还有两道红线没“绿” 绿地加速海外资产变现

本文来自微信公众号“中国房地产报”

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自2018年开始，绿地控股轰轰烈烈的海外拓展战略便踩下了刹车键，发展的重心从扩张转为了加速消化现有项目，探索轻资产业务模式。

中房报记者 曾冬梅丨广州报道

3月15日，悉尼的最高住宅塔楼之一“悉尼绿地中心”进入竣工交付阶段，绿地控股集团股份有限公司（股票代码：600606.SH以下简称“绿地控股”）预计该项目可回笼34亿元的资金。这是2020年11月以来，该公司第三个进入收成期的大型海外项目，此前韩国“济州岛第一高楼”梦想大厦、加拿大多伦多绿地君峯公寓项目已分别录得了41亿元、22.3亿元的销售回款。再加上其余海外项目的处置收入，近期回笼资金超100亿元。

事实证明，“走出去”是一项耗资巨、耗时长的投资，仅仅是上述3个项目的总投资额就达到了132亿元，从项目拿地到回款却需要至少6年时间。

自2018年以来，绿地控股一直在寻求海外资产的处置方案。“三道红线”监管的不期而至，令这些资产的变现显得更为迫切。据悉，截至2月底，该公司的现金短债比超过1，“一道红线”提前“转绿”，按照计划，今年内有望实现第二道红线“转绿”。而进一步收缩海外房地产项目，加快退出步伐便是降负债去杠杆的措施之一。

据绿地控股内部人士透露，该公司已经有很长时间未新增海外地产项目，已有项目大部分是处于开发阶段，为实现控负债的目标，公司将利用海外的回款偿还海外到期债务。“最近一笔美元债，部分便是用回款资金偿还的。”

整售退出的步伐似乎也有加快迹象。“悉尼的铂瑞酒店项目已经在2月下旬出售了，在这个节点，价格应该不会很理想，说明退出的心情比较急切。”一位海外资产交易专家表示。

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3个海外项目进入回款期

2013年3月，绿地控股从加拿大基金巨头Brookfield集团手里买下了澳大利亚悉尼CBD区域的一栋办公楼及一栋历史保护建筑，计划将其改造成悉尼的最高公寓楼及配套商业、高星级酒店。

改建的速度很快，同年11月底，这个名为“悉尼绿地中心”的项目便开始对外销售了，规划有479套公寓，面积从39平方米到326平方米不等，还有一套674平方米的顶层公寓。据绿地控股的官方数据，短短3天时间，项目就卖出了250套公寓。2020年10月，那套顶层公寓也开始公开挂出销售，标价3500万元。

按照澳大利亚当地的购房政策，买家首付最低只需支付总房款的10%，余款及贷款在交房前准备妥当即可。也就是开发商在交房后才能回收大部分的销售款。

根据最初的规划，“悉尼绿地中心”是计划在2014年初启动销售，开发周期为4年。现在看来，进度并没有预期中的理想。

此前，绿地控股在韩国以及加拿大的项目已经陆续回笼了资金。“济州岛第一高楼”梦想大厦项目于2020年11月5日正式竣工并交付，回收了约41亿元的资金。这个项目是该公司在2013年11月拿下的，位于韩国济州市老衡洞商业圈核心位置，占地面积23301平方米，建筑面积30.37万平方米，建筑高度169米。项目由两栋38层的塔楼与7层的裙房构成，设有酒店、商业、餐饮、赌场等，其中五星级君悦酒店拥有1600套客房，2020年12月开业运营。绿地控股方面表示，项目竣工后，将交由合作方韩国乐天观光持有运营，这有助于提高资金回笼速度，实现较好经济效益。

2014年底，绿地控股收购了加拿大多伦多市中心的一个高级公寓项目，规划总建筑面积8.8万平方米，规划开发2幢包含共913套住宅的高层公寓、酒店、商业及服务设施，其中包含一间拥有118个房间的绿地铂骊酒店。这个项目名为“绿地君峯公寓”，2015年便开工建设，2020年底实现全面竣工交付。公开信息显示，随着小业主产权交割的陆续展开，住宅部分预计可实现回款22.3亿元。

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降杠杆 加快海外项目退出步伐

受国家政策等因素影响，自2018年开始，绿地控股轰轰烈烈的海外拓展战略便踩下了刹车键，发展的重心从扩张转为了加速消化现有项目，探索轻资产业务模式。2020年，“三道红线”全部都踩中的绿地控股给自己提了“每年降一档”的要求，力求3年内成为绿档房企。在绿地控股董事长张玉良列出的几条降负债去杠杆措施中，便包括了“按照国家政策导向，进一步收缩海外房地产项目，加快退出步伐等。”

绿地控股的2020年中报显示，截至2020年6月底，该公司共有15个在售项目，分布于澳大利亚、韩国、加拿大、美国、马来西亚、英国等地，储备的4个项目则位于澳大利亚、韩国和马来西亚。仍处于在建阶段的有13个项目，这些项目的总投资额超过了1000亿元。仅仅是收回投资，都能令该公司减轻不少资金压力。

2020年10月，绿地控股发行了一笔票面利率为6.75%的2.5亿美元定息债券发行，当时该公司曾透露已将2014年设立的30亿美元中期票据计划的规模变更为80亿美元，已发行尚未到期的债券余额包括52.3亿美元和15亿元人民币。

美元债的偿付关乎降负债大局。2月10日，绿地控股以自有资金按期完成本息总计约4.72亿美元境外美元债券的兑付打款。据了解，这笔自有资金的一部分便是来自韩国及加拿大项目的回款。按照内部人士的说法，未来该公司的海外到期债务大部分都将用海外的销售回款偿还。

除了加速在售项目的竣工交付外，整售物业也是回款的来源之一。按照绿地控股3月15日在官方微信上披露的信息，该公司近期还分别从悉尼铂瑞酒店、日本千叶海港城项目回笼资金近10亿元。据一位海外资产交易专家透露，绿地控股在悉尼的铂瑞酒店已经于2月下旬成功转手，售价1.32亿澳元，预计交易将在8月份完成。这个酒店紧挨着“悉尼绿地中心”，2015年底开业，是绿地控股旗下首家落户海外的自有品牌、自主运营高端商务酒店。该专家表示，铂瑞酒店是整个改造项目的一部分，无法独立核算成本，但全球酒店行业在疫情期间受到重创，此时出售，价格方面自然不会太划算。

从财务报表上来看，收入贡献及盈利水平较低是绿地控股海外业务的一个痛点。2019年，该公司海外地区的收入仅为33.6亿元，毛利率8.46%，还计提了11.01亿元的海外项目存货跌价准备。2020上半年，来自海外地区的收入约为23.6亿元，同比下降35%，毛利率约13%，仍远远低于其房地产业务平均约26%的毛利率。在降负债的背景下，海外资产的加速处置很可能还会给毛利率施压。

（图片来源网络，版权属于作者）

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