传融创、恒大物管业务拟赴港上市 超级房企也在赶“分拆潮”？

文/新浪财经 徐苑蕾

今日，有外媒消息称，中国恒大计划分拆物业管理业务在港上市，最快明年上半年挂牌，集资额达10亿-20亿美元。而几天之前，也有市场消息传出，另一家超级房企融创中国也正在考虑分拆旗下物业板块融创服务，计划在港进行10亿美元IPO。

如若上述市场消息属实，那么资本市场中或会再次诞生千亿市值的物业公司，未来头部阵营的竞争也将更加激烈。而在“碧万恒融”四家超级房企中，则仅剩下万科依然没有明确的分拆物业上市的计划。

实际上，今年以来，房企分拆旗下物业公司上市迎来新一轮井喷。截至目前，今年已有6家物业公司成功赴港上市，且有9家公司完成递表。此外，在疫情的影响下，物管行业价值被二次发现，无论是A股还是港股上市的物业公司股价均逆势走高，并随之掀起一阵“配股潮”，享受着这段时间以来专属于物业板块的资本狂欢。

“很多房企开始认同物管行业是个有可为的市场，不再是之前的成本中心”，克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨表示，头部企业的逐步上市，会吸引更广泛的投资者去关注物业板块，也会加速资本配置的分化，小型物企有可能出现估值回归。

传融创、恒大物管业务拟上市，万科“还没有计划”

7月30日，据路透社旗下IFR报道，中国恒大计划分拆物业管理业务在港上市，最快明年上半年挂牌，集资额达10亿-20亿美元。

公开资料显示，恒大旗下物管业务主要由恒大金碧物业负责。恒大金碧物业成立于1997年，目前其在管项目遍布全国280多个城市，拥有超1400个项目，合约管理面积约5亿平方米。

根据2019年年报数据，恒大物业管理收入达43.8亿元人民币，较2018年上升7.6%，主要由于年内提供管理服务的面积增加。而这一营收水平在已上市物业公司中，足以跻身前十位。

实际上，今年以来就有业内消息称，恒大有分拆物管业务独立上市的打算。联昌证券在恒大年度业绩研报中表示，预计其将在未来6-12个月内分拆物业服务板块上市，以释放巨大价值。

除了恒大以外，近日也有市场传闻称，融创中国正与财务顾问磋商分拆物业独立上市事宜。7月21日，据路透社旗下IFR报道，融创正在考虑分拆旗下物业板块，即融创服务，计划在港进行10亿美元IPO。

在今年上半年的股东周年大会上，融创方面就曾透露年内将安排旗下物业公司上市的想法。根据融创年报数据显示，2019年其物业管理收入及其他收入为70亿元，占融创整体收入的4.1%，较2018年同期物业收入增加69%。

目前，在TOP10房企中，碧桂园、保利、中海和招商蛇口均已经完成物业分拆上市，绿地、龙湖则入股了雅生活和绿城服务；此外，华润置地也正在着手分拆旗下物业板块上市，拟IPO时间可能在2021年。

如若前述关于融创、恒大分拆的市场消息属实，那么在“碧万恒融”四巨头中，则仅剩下万科依然没有明确的分拆物业上市的计划。

财报数据显示，截至2019年底，万科物业累计签约面积为6.4亿平方米，其中已接管合同面积4.5亿平方米，在管规模超过所有已上市的物业公司。2019年万科的物管业务营收为127亿元，是内地首个营收迈入百亿门槛的物业公司。

“处变不惊”的万科似乎还在等待物业分拆的最好时机。万科董事会主席郁亮曾在媒体的追问下表态称，“在相当长一段时间之内，万科物业没有上市计划，一直需要等到人们把万科物业当做是‘城市服务商’的时候，我们才考虑让它上市“。此外，郁亮也曾说过，“没有千亿市值，不会上市。”

