小电梯大民生：老旧小区加装电梯难在哪？

记者调查丨小电梯，大民生 老旧小区加装电梯难在哪？

根据住建部公布的数据显示：今年我国计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。其中，为老楼“加装电梯”的问题是改造中的难点。

就在不久前，国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》再一次提出要为有条件的楼栋加装电梯。

小电梯，大民生。如今，在老旧小区居民的热切期盼下，老楼加装电梯已经推行了3年，但是，与大量的需求相比，成功案例还是相对较少。加装电梯到底难在哪里？

高层居民需求迫切 低层住户并不支持

目前，北京市劲松北社区正在推进老楼的电梯安装。就在一个月内，已经连续三次召开居民议事会。在会上，居民们出现争议最大的问题是，高层住户有迫切需求，但低层住户并不十分支持，甚至出现了反对的声音。

劲松北社区居民：我不同意，我住在半地下，首先安装电梯跟我没有关系，我们平时上班也挺忙的，噪音这么大，地下室又很潮，你装了电梯我本来采光就不好，现在就更挡光了。一坐电梯一按按到十一二点，我们控制得了吗？所以我坚决不同意安电梯。

事实上，为老楼加装电梯的第一步也是最关键的一步，就是取得业主同意。虽然一楼居民不用出钱，但由于受益群体多是中高层住户，这也使得在协商是否增设电梯时，高、低楼层居民意见难以达成一致，经常在起步阶段就“卡”住了。

北京市劲松北社区居委会主任 牛磊：在安装电梯的过程中，多多少少比如说从采光、居民的隐私、存在噪音，居民可能有一些误解或者说不理解的地方。

加装电梯“起步难” 资金问题成焦点

记者在调查中发现，加装电梯“起步难”，成为了各个老旧小区急需破解的首要问题。

根据住房和城乡建设部的摸底调查，全国2000年以前建成的老旧小区有近17万个，粗略估算，需要加装250万至300万部电梯。面对如此庞大的需求，资金从哪里来？也成为老旧小区加装电梯的一大难题。

在北京市劲松北社区的居民议事会上，老楼加装电梯的资金问题也是居民们讨论的焦点。

劲松北社区居民：安一部电梯吧，比如按90万，一个楼就有18户人家，那么平均下来的话，就不算地下室和一楼，一家也得五六万，是一个很大的负担。

劲松北社区居民：电梯安上了，但是保养维修这些都谁来管呢？另外这些钱谁来出？

目前，北京加装一部电梯的成本均价近90万元，还不包括可能出现的管线改造费、后续维修保养费等等，这对于老旧小区的居民来说，可是一笔不小的开销。

为了更好地让加装电梯这项惠民工程落地，减轻居民负担，一直以来，住建部门都在倡导“居民出一点、社会支持一点、财政补助一点”的多渠道筹集资金方式。可在实施过程中，虽然有政府支持，但每户居民怎么出资？谁该出多少？往往成为老楼加装电梯的又一个“难题”。

劲松北社区居民：高楼的你应该多拿一点钱，因为使用率比较高，一层的可以不拿钱，但是地下室有噪音，是不是得给一些补助。

劲松北社区居民：（有些居民）人家说我不坐（电梯），不掏这钱咱们应该怎么办？

记者在调查中发现，居民们普遍认为不同楼层出资不同，越高层应当出资越多，低层居民特别是半地下的住户更是认为在加装电梯过程中利益受到损害，不该出资。

电梯公司工作人员 吴杨洋：一栋楼里面的高层和低层会有不一样的出资想法，每一个单元门和另外一个单元门也会有不一样的出资想法，年轻人、老年人也有不同的声音，协调居民意愿也是工作当中的一个难点和我们推进中的一个重点。

加装电梯不同意见多 居委会沟通协调

为了解决加装电梯难题，各地一直在积极探索。针对“起步难”，北京今年上半年发布的《北京市老旧小区综合整治工作手册》中首次明确：多层住宅加装电梯，单元2/3以上业主同意，其他业主不持反对意见即可实施。这一规定虽然较此前要求100%居民签字同意的门槛降低了，但要所有业主不反对仍然不是易事。

在北京市天坛东里50号楼里，去年1月份安装的三部电梯，解决了这个老旧小区老龄居民们上下楼的难题。

北京市天坛东里50号楼居民：我们这楼都是老人，我们虽然不是岁数特别大，你拿点重物它就是累的慌，所以有了电梯就方便多了。

北京市天坛东里50号楼居民：我住4层，我老爸三年没下楼了，安了电梯方便多了，老爸出来遛遛弯，也接地气了。

老人们告诉记者，能安上电梯，除了居民们协商争取，更多亏了居委会不厌其烦地努力促进。为了打消低层居民顾虑，居委会不但多次召开居民议事会，还找来电梯公司，让大家把疑问当面提出、当面讨论，甚至当面解决。

北京市体育馆路街道四块玉社区居委会主任 张靖：电梯公司、社区和居民三方坐在一起讨论，对有可能出现的问题，提前就给它解决了。比方说噪音的问题，电梯公司就说了，我们设计的电梯，它的运行的分贝是多少，居民一听，好，静音！大家噪音问题就没有了。怕人员乱乘坐这方面，电梯公司解释说咱们设计是刷卡的，不刷卡是进入不了的，而且它是跟物流网直接沟通的，每一个数据它那边都是有记录的。

