深圳捉房记：新政扼杀了年轻人的“置业梦” | 观潮

新浪财经 徐苑蕾

编辑韩大鹏

有人总结，人生有三件大事：结婚、生子、买房。

若按现代人的婚姻观来看，房屋在三者中应属必备条件。有数据显示，90后已成为购房的主力军，他们的购房需求相对集中：需要独立空间、为婚姻、为孩子、再不买就买不起了……

身处深圳的郭丽就是“买房大军”中的一员。为了买房，她已掏空“6个钱包”，凑齐了150万首付，然而这趟“购物”并不顺利。

先是打新，没中签！

再看二手房，又没相中！

转眼数月，风尘扑扑奔走于房市之间的她，已感到些许心累。而春节前深圳指导价新政的出台，再一次将她的置业梦拉向深潭。

2月8日，深圳市住建局宣布建立二手住房成交参考价格发布机制，首次发布的指导价覆盖全市3595个住宅小区，其中部分楼盘的指导价相当于市场价的7折。银行被要求以指导价为依据放款，也就是说，如果郭丽看中指导价范围内的房子，她的首付将骤然增至5成，“上车”更加无望。

在深潭之下的还有房产中介。深圳的楼市一直以来都是由二手市场主导，在从业的5年里，中介刘星卖出过60多套二手房和20多套新房。但新政出台后，哪怕是“最忙碌”的周末，刘星一天也就只有一两拨看二手房的客户，如今他更多的时间已经转向深圳新房和中山等周边市场。

事实上，在深圳，房产就是“硬通货”，而指导价新政则犹如一声惊雷，在短短一个月内撼动了二手房交易、房贷放款、经营贷评估等多个环节。

买家、卖家、银行、中介等多方利益被指导价新政牵动，目前整个深圳二手楼市陷入胶着，并充满不确定性。

刚需难上加难

“如果能‘打新’当然‘打新’，因为新房有限价，和二手房有价差，但是西部的新房要不就是价格高，直接劝退了我们，要不就是社保限制太大，对社保年限不长的人来中签几率低，一手房的时间成本和经济成本都太高”，郭丽忍不住“吐槽”。

和大部分同龄人一样，毕业后她就开始了“一线漂”，并且已经拿到了在深圳买房的“入场券”——落户满3年并缴纳社保3年以上。像她这样的刚需购房者，一般都会边看二手房，边同步“打新”，争取尽早“上车”。

但指导价新政的出台，给郭丽的置业梦再添曲折。

截至目前，工农中建四大国有银行，以及招行、平安、光大等银行深圳分行均表态，将以指导价作为按揭贷款的重要参考依据。而不少楼盘的指导价相当于市场价的7折左右，如果银行参考指导价进行按揭贷放款，那么购房者首套首付比例将由3成提升至5成左右，这意味着，购房成本大幅增加，同样预算之下购房者或只能入手更小户型。

“深圳每次政策出来，感觉都是刚需被‘误伤’，在这里安家置业太难了”，郭丽说。

除了首付成本增加之外，目前二手房交易的信息又相当不透明，因为全市二手房源的挂牌价已全部下架，中介平台上只显示参考价，也就是说，购房者只有逐个房源去问中介，才能了解到真实的价格。

（图：房产中介app只显示参考价）

实际上，早在2月8日指导价新政出台当晚，多家中介公司被相关部门紧急通知开会，当晚就连夜下架了挂牌价数据；2月23日，深圳市住建局正式发布红头文件，要求中介严控二手房挂牌价格。

根据文件内容，如果房源的挂牌价超出参考价，中介不仅不能在门店、网站、宣传单等渠道上显示房源的实际价格，也不能私下在微信、QQ等聊天工具上公布挂牌价格。

近几年来，得益于城市规划发展、互联网产业聚集、前海合作区等利好，深圳西部住房需求增加，使得房价涨幅远超东部，不少宝安、南山小区的二手房挂牌价更是明显高于指导价。

而新浪财经在这些热门区域走访发现，目前绝大部分中介门店已经撤下二手房源的宣传资料，橱窗基本以新房房源和租赁信息为主，有的门店房源信息甚至是“0展示”。

（图：南山区一家房产中介门店，橱窗下架了房源信息）

与此同时，在指导价新政出台后，目前交易过程中很多具体的规定也并未明确。比如关于买卖合同、贷款合同如何签署、网签价是否受指导价新政影响、契税等税费按什么标准缴纳等问题，不少中介人士均表示，“还没有具体细则”或“尚不清楚”。

