中信证券：碧桂园服务维持买入评级 目标价92.23港元

中信证券发布研究报告，维持碧桂园服务（06098）“买入”评级，目标价92.23港元。

报告中称，公司2020年业绩略超预期，期内营收同比增61.7%156.0亿元，净利同比增61.9%27.8亿元。驱动公司营收利润增长的原因，主要是在管规模快速增长和新盈利增长点不断涌现。期内新增合约面积1.36亿平米，总合约面积8.21亿平米，新增在管面积1.01亿平米，总在管面积3.77亿平米。社区增值服务对毛利的贡献达21.3%，收入增速超100%，增值创新服务、社区传媒业务收入增速超200%。

该行表示，如果加上公告并购的蓝光嘉宝，以及正常的第三方拓展，预计公司到今年中期合约面积突破11亿平米，在管面积则接近6亿平米，是业内规模最大的公司之一。规模并不是万能的，但如果要搭建中后台系统提高效率，培养增值服务能力，吸引高质量人才，没有规模又是万万不能的。公司提出到2025年实现千亿收入的目标，其中物管收入500亿元，增值服务超300亿元，其他为商写和城市服务。该行认为，时代赋予了这个行业头部公司不断提升市占率的可能性，树立高远的目标是公司战略成功的基础。

报告提到，公司并不是传统意义中国最好的物业管理品牌，但到2020年，品牌拓展合同管理面积达7246万平米，已经接近行业最高水准（约9000万平米上下）。结构上，公司进一步摆脱了低线品牌的形象，一二线项目在管占比达40%。存量项目占公司新增外拓项目的66%，一方面说明存量时代已经真正到来，存量房的管理权转移将越发普遍，另一方面也说明公司品牌取得突破。

中信证券称，公司通过管培生、卓越、领域计划储备人才超过1200余人，这有助于未来公司业务版图进一步扩大时，保持服务品质不掉线，突发事件应对及时。公司在区域布局提升，项目均价提升的基础上，人均在管面积达到5697平米，同比效能提升超过9%，规模经济闪现。

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