朗诗地产上半年净利同比下降59% 多元化战略“摇摆”之惑

朗诗地产上半年净利同比下降59% 多元化战略“摇摆”之惑

文：胡嘉琦 朱耘

近年来，多家房企进行多元化布局并宣称“去地产”化，然而，朗诗地产布局多元化后又将多元化业务进行剥离。

2019上半年，朗诗地产将多元化的相关业务进行剥离。2019年8月，朗诗地产宣布拟由“朗诗绿色集团”更改回原名“朗诗绿色地产”，回归主业，然而，一年过去，情况并不乐观。2020年8 月 4 日，朗诗地产发布公告称，预期2020年上半年的利润及归母净利润，将较去年同期分别下降约59%及45%。

实际上，近年来，朗诗地产的业务模式在逐渐由“重”变“轻”，2014年以来，朗诗地产开始试水“小股操盘”模式，该业务模式虽然可以让企业在有限的实力下从事更多的产品开发，但是也会出现对项目的整体操盘不足，“贴牌楼”导致新技术与原有楼盘项目不契合等情况出现。

对于朗诗地产更回原名与多元化业务存在的关系及多元化业务的发展情况及其 “小股操盘”模式，将房地产传统的重资产模式变轻，这种变化的原因是什么及对朗诗地产未来的规划有怎样影响？

《商学院》记者向朗诗地产方面发出采访提纲，朗诗地产回复称，朗诗地产已于2019年6月成功将非地产开发相关业务剥离至朗诗控股集团，非地产开发相关业务包括长租公寓及设计等业务。剥离之后，朗诗地产正透过精简业务聚焦绿色科技地产开发核心业务，释放差异化产品核心能力的溢价空间，从而提升股东价值。更名是朗诗地产转型升级新战略的必然结果，更名将有利于凸显及匹配朗诗聚焦绿色地产核心业务，有助更好地反映朗诗业务的新发展策略，亦有利于朗诗及其股东的整体利益。

多元化转型遇困

朗诗地产起家于南京，近年来因“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”战略在行业内独树一帜。2013年，朗诗在港以“朗诗绿色地产”的名字上市，2018年2月，朗诗绿色地产曾更名为“朗诗绿色集团有限公司”。彼时，朗诗集团董事长田明表示，企业更名是朗诗转型升级新战略的必然结果。然而仅仅一年，朗诗地产的多元化便出现变数，公司名称再度更迭为朗诗地产。2019年5月，朗诗地产与控股股东朗诗集团签订协议，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

然而， 剥离亏损业务并没有使朗诗集团财务表现靓丽。2020年上半年，朗诗地产利润及规模净利润近乎腰斩。据8 月 4 日，朗诗地产发布公告称，预期2020年上半年的利润及归母净利润，将较去年同期分别下降约59%及45%。对于如此大幅的业绩下滑，朗诗地产表示：“新型冠状病毒肺炎疫情对全球经济和金融市场造成强烈冲击，朗诗地产美国房地产业务运营亦受一定程度的影响，主要体现在工程建设及房屋交付延期，进而影响本期收入及利润的确认。”

资深房地产评论员严跃进认为，对于朗诗地产当前销售业绩不达标，或者说完成并不好的情况，本质上是需要反思其业务模式的，对于朗诗地产来说，未来需要在普通住宅等方面强化销售的模式，同时拿地方面也需要有新的战略，这样才不会形成太多的压力。否则过多强调做绿色地产，容易带来很多压力，此外，绿色地产的产品预期是很高的，如果难以实现业主预期，也容易引发维权，所以严跃进认为，产品创新和现金流稳定等都是朗诗地产需要考虑的内容。

盈利及现金流是企业的生命线，对于后续如何保持利润水平，朗诗地产回复称，朗诗也一直坚持以ESG经营理念，追求长期可持续发展。朗诗自2004年起聚焦绿色产品差异化发展战略，在绿色科技健康住宅领域积累了丰富经验，朗诗控股项目、小股操盘项目和代建项目的溢价能力突出，将有效保证未来的利润水平。

知名经济学家宋清辉建议，朗诗地产应向精细化管理方向要效益，以逐渐摆脱疫情和金融市场造成的强烈冲击，进而提升利润水平。

在严跃进来，朗诗实际上是一家“有情怀”的企业，在绿色等地产业务方面有较好的探索。但确实这两年做情怀不如做高周转，或者说其发展模式和市场的大趋势是略有差异的。所以本质上说，其也有较为积极的战略扩张，但对比一些高周转做住宅业务的企业来说，其战略是略偏保守的。