南山区的房产中介杨光说，“目前我们门店签的合同是按照市场价格来签的。我这边了解到，某些银行可以按照市场价来放贷，但是银行方面需要1%的手续费，所以新政出来之后，我们还会额外签署三方免责条约，主要用于规避贷款方面的风险。至于契税和网签价的问题，目前也没有具体答案。”

在信息不全、交易规则不明确的情况之下，深圳二手房交易迅速降温，二手楼市成交随即进入胶着期。

深圳市住建局的数据显示，新政发布当周和次周（2月8日-2月14日、2月15日至2月21日），深圳二手房网签量分别为1671套和362套，环比下跌30.5%和78.3%；春节假期后两周（2月22日-2月28日、3月1日-3月7日）深圳二手房网签量分别为834套和991套，环比上涨130.4%和18.82%，虽然目前网签量已出现一定反弹，但仍较新政前约2500套的周网签量下跌近7成。

像杨光所在的门店从年初九开始营业，但截至目前整个门店只成交了1套二手房和13单租赁，而二手房的买家还是一位全款的投资客。

“目前大部分的中介都会把重心放在新房上面，能接受新房的买家都转移去新房了，二手房非常冷清，只有投资客或者急需学位房的刚需客才会考虑”，杨光说。

另一位宝安区的房产中介刘星则建议，刚需购房者可以再保持观望。“3月刚好赶上两会，估计_短期内上浮政策不会明朗。但如果之后上浮政策落实，买家首付压力会有所减轻。”

按照官方解读，银行发放贷款时可以在指导价基础上有所浮动。此前有市场消息流传称，建设、招行放款政策可以上浮15%，不过随后多位贷款经理否认了这一说法。

投资客闻“贷”色变

在按揭贷款之外，指导价新政的威力，也正在传导至抵押经营贷和房屋评估等交易环节。

“你当时买房是不是用了经营贷？”当新浪财经联系上田丹的时候，田丹有些不太乐意，“现在要降温，不然我麻烦大了。”

田丹定居深圳已逾10年，是最早一波享受到深圳楼市红利的“打工人”。在深圳首次置业5年后，2019年田丹利用经营贷加杠杆的方式买入二套房。

经营贷主要面向的是中小企业以及个体工商户，原本是为了支持实体经济，帮助中小型企业解决资金短缺的难题。但在实际操作中，经营贷违规流入楼市的情况却屡见不鲜。

利用经营贷加杠杆买房的过程大致如下：购房者先从第三方金融公司借一笔过桥资金全款买房，随后抵押房子向银行申请经营贷获得7成房款，随后归还金融公司借款。这意味着，购房者可变相实现3成首付购买第二套房。

田丹正是利用这样的方法买下二套房。但如今田丹已经不愿多提当初办理经营贷的过程，甚至在微信对话中因害怕留下“证据”，只敢用拼音“jyd”来指代“经营贷”。

田丹的谨慎不无道理。自2月初开始，广东地区的银行开展专项风险排查违规流入楼市的贷款资金，在这一轮调控中，违规操作经营贷的购房者，犹如一群“走钢丝的人”。

一位商业银行人士揭开了投资客们闻“贷”色变的真相：如果发现客户为了买房来申请经营贷，银行是坚决不会接的。即便审批下来买了房子，银行可能会抽贷，如果抽贷了购房者就有可能出现流动性危机。实际上，近日在上海已出现“抽贷”案例。

在协议规定的还款期限前，银行认为贷款企业经营出现问题，因此需要提前收回贷款的做法，就是“抽贷”。为了避免被“抽贷”，田丹目前仍担任着一家空壳公司的法人，每个月通过专门的公司刷流水，制造营业假象，以维持贷款正常。

