全国政协委员金李：谨慎有序推进住房反向抵押贷款

原标题：《中国金融》|金李：谨慎有序推进住房反向抵押贷款

作者：金李‘全国政协委员 北京大学光华管理学院教授’

文章|《中国金融》2021年第6期

随着我国逐步进入老龄化时代，社会的养老压力越来越大。解决老年人的生活困难，提高其晚年生活质量，对于完善我国社会保障制度，实现全面建成小康社会的目标有着重要意义。

推行反向抵押贷款对于解决养老难题来说至关重要。反向抵押贷款通过允许老年人以自有完全产权的房屋为抵押，从银行或其他金融机构处定期换取贷款，能够在不过多依赖于政府财政支持的情况下大幅提高老年人的货币收入。这将有效地改善老年人的财务状况，让老年人真正实现老有所居、老有所养。

目前，我国住房自有率显著，然而很多老年人的生活状态却是“房子富翁，现金穷人”。高房价导致人们将大部分工资收入用来还房贷，而捉襟见肘的积蓄却难以覆盖未来高昂的养老成本及医疗费用。随着人均寿命的延长和人们对于生活质量要求的提升，养老成本将会持续走高。此外，我国传统观念认为子女赡养父母天经地义，养老工作较高地依赖于子女的资金支持。然而计划生育政策所导致的“四二一”的家庭结构，使得成年子女赡养老人的负担越来越重。如今随着计划生育的放开，一对夫妻抚养多个子女、赡养四位老人的现象普遍，许多家庭生活拮据。空巢老人更是面临无子女赡养的问题。在这种情况下，盘活老年人的既有房产，将原本锁住的房产价值转换为现金流，能够有效地缓解老年人及其子女的经济压力。

此外，推行反向抵押贷款还有助于优化社会资源配置、刺激内需。以反向抵押贷款为代表的金融工具的推出，给予了老年人更丰富的融资渠道。每月额外的现金流收入使得老年人及其子女资金更加富余，增加了他们的消费能力。哪怕对于那些尚未有贷款需求的居民来说，了解自己未来可以做到“以房养老”，也有助于减少整个社会对于养老的危机感，增加支出在家庭收入中的占比，有效地加速经济内循环，刺激我国经济的可持续发展。

总之，推行住房反向抵押贷款有着相当重要的意义，对此，笔者特提出以下建议。

第一，强调永久居住权并允许灵活的偿还方式。我国“房屋乃安身立命之所”的传统观念会导致部分群体对于“房产抵押”的概念有所抵触，难以接受人未离世就先变卖财产的观念。要推动反向抵押贷款在我国的发展，必须强调借款人对于房屋将继续拥有永久居住权。

同时，除了选择去世后将房屋产权转让给金融机构以外，还应当允许借款人或其子女向银行用还本付息的方式来赎回自己的房屋产权。这样一来可以在借款人寿命不达预期的情况下，让借款人或其子女通过赎回的方式回避年金领取年数短而导致的财产损失；二来也给那些向往拥有房屋产权，但短期需要现金流来解决燃眉之急的家庭提供了解决方案。灵活的偿还方式能够让反向抵押贷款得到更广泛的应用。

第二，强化对借款人的保障。健全的利益保障机制是创新型金融工具被市场接受的重要推动因素。要使老年人真正去使用反向抵押贷款，必须解决借款人对于产品安全性的担忧。因此，政府应当设立专业的第三方机构对提供贷款的金融机构进行审查，严格控制其杠杆率，并由政府或相关机构进行担保，以确保借款人的权益得到保障。

第三，以欧美成熟市场为参考，严格把控风险。不同于一般按揭贷款时间越长，风险越小的普遍规律，对于贷款机构来说，反向抵押贷款的风险则会随着时间的推移而增大。贷款者寿命越长就意味着贷款机构要支付的现金越多，而抵押品的价值也根据房地产市场的走势存在着不确定性。因此，月领取额的确定需要经过详细的测算。我国资本市场的历史较短，对于反向抵押贷款的理解较为浅薄，需要参考欧美成熟市场的实施方法，避免出现不可控的风险。

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