物业年报①|融创服务并购效果初显 利润大增但面积储备率不足1倍

3月11日，融创服务发布2020年全年业绩公告。公司2020年实现营业收入约46.23亿元，同比增长约63.5%；毛利12.75亿元，同比增长达到77%，毛利率约为27.6%；扣除一次性上市开支影响后，全年实现归母净利润约6.20亿元，同比增长129.8%；净利润率为13.5%，较去年的9.5%提升4个百分点。

物业管理服务收入大增142%

分业务结构来看，物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务三大业务分别同比增长141.55%、6.38%、65.21%。可以看出，物业管理服务以一己之力拉动了营收的整体增长，营收结构占比从40.6%攀升至60%。

另一方面，非业主增值服务增长较为缓慢，社区增值服务由于车位使用权收入下降-61.87%，空间运营及便民服务的增长弥补了这部分不足，所以社区增值服务收入2020年总体未拖后腿。

拉长时间线来看，上市之前三大业务中近几年增长最快的其实是社区增值服务，2017年-2019年的复合增长率达到了190%，但营收占比在4%以下。物业管理收入和非业主增值服务一直是收入大头，物管收入近几年增长较慢，营收占比从2017年的52%下降至2019年的40.6%。2020年疫情影响之下，立足于案场的非业主增值服务或多或少受到影响，才导致了基础物管服务攀升明显。

在管规模扩大一倍 储备率首次降至1以下

截至2020年末，融创服务在管建筑面积约为1.35亿平方米，较去年末新增82.13百万平方米，同比增长约155.1%；合约建筑面积约为2.64亿平方米，较去年末新增1.06亿平方米， 同比增长约67.2%。

无论是在管面积还是合约面积的新增规模均创新高。其中在管面积突破1亿平方米，规模扩大了一倍，将融创服务直接从腰部企业提升到头部位置。

背靠融创中国，融创服务的成长性一直备受期待。2018年，融创服务的面积储备率（储备面积/在管面积一度达到2.39，此后随着在管规模的扩大，储备率持续下降。以2020年末数据计算，储备率为0.96，首次降至1倍以下。这说明随着基数的增大，融创服务后续持续高增的难度会越来越大。

值得一提的是，公司自第三方项目的在管面积占比达32.1%，较去年同期提升31.5个百分点。2019年来自母公司的在管项目占比高达99%，这再次说明，外拓是物企高速增长必不可少的途径。融创服务新增的82百万平方米的在管面积中，约一半来自第三方项目。

这主要归功于开元物业的并表。融创服务2020年花费14.9亿元收购了开元物业85%股权，后者于2020年5月开始并表。截至2020年3月，开元物业的在管面积为37.3百万平方米，合约面积50.5百万平方米，收购标的储备面积显然不多。

毛利率提升2%

2020年融创服务的低利润率略有改善。毛利率从25.5%提高至27.6%，净利率从9.55%提升至13.54%，分别提高了2.1个百分点、4个百分点。

其中物业管理服务毛利率提升最大，从11.8%提高至21.6%，提高了约10个百分点。主要是由于（i）年内本集团业务规模的扩大及管理密度的提升，规模经济效应显现； （ii）实施了一系列的成本控制措施，包括优化员工配置，通过集团采购有效控制成本，及实施精细化管理；以及（iii）受年内新冠疫情影响 而获得的社保减免。

不过尽管利润率略有提升，融创服务的净利率水平也只是从低位回归正常水平。盈利能力不算突出。

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