“小阳春”行情蔓延 苏州楼市的魔幻与现实

“小阳春”行情蔓延 苏州楼市的魔幻与现实

本报记者/刘颂辉/苏州报道

“周末一天接待150多组顾客，有的还拖家带口来看房。”苏州市姑苏区云起平江的销售人员王斌利近日发现，天气转暖，市场行情也在逐步回温。

王斌利所在的项目位于苏州市平江新城，是寸土寸金的姑苏区目前唯一有大片空地可开发的片区。而就是这里，成为春节至今苏州楼市最为火热的区域之一。

亿翰智库苏州研究中心的数据显示，3月8日~14日，苏州市区商品住宅网签1734套，其中姑苏区网签163套，环比上涨61%。市区新开盘2个项目苏州樾府和星河平江新著，当日销售火热，去化均达到七至八成，星河平江新著首次开盘，当天销售3.6亿元。

不过，楼市推新不断的另一面，是更多项目迎来交付期。有购房者向《中国经营报》记者投诉称，上海建工集团股份有限公司（600170.SH，以下简称“上海建工集团”）进入苏州的首个项目海玥名都涉嫌虚假宣传，实际交付的产品与样板间明显不符，墙纸底面存在发霉迹象，入户燃气管道肆意横穿。

对此，记者多次致电致函上海建工集团，截至发稿未获回复。对于苏州房地产市场行情，北京首都开发股份有限公司（600376.SH）方面告诉记者，市场走势较好，包括苏州在内的长三角也是公司未来持续投入的区域，是不变的战略，投资力度不会减少。

看房需求骤增

苏州楼市回暖最早可以从置业顾问的朋友圈窥见一斑：“苏州楼市火了”“房子已卖疯”等字眼。各大品牌楼盘也晒出宣传海报，有楼盘7天热销1.05亿元，有楼盘7天日均成交3套，累计到访客户730组，还有楼盘调价在即，将收回所有优惠。

近日，记者走访苏州日益路苏清路口的璀璨平江如苑时，销售人员表示，售楼处开放的第五天就接待了40多组冻资顾客，购房优惠活动也不再推出。

3月3日，销售人员小吕介绍，项目将于3月底首次开盘，前期认购排队已开始，冻结40万元资金到银行卡上。

平江新城主要聚集了7个新开发的房地产项目。其中金科仁恒浅棠平江是尾盘状态，老盘融信海月平江和中骏天荟在顺销中，而剩下的金科印象平江、星河平江新著以及绿都云起平江是在售新盘，仅有璀璨平江如苑待售。

璀璨平江如苑项目由金科地产和首开股份联合打造，据案场的置业顾问介绍，项目将于3月底首次开盘，首开楼栋分别为8号、9号、7号和14号楼，共计314套房源，预计均价和周边楼盘差不多，约3.2万元/平方米。

除了璀璨平江如苑和星河平江新著，板块内还有另外两个新项目。两个新盘暂时没有售楼处，只有临时展厅。记者来到绿都云起平江时，销控表上显示个别楼栋的可售房源仅为个位数，销售人员表示，春节前后楼盘受到购房者青睐，1月劲销150套，销售额约5亿元。

克而瑞苏常区域总经理戈文问分析认为，从价格来说，苏州新房价格目前处于平稳态势，每个月5%左右的上下浮动是正常的情况。由于1~2月清盘的楼盘比较少，所以还保持较高的成交量，尤其年初实施“就地过年”政策，实际上对于房产交易来讲是利好的。

二手房降温

克而瑞苏州机构统计，2月份，苏州市区新房市场依旧供小于求，分化加剧，价格较为平稳。其中市区商品住宅成交约55.29万平方米，环比减少36.29%，从供应来看，2月份，供应量为19.16万平方米，环比减少48.29%，供求比仅0.35。

新房市场供小于求，从供应来看，市场供应在2月份大幅缩水，由于春节假期，房企取证推盘节奏停缓，大幅缩水的供应量也让成交量环比减少。

不过，2021年开局从首月到2月，由于房企推盘停缓，使得苏州市场呈现供小于求的局面，而高企的库存状态并未改变，不论是二手房还是新房仍旧处于高位，2021年的苏州市场将是持续去库存的状态。

