公募REITs即将问世 市场规模可达6万亿！哪些商品有望最先受益？

原标题：公募REITs即将问世，市场规模可达6万亿！哪些商品有望最先受益？

来源：期货日报

今年以来，境内基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）制度建设明显加速。相关部门于4月末发布了试点工作通知及相关征求意见稿，8月国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》，上周五证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），正式确立了REITs的制度体系。

分析人士告诉期货日报记者，《指引》不仅是我国资本市场及基础设施投融资领域具有里程碑意义的事件，更意味着各大基金公司最快可今日上报此类产品。

市场对期盼已久，REITs好在哪？

所谓REITs，即不动产投资信托基金，是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金，也是实现不动产证券化的重要手段。

公募REITs凭借门槛低、分红比例高、流动性强等优势已成为中小投资者间接投资不动产项目的良好途径。实际上，自20世纪60年代公募REITs在美国推出以来，目前已有40多个国家（地区）发行了该类产品，其投资领域也由最初的房地产拓宽到酒店、商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。

据了解，国内早在2002年就有部分信托公司创设了相关产品。而2007年以后，国内学术界、实务界和监管部门对中国REITs市场的功能定位、运作模式、产品设计、监管规则等方面的研究越发深入，甚至作出了诸多尝试。比如2009年年初中国人民银行会同有关部门形成了REITs初步试点的总体构架。2011年，国内出现了首个REITs专户产品：国投瑞银主投亚太地区REITs产品。

而我国第一只真正的权益类REITs产品中信启航的上市，对我国REITs的发展产生了重大影响。“毕竟，类REITs的广泛开展为公募REITs的推出积累了较为丰富的经验，并培养了一定的人才。而目前公募REITs法律框架、监管环境、市场准备等条件已基本成熟。”某不愿具名的业内人士对期货日报记者表示。

中大期货副总经理、首席经济学家景川对此表示认同。在他看来，2020年以来，REITs在制度建设上明显加速。4月30日，中国证监会、国家发改委印发《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，并颁布配套指引，明确在重点领域以个案方式开展基础设施REITs试点。8月3日，国家发展改革委办公厅发布《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》。8月7日，证监会发布《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》，基础设施REITs的制度体系正式确立，中国版REITs向前迈出了重要一步。

《指引》多角度明确各方职责

证监会发布的《指引》共五十一条，主要对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行规范。

首先，《指引》明确了产品定义与运作模式。《指引》明确提出公开募集基础设施证券投资基金（以下简称“基础设施基金”）采用“公募基金+基础设施资产支持证券”的产品结构，基金管理人与基础设施资产支持证券管理人存在实际控制关系或受同一控制人控制。

《指引》还指出，基础设施基金应具备80%以上基金资产投资于基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体取得基础设施项目完全所有权或经营权利；基金管理人主动运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上合并后基金年度可供分配金额按要求分配给投资者等条件。

对于上述运作模式，南方某大型公募基金人士表示，《指引》在资产遴选、方案设计、定价发行上非常明确地实行权益投资导向，在项目尽调、发行、运营、信批上，明确了公募基金的主导地位，并通过二级市场交易模式提供流动性，在运作模式上实质已经与海外公募REITs无异，非常值得期待。

其次，《指引》从基金管理人与托管人角度进行规范。《指引》要求基金管理人除应当具备常规公募基金投资管理能力外，还应当配备不少于3名具有5年以上基础设施项目投资管理或运营经验的主要负责人员；具备健全有效的基础设施基金投资管理、项目运营、内部控制与风险管理制度和流程等。同时，要求基金托管人应当具有基础设施领域资产管理产品托管经验，并为开展基础设施基金托管业务配备充足的专业人员。

而作为专业机构，《指引》强调，基金管理人也应严把项目准入关，对基础设施项目权属、现金流、运营等相关情况进行全面的尽职调查，可以与资产支持证券管理人联合开展尽职调查，必要时还可以聘请取得保荐业务资格的证券公司担任财务顾问对项目进行尽调。

产品发行方面，《指引》给出了定价方式和发售安排，包括对战略配售、网下询价对象、发售比例分配、基金销售、募集失败处理等情况进行明确。而运作上，一方面要规范基金投资运作，就投资限制、借款安排、关联交易、基金扩募等详细要求。另一方面，还要加强基础设施项目运营管理，允许基金管理人设立专门子公司承担基础设施项目运营管理职责，也可以委托符合条件的外部管理机构负责部分运营管理职责。

最后，在信披和监管方面，《指引》指出，要坚持“以信息披露为中心”，确保基金运作公开透明，对于发售环节、运作环节以及定期报告中各项需要披露的信息一一明确。证监会及相关派出机构对基础设施基金的基金管理人、资产支持证券管理人、托管人等专业机构及其从业人员进行监督管理，对违法违规行为依法进行处罚。同时，要求证券交易所、中证协、中基协对基础设施基金相关活动实施自律管理。

REITs前景广阔，市场规模有望达6万亿元

对于公募REITs产品的未来，中国（香港）金融衍生品投资研究院院长王红英认为，发展前景是巨大的。

“尤其是在当前特殊的环境下，为降低欧美对我国经济扩展设限带来的影响，我国自然会推出更多的基础设施建设来维持我国经济的稳定增长。”他说，基础设施投资虽然耗资大，但投资回报期一般也较长，因此各地基础设施融资存在较大需求。在这样的情况下，推动REITs这种创新金融工具的发展，一定程度上也丰富了地方融资的手段，可以为我国的基础设施建设提供大量资金。

另一方面，考虑到REITs还将稳定、长期的基础设施资产推向资本市场，为投资人提供可长期配置、稳定分红、透明管理的金融产品，为我国资本市场提供有效补充，也能在一定程度上改变过去基建投资主要由财政主导的局面。

在当前财政资金压力较大背景下，景川认为，引入社会存量资金参与基建项目，不仅能够解决部分资金问题，也是市场化改革的重要一步。“这使得一些过去因资金问题而搁置的基建项目得以顺利推进，对于国内宏观经济具有一定拉动作用。”景川说。

实际上，据王红英预测，未来三至五年，这类产品很可能会为我国基础设施建设提供约六万亿元的资金支持，进而进一步提升我国基础设施建设的速度和效率，为我国未来的经济内循环做好储备。

在景川看来，某种意义上，这也是贯彻落实国家关于防风险、去杠杆、稳投资、补短板的重大举措，有利于积极支持国家重大战略实施，深化金融供给侧结构性改革，强化资本市场服务实体经济能力，进一步创新投融资机制，有效盘活存量资产，促进基础设施高质量发展。

至于REITs对大宗商品方面的影响，景川认为，主要看其是否能有效引导存量资金进入基建领域，能否加快基建项目的落地实施。如果能有效解决基建投资上的资金问题，加快基建项目的落地，将有效拉动有色、黑色商品的下游需求，对于上述商品的价格起到支撑。

“具体来看，铜、铝等金属将明显受益于电力投资领域项目的加速推进；钢材及其上游品种将更多受益于交通运输项目的落实；而住宅改造等项目不仅对钢材类品种构成利多，也将拉动玻璃、PVC等下游品种的需求。总体上看，REITs产品对基建项目的推进，将对工业品带来整体利多影响。”他说。

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