值得注意的是，虽然目前尚未有银行正式发文，不少评估机构依然按照市场价进行经营贷抵押物的估算，但在银行人士看来，以指导价作为经营贷的参考依据是趋势所在，并且已有市场消息传出，中行、招行深圳分行即将执行。

而如果经营贷以指导价作为评估依据，那么投资客“滚雪球”般的炒房套路将会得到有效围堵，炒房成本提高叠加违规经营贷“抽贷”风险，将会对深圳楼市形成监管的“合力”。

据了解，经营贷的贷款额度一般为500-1500万元，住宅的抵押率最高，大概可以贷到评估价的7成，而且经营贷放款只需要1-2周，利率也较低，还可以先息后本、多次续贷，额度最长期限高达20年。

经营贷和房贷利率有明显的“剪刀差”。根据年限的不同（一般为1年期或3年期），目前深圳大部分银行的经营贷利率为4%-4.65%，而深圳首套房按揭贷款利率为4.95%，二套房为5.25%

但目前经营贷的审核比年前更加严格。根据前述银行人士的介绍，现在银行不仅会严查经营贷申请人的交易背景、资金去向，而且抵押物门槛、抵押率、放款周期等各方面都有影响。

“比如有些银行抵押房产的过户时间必须要满一年，而此前只需要满半年。此外，抵押率也有所调整，按揭量减少可能导致房价回调，传导到银行贷款出现风险敞口，所以我们银行现在的抵押率会稍加控制”，该银行人士说。

不过，新浪财经在走访过程发现，部分小型或加盟的房产门店中介仍顶风作案，声称依然可以帮忙申请经营贷用于购房。

一位南山区的房产中介表示，他们有相熟的第三方金融公司可以介绍，这些金融公司有一套服务流程，他们借给购房者的过桥资金月利率为3%-6%，并且可以把经营贷的放款“倒几手”来规避银行抽查，而且一般合作的都是比较小型的银行，一系列操作下来，额外还需要收取贷款金额1.2-1.5%的费用。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，经营贷流入楼市实践中难以监管，在房贷额度和占比受到管控的情况下，银行更有动力去发放房产抵押变相进入楼市的经营贷，缓冲房贷下降造成的利润的损失，所以依靠银行内部的贷后检查，不会有太大的效果。

“未来的做法，更多是地方银监部门和人民银行联合检查，以及商业银行总行审计部门的贷后检查，银监部门也会协调银行与银行之间资金追踪的合作”，李宇嘉说。

房价会降吗？

随着指导价新政的落地，二手房市场价虽然“隐形”，但却依然从心底里牵动着业主和买家。

4年前，陆瑶在深圳宝安区入手了一套总价约500万的小两房。今年年初，随着孩子年龄渐长，陆瑶与丈夫打算置换三房，所以有了放盘的想法。巧合的是，陆瑶的房子挂牌时间刚巧在今年2月7日，也就是指导价新政出台前的一天。

目前，陆瑶房子的挂牌价约800万元，单价约11万/平方米，比该小区8万/平方米的指导价高出4成左右。“同小区还有更小面积的两房户型，我们的总价相对较高，但我们才刚开始挂牌没多久，不着急卖，暂时没有降价的打算”，陆瑶说。

同一个小区的孙铭则没有陆瑶从容。去年9月，孙铭将房子委托给中介，挂牌价约500万元。因为是小户型，单价更贵，达到13万/平方米，比指导价高出约6成。

让孙铭焦虑的是，年前他已经付好了下一套房子的订金，首付则需要在5月前付齐，也就是说，孙铭必须在剩下的3个月内把房子卖出去。

“目前这个房子还背着150万左右的贷款，如果时间越来越紧，肯定会考虑降点价。”孙铭说，指导价新政出台后，其实看房的买家并不少，每个周末中介带看都有5-6次，但是目前还没有出现有成交意向的买家。