业务模式存争议

自2014年以来，朗诗地产开始试水“小股权模式”，此后权益占比持续下降。2015年为70%，2016为40%，2017年进一步降至30%，目前朗诗地产“小股操盘”模式的持股在20%-30%区间。

对于朗诗地产试水“小股操盘”模式的原因，朗诗地产回复《商学院》记者称，朗诗的小股操盘模式目前一般持股在 20%-30%之间，属于资产轻型化，展望未来持股比例将维持这个水平。“小股操盘”的开发管理模式既可以收取代建服务费，还享受股权收益、产品整合以及溢价分成，实现了收益的多样性。朗诗轻资产业务的模式灵活多样，既有与开发商、金融机构合作的合作开发模式，又有参小股但负责项目操盘的小股操盘模式；既有负责项目开发全过程的开发管理模式，又有仅负责项目建设的委托开发模式；既有满足客户个性化需求的定制模式，又有仅提供单项技术的技术服务模式。

然而，随着操盘项目权益占比的下降，朗诗地产在项目上的规划及战略定位发生了怎样的影响；朗诗地产采取与开发商、金融机构合作的合作开发模式和小股操盘模式并行有哪些优势和劣势？

严跃进认为，“小股操盘”可以降低成本，通过品牌助推项目销售，但是如果过于依赖小股操盘，企业的权益占比下降，从企业经营角度来讲，应关注数据的水分。严跃进提出，尽管通过“小股操盘”与金融机构等方式可以减轻企业的资金压力，仍要关注“小股操盘”涉及到股权方面还是有一定的风险性及操盘的独立性。

近年来，朗诗地产开展技术服务、定制、代建、委托开发、小股操盘、合作开发等轻资产额业务，经营模式也由传统的重资产模式向轻资产转型，对于变化的原因，在宋清辉看来，这种变化的原因或是因为流动性紧张，此举对朗诗地产未来的规划负面影响很大。

朗诗地产回复《商学院》记者称，面对中国房地产行业将来巨大的、长期的结构性变革，朗诗凭借着在绿色差异化产品方面积累的能力、经验和品牌，大力开展技术服务、定制、代建、委托开发、小股操盘、合作开发等轻资产业务，将房地产传统的重资产模式变轻，以更加轻盈灵巧的姿态应对行业的变化。得益于“资产轻型化” 经营战略的全面实施，2019年，集团之项目开发及管理服务收入约为人民币10.5亿元。项目开发及管理服务毛利率维持在59%。与此同时，集团签订来自独立第三方的项目开发管理服务合同额约为人民币18.0亿，较2018年同期上升约52.2%。

实际上，“小股操盘”模式下的产品不乏“贴牌楼”，“贴牌楼”的特点则为收购已建好的楼，经过改造贴上新的品牌标签，这种形式或许在短期内可以节约企业的运营成本，但是长期由于“贴牌楼”与企业的新技术产品未必契合，导致“靴不对码”情况的发生。

在资深房地产评论员薛建雄看来，朗诗地产倡导的绿色科技住宅的技术含量要求非常高对于，朗诗地产折戟新风系统在他看来，是朗诗地产将欧美低迷密人口和更好空气的标准用到中国人口密度超高的几大城市中心，远远跟不上需求。这是朗诗早期远郊项目相对理想，只有小问题；而市区很不理想，出现在的都是大问题的主要原因。总体来说，欧美技术的落地性需要更多项目的实施改良才能附合国内需求。朗诗在这方面也需要很长的路。在自身技术还达不能国内自如运用，甚至领先的情况下，做技术和高附加值输出过于理想化，效果肯定不如人意。

薛建雄认为，朗诗地产一直希望通过科技住宅来提高附加值，然后输出附加值。但是科技住宅增加了建安成本，已经提高了房价，再提高附加值的能力有限。所以在品牌技术输出方面，并不理想。近年来，国内开发商都在做高杠杆高周转。但是朗诗高科技高成本建筑实现不发高周转，技术又没有足够的领先性，所有在众多开发商竞争中越来越处于弱势。规模也就上不去。在薛建雄看来，只有新一轮全国性的房价大涨，高价热销才能带动朗诗企业新一轮的加速发展。一但全国性房价止涨朗诗就成了弱势，如果下跌资金链风险就会比较大。

对于后续将如何发展，朗诗地产提出，实施战略转型5年来，朗诗坚持“产品差异化、资产轻型化、收益多样化”的升级战略，充分利用差异化的产品优势，以“小股操盘”为主的资产轻型化模式输出项目开发管理服务业务，实现收益多样性，这一业务模式逐步被资本市场读懂，朗诗未来也一定会坚持。

对于朗诗地产后续的发展情况，《商学院》记者将持续关注。

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