收紧农业板块“断臂求生” 年底转让旗下多家公司 起底美好置业的“资本包装术”

收紧农业板块“断臂求生”年底转让旗下多家公司 起底美好置业的“资本包装术”

本报记者/郭阳琛/童海华/上海报道

一家房企如何用短短3个月扭亏为盈？

这是总部位于湖北武汉的美好置业集团股份有限公司（000667.SZ，以下简称“美好置业”）的故事。春节期间，旗下房屋智造（集团）副总裁兼营销中心总经理李骏因“红包事件”登上热搜，被网友戏称“好大的官威”。美好置业转型不畅、股价腰斩、盈利之谜等问题也因此被广泛关注。

受疫情影响，2020年前三季度，美好置业净利润仅为-1.43亿元，比上年同期减少288.07%。而最新披露的2020年业绩预告显示，公司预计净利润9000万~1.15亿元。原来，就在2020年的最后一天，美好置业转让三家全资子公司的100%股权，为其带来约9亿元的投资收益。

美好置业业绩低迷的根源在于，公司输血多年发展多年的装配式建筑和现代农业难以造血。为此不得不丢卒保车，2020年，完成退租6.4万亩农业用地，占比约75.29%。

“土地退租及费用计提均为公司对农业板块进行的战略调整措施。”美好置业方面书面回复《中国经营报》记者称，调整后，公司将进一步探索农业板块轻资产运营的路径和方法，提升营销环节的价值创造水平，同时将集中更多资源发展房屋智造主业。

扣非亏损高达4.3亿~5.5亿元

1月29日，美好置业披露业绩预告，公司预计2020年营业收入37亿~48亿元，去年同期36.6亿元；归属于上市公司股东的净利润9000万~1.15亿元，同比增长34.55%~71.92%。

美好置业看似还算“美好”的业绩背后却暗藏玄机。财报数据显示，2020年前三季度，公司实现营业收入21.85亿元，同比增长19.38%；净利润为-1.43亿元，比上年同期减少288.07%。也就是说，仅仅依靠四季度，美好置业便“净赚”约2.5亿元。

对此，美好置业在业绩预告中表示，报告期内，新冠肺炎疫情对于公司房屋智造业务造成了较大影响，部分项目于四季度达到了竣工交付节点，完成了交付并确认营业收入。

但这并非唯一因素，记者注意到，2020年，美好置业扣除非经常性损益后却亏损高达4.3亿~5.5亿元。Wind数据显示，2016~2019年，公司扣非净利润分别为6.54亿元、6.82亿元、2.42亿元和0.61亿元。

2020年12月31日，美好置业发布股份转让系列公告，拟约22亿元转让东莞市塘厦宝光渡假娱乐有限公司（以下简称“塘厦宝光”）、合肥名流置业有限公司（以下简称“名流置业”）及安徽东磁投资有限公司（以下简称“安徽东磁”）100%股权。

最终，上述交易为美好置业带来长期股权投资产生的投资收益约9亿元。但据中国证监会2020年11月发布的《监管规则适用指引——会计类第1号》规则，该项股权转让收益计入为非经常性损益。

地产分析师严跃进告诉记者，出现亏损以及包装财务数据，很大程度上是因为房企规模不大，各种问题就不断涌现出来。当务之急是企业要认识到短期亏损的事实，而关键在于后续能否积极把握在核心城市拿地投资。

显然，这样的业绩“包装术”难以扭转美好置业在资本市场的颓势。

1月15日～22日，美好置业股价连续6个工作日跌停，总市值由1月14日的93.74亿元跌至1月22日的49.83亿元，几乎跌去一半市值。

就此，美好置业先后3次发布股票交易异常波动公告。与此同时，美好置业火速抛出股票回购计划。1月27日，美好置业公告称，公司将以集中竞价交易的方式回购公司股份，资金总额不超过人民币2亿元且不低于1亿元，回购股份价格不超过人民币4元/股。

