昆明房价一再刷新 刚需置业者该怎么选择？

原标题：昆明房价一再刷新，刚需置业者该怎么选择？

最近两周，昆明共有5个项目开盘，均取得了不俗的销售成绩。

据界面昆明楼市不完全统计，5个项目中，3个项目开盘均价都在2万元/㎡以上。位于草海畔首开入市的宝能·滇池九玺，其合院产品的开盘均价更是突破了3.5万元/㎡。

高昂的房价对于一般家庭来说着实承担不起，尤其是对于刚需置业者而言。

那么对于刚需置业者来说，想安家昆明，是不是就没有机会了呢？又该怎么选择呢？

2万+楼盘云集，昆明房价“天花板”在哪里？

早在2018年时，昆明就已经陆续出现了均价2万+的项目。一环市中心的俊发逸天峰、华润悦府两个项目，销售均价先后突破了2万元大关，并创下昆明非别墅项目售价破2万元大关的先例。

进入2019年后，巫家坝、草海、会展等这些热点区域迅速崛起，昆明市场上售价超过2万元的项目越来越多，有些大平层、合院等产品的售价更是高达3万元以上。

据不完全统计，截至目前，昆明售价超过2万+的项目多达20余个，而这些项目基本集中在巫家坝、草海、会展、双塔等片区。其中，2万元以上楼盘最为集中的，当属巫家坝核心区和草海片区。

昆明售价2万+项目不完全统计

依托于滇池得天独厚的自然资源，整个环滇池片区沿岸的物业多以洋房、别墅等低密高端物业为主，一直是昆明高价盘集中地，尤其是草海片区，区域内在售楼盘基本都超过2万元/㎡。

而巫家坝、会展、双塔片区，得以于高规格的规划、以及优越的区位优势，众多开发商也纷纷进驻，片区内规划的高层、大平层项目售价，也高达2万元/㎡以上。

这些区域之所以能脱颖而出，首先迈入2万元大关，直逼3万元，也正是依托于其区域价值。换句话说，房价的持续走高，其实也是对区域价值最好的肯定。

可以预想，随着生活水平的提高，人们对居住品质的要求也会越来越高，未来昆明的高价楼盘也会越来越多，新房价格的“天花板”也会不断被突破。

别墅、大平层撑起房价最高值

从产品端来看，目前昆明市场上售价达2万+的产品不仅限于别墅。一些品质较好的大平层、洋房等产品的售价也已达2万+，以往别墅一家独大的产品格局也逐渐被打破。

根据昆明锐理数据，2019年昆明共卖出商品住宅117081套。其中，大平层成交数量达到1157套，主力户型建面约200-220㎡、240-260㎡，主力户型套均总价在250-400万元/套；别墅成交数量为1524套，主力户型建面约140-160㎡，主力户型套均总价在350-400万元/套。

2019年昆明大平层及别墅成交数据统计 数据来源：昆明锐理

从以上数据中可以看出，大平层、别墅作为终极改善型产品，面积相对来说都很大。大平层、大户型等高端改善型产品的垄断，“大面积高总价”的投资门槛，也为那些想要选择高房价区域的客户设下了“限制条件”，动辄数百万的价格将绝大多数普通客户拒之门外。

但相较之下，大平层的门槛更低一些。相比起别墅动辄上千万甚至上亿的价格，百万级的大平层还是比较友好的。总体而言，不论是购房大平层，还是别墅产品，对于购房者的资金能力等方面都有更高的要求。

房价这么高，还有机会入手吗？

一大利好消息是，目前昆明2万+项目中，也有少部分的项目中有小面积段可选；另一方面，由于有些项目属于毛坯交付，所以价格也还未突破2万元，这也给部分购房者提供了机会。

刚需人群，该何去何从？

关于买房，与其紧盯市中心、高房价区域，倒不如退后一步，寻找新机遇下的海阔天空。而事实也证明，这些年来，跟随城市发展轨迹走的人，多数都收获了意想不到的红利。

比如，早几年在呈贡新区买房的那些远见者，如今区域的房价都翻了几倍。而今，类似的戏码也正在向更多的区域上演。

数据来源：锐理数据

眼下正厚积薄发的西北新城、东白沙片区、方旺片区，落户区域内的项目一个个开始从纸上变为现实，正以全新的面貌呈现在昆明人面前。另外，目前这几个区域内的房价大多也在13000-16000元/㎡之间，各区域的规划、配套、交通层面也有独特的优势。

西北新城在售项目统计

对于刚需购房者而言，在昆明主城范围内 ，西北新城、东白沙片区、方旺片区都是较为适宜的选择。交通、教育、医疗、商业等配套的规划建设，正为这些新兴区域补上了高速发展路上的最后一块短板。

随着城市的发展和生活方式、生活观念的变迁，购房主力群体越来越年轻化，然而城市核心高昂的房价，却使得部分刚需购房者望而却步。

而类似西北新城、东白沙等发展日渐成熟的片区，为众多刚需购房者与投资者提供了更大的选择空间，13000-16000元/㎡的成交价格，则为刚需置业者安家昆明提供了机会。

以单价13000-16000元/㎡、户型面积100㎡为例， 总价大约在130-160万之间，首付3成，贷款30年，按照等额本息的还款方式，购房者每月的月供约5156-6703元。相比之下，这里无疑是刚需置业者一个不错的选择之一。

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