在目前已上市的物业公司中，早在2018年就分拆上市的碧桂园服务市值排名第一，截至最近一个交易日收盘，公司市值达到1267亿港元。一位地产研究机构人士预估，“假如按市场传闻所说，恒大分拆物管业务融资20亿美元，那公司估值差不多达到100亿美元，上市市值可以触达1000亿港币。”

克而瑞物管事业部研究总监汤晓晨则指出，头部房企分拆的物业公司不少都有冲击千亿市值的实力，估值上的表现则会与企业的业务定位、营收体量、发展空间等密切相关。

超级房企赶赴“分拆潮”，物业板块将迎何变化？

越来越多物业公司上市，是物管行业逐步走向成熟的标志。今年以来，房企分拆旗下物业公司上市迎来新一轮井喷。目前，在A股和港股上市的物业公司数量达到30家。

据新浪财经统计，今年以来已有15家房企分拆物管业务赴港上市。其中，兴业物联、烨星集团、建业新生活、金融街物业、弘阳服务、正荣服务6家公司已经成功挂牌；荣万家生活服务、合景悠活、佳源服务、金科智慧服务和世茂服务等9家物业公司则完成递表，在排队等候上市的途中。

那么，为何越来越多的房企，尤其是如恒大、融创、华润这种量级的“超级房企”，纷纷赶赴物业分拆潮呢？

对此，汤晓晨分析称，“原因在于很多房企开始认同物管行业是个有可为的市场，不再是之前的成本中心”。汤晓晨表示，有追求的企业会通过培育物业板块，加速其市场化发展，释放其独立价值。物业板块的收入体量虽与地产开发有巨大差距，但在运营时代能够连接的场景和内容却更丰富，延展性、可能性更大。

前述地产研究机构人士也指出，目前整个地产板块行情和市场情绪都较为低迷，而物业板块较为活跃，如果房企能顺利分拆物管业务上市，对提升整体估值都有帮助。

今年物业股的表现确实十分抢眼，无论是A股还是港股的物业板块股价均逆势走高。今年以来，物业板块中股价涨幅最高的是银城生活服务，累计涨幅达到388%，中奥到家涨幅也达到208%、永升生活服务、滨江服务、时代邻里、鑫苑服务、宝龙商业涨幅则均在100%以上。

相比起房地产开发企业，物业公司本身具备现金流稳健、轻资产扩张快、周期属性弱、有息负债少等特征，在投资者看来行业成长性高，加上今年疫情带动了物管行业价值被二次发现，物业板块自然成为了资本市场中的香饽饽。

此外，相比起不少中型或者“蚊型”的物业公司，无论在融资金额还是管理规模方面，超级房企分拆出来的物业公司都更具优势。

汤晓晨认为，龙头房企分拆物管业务上市的优势，在于地产板块每年带来的刚性增量，使得这些企业少了中小型物企的“规模焦虑“，可以在进一步保持品质的情况下实现稳步增长；同时，这些企业融资额度会远大于中小型物企，能够在之后的市场整合、智能化投入等领域投入更多，进一步占领先机。

融创、恒大这些超级房企旗下物业板块如若上市成功，那么资本市场除了或会再次诞生千亿市值的物业公司，未来头部阵营的竞争也将更加激烈。

“碧桂园服务母公司每年开发销量位居前列，同时通过收并购在体量上有了快速的增长，目前看，近期透露分拆计划的房企尚无法在管理体量上与之抗衡，但这些公司都是非常有竞争力的对手，未来TOP10企业之间一定会展现出更激烈的竞争”，汤晓晨表示。

未来，头部物业公司的逐步上市，或会吸引更广泛的投资者去关注物业板块，也会加速资本配置的分化，小型物企有可能出现估值回归。但从另一个角度来看，目前物管行业集中度仍然较低，上升期的小型物业公司相比头部公司所拥有的业绩倍增潜力更大，而这些企业仍能吸引部分投资者的青睐。

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