但直到2月5日，美好置业才出资约1985万元首次实施回购。2月8日，公司董事、副总裁兼董事会秘书冯娴以自有资金增持公司股份506300股，成交均价1.58元/股，共计约80万元。截至2月24日收盘，美好置业股价为1.85元/股，市值45.6亿元。

美好置业方面向记者表示，股票价格的波动由多种市场因素决定，不过从长期来看，股票价格的核心因素仍然是上市公司的基本面。因此公司会继续专注房屋智造主业，依法合规运作，夯实公司基本面。

转型阵痛下“断臂求生”

业绩与股价低迷的阴霾尚未散去，美好置业又因公司高管李骏的“红包事件”登上热搜。

春节期间，李骏在“美好集团全国营销管理群”中发了45个红包，到第二天还有5个红包没人领取，其中有4人为营销条线。

对此，李骏大为恼火，他表示，“作为营销人，对于营销大群的情况超过24小时不予关注，连红包都不领。先不谈责任心的问题，你们最基本的职业素养何在？还能不能胜任目前的工作？过年不是放羊，很多同事依然坚守在自己的岗位上。抢红包是一件小事，但也能看出很多问题。”

2月19日，李骏又在个人社交平台宣布“红包事件”主角上线，将在社交平台直播造房、发红包，并宣称“2小时48分钟直播，4.7万人观看，9.2万点赞”。

除了“红包事件”，美好置业的多元化转型之路也广遭外界质疑。

时间拨转到2013年，美好置业开始投入装配式建筑领域，将“产品工厂化”作为重要发展战略；2017年，公司又开始涉及现代农业领域。

财报数据显示，截至2019年末，美好置业累计土地流转8.5万亩，改造虾稻田达8万亩，实现小龙虾养殖面积3.5万亩，水稻种植面积3.4万亩。目前，美好置业有18个生产基地，其中湖北洪湖下设13个，湖北监利下设5个。

好景不长，由于农业项目连续亏损，美好置业终于在2020年下定决心“断臂求生”。美好置业方面透露，公司已于2020年内完成洪湖土地6.4万亩的退租工作，将已投入的农田改造费用，即长期待摊费用余额约1.5亿元一次性计入2020财年的损益。

装配式建筑则一直是美好置业押注的转型方向。截至2020年10月底，美好置业已有武汉江夏、青岛即墨、合肥肥东、湖北荆州、重庆江津、成都金堂等8个工厂投产。此外，河北玉田、天津静海、广州大塘、南京仪征等5个工厂正在建设中。

值得一提的是，在美好置业装配式业务的运营主体公司——美好装配于2020 年9月被认定为国家级“装配式建筑产业基地”后，公司在重庆市江北区开发的“重庆美好天赋项目”于2021年2月被列为住建部智能建造试点项目之一。

尽管如此，大力发展多年的装配式建筑仍难阻亏损。财报数据显示，2018~2020年上半年，美好装配分别实现净利润-1.97亿元、-5.98亿元、-2.39亿元。此外，2020年上半年，装配式建筑业务签约订单金额18.5亿元，其中81.7%为内部项目所消化。

“利润下降趋势不具有持续性。”美好置业方面认为，近年来，由于公司装配式建筑业务处于业务培育期和投入阶段，资金需求较大，随着各地布局的智能工厂逐步建成投产，公司将在国家政策指引下，充分利用已形成的行业先发优势，以智能工厂所在区域为核心，持续获取A级装配式项目储备，推动一体化房屋智造业务增长。

严跃进则表示，现代农业和装备式建筑这类新兴业务，在政策层面是很受鼓励的，但是前期投入比较多，有很多不确定性。“如果要做，不应一次性做太大的规模，应该先从试点做起不断推广，否则前面铺得太开，成本压力是比较大的。尤其是装配式建筑目前成本还较高，但购房者更关注价格和性价比，如何降成本是该业务能否扭亏的关键。”

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