以全业态体验方式颠覆城区商业格局。

时针拨回到2016年9月，投资36亿元、商业面积达12万平方米的萍乡首个城市综合体“萍乡润达国际”盛大开业。紧接着2018年9月，投资超过100亿元的宜春润达国际购物中心开业。

眼下，润达集团的商业经营面积超150万平米，但它始终坚持主体物业100%自持。

众所周知，商业地产前期需要沉淀大量资金、人力和时间成本，至少两三年的周期之内难以产生盈利。但润达从哪里找来大笔真金白银？

据乐居财经获悉，润达地产有三次股权质押记录，最近的一次是在1月26日，它将浠水润达房地产开发有限公司出质予武汉农村商业银行股份有限公司黄冈分行，出质股权数额高达1亿元。

不仅如此，润达地产的全资控股股东中瑞元海也乐衷于质押股权，其将自贡市步步高润达置业有限责任公司质押予重庆市经济技术开发区厚泽小额贷款有限公司（有效），出质股权数额高达1.455亿元。

润达的扩张思路是清晰的：立体开发江西的同时，开始探索向省外渗透。目前，润达地产直接对外投资9家企业，控制21家企业，布局3省（四川、湖北、江西）8城21子。

在2018，润达提出计划用3年时间使年总销售额突破100亿元，步入中国房地产百亿军团，成就地产百强企业。然而在2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜中，却仍未见其身影。

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