顾云昌：2019年是房地产总量天花板 2035年后城市化基本完成

博鳌21世纪房地产论坛第20届年会于8月8日在上海举行。全国房地产商会联盟主席顾云昌出席并演讲。

以下为演讲实录：

顾云昌：我觉得任何事情都有两种可能性出现，一种到了什么样的发展阶段必然会出现什么样的问题，这些问题是我们没预料到的。第二个是很多事情都是逼出来的，疫情期间难道没有想法吗？有，但是没到时候。

最近这段时期我一直在思考房地产的问题，之前领导召开了房地产搞了一个座谈会，我研读了这两个问题和讲话，我有这样的体会：第一个体会，中国的经济发展领先世界，经济的恢复领先于全球；第二个体会，我们的房地产市场，我们的恢复是引领全国的。今天我们开会讨论这个事情说明我们有领先的意识。

但是也给我们带来了许多问题，因为现在中国的国际形势非常严峻。我觉得改革开放以来从来没遇到过如此险恶的情况，可能大家意识不到。实际上这给我们提出了很大的压力，我记得韩正讲话当中有一句话叫“确保房地产市场平稳健康发展”。过去都是叫促进，现在要确保，为什么？房地产这个市场无论是从数量上还是规模上，和它对中国经济的贡献上，以及发展速度上都是个“航空母舰”。这个“航空母舰”有差错不仅影响了房地产，而且影响整个经济。所以不允许房地产忽高忽低，必须确保发展。

我年轻的时候练过体操，我觉得我们现在走上平衡木了，必须是稳稳当当的往前走，这对我们行业提出了很大的要求。但是我们的经济是高低杠，所以如何在高低杠上翻滚的时候保持平衡，这是对我们行业下一步发展提出的要求。

首先一个问题是房价问题，我们调控来调控去，调控房地产市场就是调控房价，房价涨得太快就限价，房地产跌了也不行。上次有人问我房地产是不是到了“天花板”了，我觉得不远了，我估计2019年就是我们的天花板，今年的面积超过去年可能性不大，现在下降了百分之八点几。今年的销售额可能接近去年，因为房价涨了。

在这样的情况下我们要维持几年的“天花板”，但是以后再也不会顶上去了，只能慢慢的往下走。这是房地产的总量，这个总量下降的太快对我们的经济意味着什么，对我们的财政意味着什么，为了确保平稳发展房价不允许大涨。房价有的时候涨了2%，有的涨了4%，但是地价涨了17%。房价不能涨的情况下地价拼命涨，房地产市场平稳健康发展规模上不能降太多，房价上要稳住，是在地价涨得很快的情况下房价稳住，对我们行业和企业来说意味着什么。

这个形势摆在我们面前很清楚，现在中央提出了内循环的问题，以内循环为主，内外循环互相促进。过去改革开放很大程度上外循环占了很大的比重，我们过去之所以落后是因为我们只有内循环，之所以改革开放取得巨大成就是因为外循环大幅度的发展，现在要回来了。所以我们强调内外循环要互相结合。

这个时候怎么办？我们的老基建就是“铁公基”，现在新基建要和老基建结合？无论是信息技术的问题，5G、互联网、人工智能跟高科技相关的行业，当然包括城镇化。这也是必然的，我们国家提出“四化”：工业化、城市化、信息化、国际化。过去改革开放主要是在城市化和工业化方面大发展，大量的住宅建设和城市建设促进了我们国家的发展。

今天要不要？当然要，美国还在盖房子呢？美国人均80平方米还盖房子呢，我们40平方米就不盖房子了。好多有钱人希望房间大一点，在小空间里多难受啊。90平方米占70%的时代过去了，现在人均40平方米，有人说已经到头了。我认为不应该到头了，但是数量太大，我们还有10—15年高速城市化的时间，到了2035年以后恐怕城市基本上完成了。

这些东西对我们提出了严峻的考验，我们这样的规模怎么样做好做大？就有新基建的问题。我认为新基建就是信息化为主导的建设，以信息技术为主导的建设。我们的城镇化和工业化的发展基础上再加上信息化，或者把信息化融入到我们的城市化和工业化。新基建就是人工智能、互联网、物联网如何和房地产结合在一起。

我认为现在讲新基建的问题首先想到互联网+房地产，包括人工智能，包括大数据，包括云计算和我们怎么结合。目前看来我们行业已经在这方面有动作了，而且有的动作很大。比如说58同城都加入了房地产，发现房地产的境况开采的还不够，最近我看到阿里巴巴和易居中国结合。

房地产的几个环节：开发投资环节、中间流通环节和持有环节，哪个环节都和信息化密切结合起来。开发投资环节，许多前50强的企业都在搞信息化系统。有家公司专门搞信息化，这次疫情当中他们占了很大的便宜，非常了解各地的情况，数字马上就上来了，信息流、资金流都清清楚楚。下一步的房地产发展一定要在企业管理过程当中，需要信息化的手段更加精准、全面的把控。这一点有很大的运营空间。

第二，流通环节。现在社区商业很好，宅在家里的经济让社区商业有很大发展的余地。如何更好地拓宽市场，更好地掌握整个市场的信息，客户在哪里，他们需要什么东西，怎么样卖得更好一点？这是我们已经在做的。

至于最后的物业环节、持有环节上的文章更多，如何把我们已经管理的社区更好地管理好。刚才说的产品问题，我觉得有两大产品：物质产品和服务产品。我们不仅用互联网的信息手段，用数字化、数据化搞好我们的物质产品，从头到尾如何把我们的技术用到房地产项目来，创造更好的物质产品。服务产品非常重要，商机在服务产品里边，把宅在家里搞好，从这个出发来打造。

除了住宅以外再讲一句非住宅的概念，现在商业地产困难很大，写字楼困难很大，我们的库存逐年在减少，但是减少的都是住宅库存。减少的库存是没有卖掉的库存，还没有进入销售的，竣工以后没有销售还不算库存。这个量很大。如何把这个库存解决好，就要用信息化的手段。不要认为新基建来了老基建就让步了，不存在，更好地为老基建服务，为老基建精细化管理，行业的进步，以及创造更好地物质产品和服务产品融合在一起。我认为这就是我最近一直在思考的新基建的问题。

扫二维码点击进入直播间

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“融道中国”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。

延伸阅读