在刘星看来，这几年深圳政策不断，深圳业主免疫力已经很强，目前大部分业主都没有主动降价的意愿，除非业主急着换房或者公司经营需要资金周转。

“深圳房价会跌？最多是涨得比之前慢，北上广深没有跌的说法”，杨光依然“看多“深圳房价，他表示，他所在的片区暂时未发现有业主放盘低于市场价。

不过，从机构数据来看，深圳部分区域的二手房价确实出现了松动，业主报价有所下调。

深圳中原研究中心报告显示，2月最后一周，深圳20个片区的二手房出现业主报价下跌，从房源数来看，业主报价下跌的盘源占比为33%。其中龙华中心片区跌幅最大，跌幅为8.2%；；其次为布吉南可园片区6.7%、银湖豪宅片区3.4%、观澜中心片区3.2%。红树湾片区、南山科技园北片区、后海中片区等热点区域跌幅也在1%、2%以上。

此外，也有市场消息传出，有龙岗、南山热门楼盘的业主按指导价卖房，并引发购房者抢购，有业主甚至最终抛出“全款客户优先”的解决方案。

“真正的‘笋盘’一天就被抢光了，传了那么多天还没卖出去的，肯定是有问题的房子”，刘星提醒称，多数按指导价卖的房子都在东部地区，或者房子本身有漏洞，比如没有“满五唯一”（即业主名下只有1套房子，且房产证满5年），在此情况下，购房者可能需要多交个税和增值税等税费。

纵观近5年的深圳二手楼市，乐有家数据显示，2015年年初，深圳二手住宅成交均价为2.63万元/平方米，而到了2020年二手住宅成交均价已上涨至6.6万/平方米，尤其是去年5-7月更是连续3个月突破7万元/平方米的水平。而根据国家统计局数据，在全国70个大中城市中，去年深圳的二手房价涨幅也排在前列，达到12.9%。

深圳二手房价持续攀升的背后，一方面是由于长期以来的供需失衡，二是因为信贷政策宽松。

数据显示，每年有50万人口净流入深圳，而深圳的面积却只有北京的1/8，上海1/3，且受工业年代的土地结构影响，深圳大量出让的土地为商业或工业用地，住宅用地仅占建设用地的2成左右。长期供需失衡之下，房子成为了“硬通货”，是投资的优选之一。

此外从信贷的角度来看，深圳的购房杠杆率在全国而言属于偏高的水平。根据中信证券的测算，2106-2019年深圳购房杠杆率分别达到67.3%、51.4%、66.6%和50.5%。

结语

2020年，深圳二手房成交量超过9.5万套，占全市住宅成交量的7成左右。这样的比例在全国来说并不多见，个别热点区域的住宅供给甚至完全由二手市场来主导。

指导价新政的落地，被认为拉开了深圳二手房价管控的序幕。在过去，相对新建住宅的价格管控来说，二手房房价管控是市场的空白点。

中信证券分析认为，在二手房主导的房地产市场，如果外部条件不变，买卖双方对房价继续上涨的预期，会导致卖方捂盘惜售，买方则会热情高涨，如果不加干预，以二手房为主的市场，很容易出现价格的正强化自循环。

不过目前来看，指导价新政的真正落地，依然艰难重重。

李宇嘉认为，指导价新政最关键的一点，在于要控制银行高评高贷的行为，但从盈利角度来说，银行并没有太大动力去执行。此外，买家卖家双方是否真正参考指导价进行挂牌、议价也值得商榷。

“现在，卖家完全不认可，买家无奈观望，显然没有达到指导的目的。如果卖家继续按自己的心理价位来挂牌，买家按市场供需、中介引导来报价，指导价就没有任何指导的意义了”，李宇嘉说。

除了深圳之外，_近期_杭州、东莞等城市也发布了二手房限价政策，另外包括广州、北京、上海、成都等一线和新一线城市，也分别针对二手房违规报价、哄抬物价等乱象发布了通知与政策。业内预计全国一二线城市二手房价格管控将成为趋势，更多城市或会加码。

而在这轮房地产调控中，郭丽的二手房看房计划不得不暂且搁置，已经一心扑腾到新房市场的中介也不敢轻举妄动，大家都在等待，等待着二手房价管控这个“调控新物种”的轮廓再清晰一些。

（文中田丹、郭丽、杨光、刘星、陆瑶、孙铭均为化名）

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