全国两会首提大城市住房问题 密集调控将如何影响房价走势？

“降低租房税费负担”“帮助青年人缓解住房困难”“建议以套内建筑面积计价”，全国两会期间，多个楼市相关话题冲上微博热搜。

2021年，是“十四五”开局之年。全国两会对楼市的定调牵动着每个人的神经。今年政府工作报告中共有142个字提及房地产市场，连续3年强调“房住不炒”的定位，房地产市场的健康发展仍是政府2021年工作的重要内容之一。

今年的政府工作报告中，解决好大城市住房突出问题、切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给、尽最大努力帮助新市民缓解住房困难等均被提及。其中，大城市住房突出问题、规范发展长租房市场均为首次提及。

3月8日，多名业内人士对时代周报记者表示，2021年房地产市场将全面落实“稳地价、稳房价、稳预期”，预计供给端将发力，短期调控政策仍将保持连续性和稳定性，市场将平稳发展。

积极推进供给侧改革

政府工作报告中，关于房地产的表述向来是当年楼市调控的重要参考，今年也不例外。今年政府工作报告强调，要解决好大城市住房突出问题，这是两会首次提及对大城市住房问题的关注。

城镇化进程持续推进，大城市住房问题关乎国计民生。今年1月以来，部分热点城市房地产市场热度走高，万人打新、高价地频出、房价屡创新高。

针对热点城市投机炒作行为，各地迅速出台政策。据时代周报记者统计，今年1月以来，中国各地房地产调控累计已达97次，平均每天出台1.5条政策。其中，一二线城市成为重点调控对象，北上广深等一线城市，杭州、苏州、无锡、东莞等二线城市均升级调控。

两会过后，热点城市楼市调控是否还会持续加码？

3月5日，克而瑞研究团队发文表示，现阶段地价、房价仍是不能碰的红线，一旦地市、楼市出现过热的征兆，短期内城市地价、房价出现非理性上涨，调控政策大棒必将尾随而至，不排除政策加码的可能。

“调控重点开始转向大城市，近期土地供应‘两个集中’、融资‘三道红线’、房贷‘五类分档’等，都是在增加供应的同时控制成本，扼制房价过快上涨势头。”3月8日，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对时代周报记者表示，两会之后大城市将积极推进供给侧改革，全面调整土地和住房供应结构，如单列租赁供地计划、保障房用地应保尽保、商品房供地向新城和热点区域倾斜等。

在李宇嘉看来，目前一线城市如深圳、上海都实行新房限价政策，保护无房刚需的购房需求。同时，各地政府控制二手房杠杆，市场交易规则复杂、交易成本高、持有周期长。李宇嘉认为，参考2017年以后的市场行情，预计大城市房价将横盘3年，目前市场热度已经明显降温。

让城市青年更容易租到房

租赁市场也是两会代表的热议话题，多个相关话题上榜微博热搜。“2021全国两会青年期待”调查显示，45.4%的受访者期待加大住房租赁供给，让城市青年更容易租到房。

全国人大代表、58同城CEO姚劲波在提案中指出，目前国内长租房市场仍处于起步阶段，行业快速发展的同时也存在一些突出问题。一些长租公寓运营方采取“高进低出”“长收短付”“租金贷”等高风险经营模式，资金链断裂现象时有发生，租房者被无故驱逐等情况屡见不鲜。部分租赁企业大量囤积房源，哄抬租金，扰乱市场秩序。

姚劲波建议，加快完善市场监管体系，防范行业风险；持续加大房源有效供给，并向新市民群体倾斜；稳步推进“租购同权”落地，充分保障租房者权益。

两会期间，民进中央提交《关于规范发展长租房市场的提案》，聚焦租赁市场健康发展。

民进中央提出，目前长租公寓存在多初问题，建议国家加强准入管理和信用管理，促进长租机构规范化发展。适度提高长租机构资格申请条件，逐步淘汰黑中介、二房东等不规范运营主体。

民进中央建议，鼓励专业长租机构发展，发挥其在提升房屋品质、规范管理、稳定价格方面的优势，倒逼市场提升服务质量和水平。

政府工作报告指出，要切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

3月8日，易居研究院智库中心研究总监严跃进对时代周报记者表示，从政府的导向可以明确，后续租赁市场的发展将继续发力。发展租赁住房的目的是解决新市民和青年人的住房问题，将更聚焦于长租房市场，后续或形成各类配套政策。此外，政府工作报告明确表示要降低租房税费，为租赁市场业务发展减负，建议相关企业和租房者重点关注。

克而瑞地产团队认为，在连番政策红利刺激下，预计住房租赁市场将进入新一轮发展快车道，市场规模将持续扩容，并与销售市场分庭抗礼。随着房地产行业增长放缓，房地产开发企业将积极寻找第二增长曲线，租赁市场将成为重要领域。

发展租赁住房被提到空前高度，未来租金将怎么走？3月8日，美联物业全国研究中心总监何倩茹对时代周报记者表示，受疫情影响，2020年各大城市的租金均小幅向下调整。今年随着经济的恢复，租金有上涨空间，但在政府增加供应、控制租金上涨的调控下，租金幅度不会太大。

“长期而言，规范租赁市场发展及通过增加租赁住房的供应，有助于平缓租金上涨的压力。”何倩茹表示。

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