面对居民之间的矛盾，居委会是调和剂；加装电梯过程中出现问题，居委会是监管者。了解到一层居民对隐私与安全的顾虑后，居委会主任张靖立即拍板免费安装防护栏。

北京市体育馆路街道四块玉社区居委会主任 张靖：如果想推动老旧楼房加装电梯，社区的工作是当仁不让的，我们要多跟居民交流，多跑，只有在这种情况下你才能够采集到更多的居民需求，同时你也会跟居民解释得更到位，因为你经常沟通他，他就会理解你。

张主任告诉我们，事实上打消居民顾虑的最好方式就是让他们亲眼看一看改造后的小区，更要根据居民的普遍需求和小区的实际情况，来找专业人士进行规划设计。同时，引导高低层居民换位思考也十分必要。

中央财经大学城市与房地产管理系教授 易成栋：老百姓可能对这个事情他有各种各样的顾虑，你到现场去看了以后，然后跟别人交流以后，他可能就放心一些，踏实一些。加装电梯是便利了所有人，大家要有一种共建共治共享的意识，才能把这个事情进一步推进。

据了解，2019年北京市加装电梯实现新开工693部，完成555部，自2016年北京启动老楼加装电梯以来，累计完成1462部电梯安装。但这个数字相比北京2700多个老旧小区的总量来说，仍然有较大缺口。

建立合理共担机制 三方共同筹资

不久前，国务院办公厅印发的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》明确指出，老旧小区要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。这也为老楼加装电梯的“筹资”问题指明了方向。三方力量到底该如何出资？

记者发现，各地由于实际情况不同，政府补贴 政策也不尽相同。以北京为例，2019年，北京四部门明确：“加装电梯市级财政补贴每部最高64万元，各区结合实际制定补助政策，其余资金由企业、个人承担。”

虽然政府补贴大部分资金，可剩余的20多万还是需要企业或居民来承担。居民怎么出资？一直是人们关注和争议的焦点。

中央财经大学城市与房地产管理系教授 易成栋：有的受利，有的受损，所以通常来讲在资金分摊里面一般来说是高层的，他是得利比较多，所以要多交钱。 作为一层的他有的是受损的，他就不应该交钱，应该补偿。中层的可能得利少一点，他就少交钱。

除了受益出资的原则，政府还支持小区居民提取住房公积金，用于加装电梯等自住房改造。对于电梯在使用过程中产生的维修保养费用，就可以通过使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益等方式落实。

记者在调查中发现：在北京，老楼加装电梯主要采取代建租赁、产权单位出资、业主自筹自建3种方式。其中“代建租赁”是由业主委托第三方作为实施主体，负责出资加装电梯和后续维护，业主乘坐刷卡付费或者按期付费，不需要居民的前期投入。

中央财经大学城市与房地产管理系教授 易成栋：基本原则是坚持使用者付费，除此之外，电梯企业可以和物业企业合作，比方说把电梯里面的广告费收入用来支付电梯运营维护成本，还可以把电梯运营维护费用加到物业费里面，这种需要取得居民和物业企业的同意。

实现可持续发展 需老旧小区综合整治

老楼安装电梯除了居民同意外，还需要电力部门配合，涉及管线问题就要与燃气、自来水等部门沟通，涉及园林绿化改造的，更得提前沟通。一部电梯加装完成后，它的使命才刚刚开始。接下来还需要进行维护保养、清洁和零部件置换。如何让电梯够保持长久正常运营、安全运行？也成为居民关注的焦点。

在北京市大兴区滨河东里3号楼里，几部加装电梯运转了半年多，采用的是租赁模式，因为有政府补贴和社会资本投入，居民前期不用出钱，但乘坐电梯居民需要按次刷卡付费。说起这半年的运转，电梯公司的工作人员给记者算了一笔账：一部电梯一年的运营成本大概要17000到18000元，可是半年来居民的刷卡收入还不到5000元，无法满足电梯的运营费用。怎么才能让电梯可持续地运营下去呢？

电梯公司工作人员 何星：我们会在电梯里去做一些文章，在经过居民同意的情况下，我们会在电梯内加装一些广告，另外我们还会通过一些活动或者说是其他的方式来培养居民乘梯的习惯。

事实上，滨河东里的电梯能够持续运营，更多的是依赖于小区内的综合整治项目。

电梯公司工作人员 何星：我们是要算大账的，可能我们会通过物业费的收缴，包括其他社区内闲置空间的使用，来补充我们电梯这边的一些费用，从大的方面来让它达成一个可持续运营的目标。

目前，越来越多的老旧小区开启综合整治，引入社会力量对小区进行全方位改造。其中，硬件改造包括社区整体修缮翻新、闲置空间合理利用。软件方面则包括提升社区综合服务、成立业委会、开创物业管理新模式，使得整个小区一盘棋。记者在调查中也发现，综合整治正是让老旧小区改造可持续发展的最好方式。

中央财经大学城市与房地产管理系教授 易成栋：加装电梯是把它放在老旧小区综合整治里面来做，它不只是一个装电梯的事，它要有一个综合整治方案，包括水电路气改造，盘活小区里面的闲散空间，如果我是一个社区运营企业，我的收入来源可能是来自包括物业费、电梯的费用，还有包括小区里面的空间的出租费用、停车位等等，把老旧小区综合整治作为一个整体，实现可持续发展。

　　版权及免责声明：凡本网所属版权作品，转载时须获得授权并注明来源“融道中国”，违者本网将保留追究其相关法律责任的权力。凡转载文章，不代表本网观点和立场。

延伸阅读