而且与火热的新房市场不同，苏州二手房市场距离真正的回暖却还有一段距离。

3月18日，链家网数据显示，苏州市二手房挂牌量为94916套，参考均价约25475元/平方米，环比上个月微跌，同比去年下跌约6.86%，这已经是苏州二手房价连续多月出现微跌现象。

从各个小区最新二手房价情况来看，链家网数据显示，苏州工业园区有515个二手房小区，有效小区435个，共计约1.28万套房源在售，整体参考均价约41700元/平方米。相比上月，工业园区二手房均价下降了50元/平方米，环比下跌约0.12%。在统计小区中，共有162个小区下跌，273个小区持平或上涨。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，此类情况说明了二手房市场为很多投资投机客持有，所以库存相对较高，均价下跌是因为很多项目无法消化。事实上，苏州二手房市场一直是降温的，如果新房市场表现不错，二手房市场过几个月也会开始上涨。当然今年二手房监管较多，尤其是现在二手房和学区房挂钩，好学区的二手房监管会更加严格。

记者从苏州市区二手房市场成交走势发现，1月份，苏州二手房成交量有所增加，基本每周成交都在1000套以上，尤其是春节前一周（2月1日~7日）苏州二手房单周成交2263套，环比增加73.01%。此后由于春节假期，2月份二手房的成交量，总共加起来也才1500套左右，并没有延续春节前那一周的火热。

价格方面，一些学区房和优质地段房源也是刷新了小区历史均价，比如师惠花苑、唐宁府、仁恒海和院、中茵皇冠国际等，但是从走势来看，苏州二手房的整体特点是：挂牌均价及参考均价都呈下滑趋势。

戈文问指出，二手房从去年开始有所调整，当前处于分化状态，一些稀缺的产品比如金鸡湖边上的豪宅大平层、别墅等今年在价格上表现出上行的趋势，但一些缺乏资源优势、学区优势的建屋集团地王晒地皮房屋可能表现会比较平淡，如果房东急售，价格上还是需要做一些让步。

建屋集团地王晒地皮

自从2016年5月苏州首次出台“土地限价令”，8月“苏十五条”又提出引导土地理性竞价，“脱缰”的土地市场被及时套上“缰绳”。苏州的涉宅地出让价格逐渐稳定在14800~15500元/平方米。

直至2017年10月的土拍，挂出6宗地块有5块在园区青剑湖，整体价格较高，苏州市平稳的地价数据重新出现向上的态势。

近日，苏州市工业园区管委会网站公布了胜浦高贸新城的苏地2020-WG-64号地块规划。该地块共规划了15幢住宅，总建筑面积127272.46平方米。

该地块是去年9月2日苏州市集中出让7宗住宅用地之一。彼时，苏州工业园区的建屋发展集团有限公司经过8轮竞价，以175951万元竞得该处地块，楼面价20244元/平方米，溢价率12.46%，刷新胜浦地价。近日，记者实地走访该地块发现，工地尚未有开发动向。

严跃进表示，一般来讲，拿地态度与企业对未来的房价走势预测是有关系的。如果房价政策比较紧，拿地以后企业若以正常速度去开发，性价比就会比较弱。严格来说，企业拿到地就必须加快去开发，工地开发节奏较慢的理论是不允许的。

公开资料显示，苏地2020-WG-64号地块出让面积43458.36平方米，起始价156451万元，竞买保证金46900万元。出让文件显示，该地块在2021年12月2日前开工，2023年12月2日前竣工；地块上项目为全装修住宅，住宅装修成本不低于1500元/平方米。周边目前在售楼盘的均价为30900元/平方米。

拿地价格高是否会影响该项目的利润水平和开发速度？对此，记者多次致电并致函苏州新建元控股集团旗下的建屋发展集团，截至发稿，未获回应。

与此同时，记者在走访苏州楼市期间还发现，交付的楼盘还出现维权纠纷。在寒山闻钟论坛上，有购房者投诉称，位于相城区的高端盘海玥名都交付的房屋与样板间“货不对板”，厨房的窗户只有同户型的一半，热水器位置也与样板间不同等，此外，还频繁出现地板下陷、装修发霉和空鼓等质量问题。

对此，相城区官方回复道，对于业主所购买的房源，开发企业在申领预售许可前已办理建设工程规划许可及建筑工程施工许可，而现场并未设置购买03户型的展示间。

（邱晓艺对本文亦有贡献）

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