公募房地产信托投资基金来了 购买这类资管产品有何注意事项？

来源：经济日报

近日，中国证监会发布并实施《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》。这意味着，各大公募基金公司可上报这类全新资管产品——房地产信托投资基金（英文简称REITs）。

那么，对于普通投资者来说，该如何看待用基础设施资产启动公募REITs试点？购买这类资管产品有何注意事项？

公募REITs自20世纪60年代在美国推出以来，已在40多个国家、地区发行。其投资领域由最初的房地产拓宽到酒店商场、工业地产、基础设施等，已成为专门投资不动产的成熟金融产品。部分证券研究机构推算，根据国外成熟市场公募REITs规模与GDP的比例，中国公募REITs市场规模可达6万亿元——这一业务无疑给公募基金行业带来新的发展空间。

鹏华基金副总裁邢彪表示，市场对中国版公募REITs呼声已久。一方面，我国基础设施主要以债务融资方式筹措资金，多年以来负债模式有效汇集了公众资金，支持了中国基础设施发展。经过多年杠杆扩张，政府部门的杠杆率一路走高，目前负债空间已逐步收窄。在负债约束下，继续开展基建投资存在较大资金缺口，特别是作为资本金的股性资金非常紧张，而公募REITs成为负债约束下打破基建投资瓶颈的有力工具。

另一方面，我国基础设施投资经过多年迅猛发展形成的巨量优质基础设施资产却大量处于休眠状态，无法进入市场流通。因此，基础设施资产持有人无法通过盘活存量、投资增量模式滚动开发实现投资循环，只能靠负债融资模式为新项目筹措资金，制约了基础设施发展。随着公募REITs推出，将进一步完善我国多层次资本市场，有效引导长线资金投资基础设施。

为何公募REITs选择基础设施资产试点？上海证券交易所债券业务中心总经理佘力在“2020年中国资产管理年会·公募REITs启航与金融新趋势”分论坛上表示，当前，稳基建是我国经济稳增长的重要任务，但金融服务基础设施建设的工具与手段仍以财政与传统信贷为主。而以债务资金推动的边际效应不断递减，相应产生了一系列问题。加快要素市场建设、释放市场活力，为实体经济提供新产品、新机制成为当前资本市场的重要使命。REITs在此背景下应运而生，也是深化资本市场供给侧改革的重要举措。

“作为低门槛、高质量、高透明度的金融产品，REITs试点能有效填补中国资产管理行业产品空白，满足养老金、保险资金、银行理财资金以及个人投资者的投资需求。”北京大学光华管理学院副院长张峥表示，公募REITs有两方面特点：一是强制分红机制，把回报及时发给投资者，同时能抑制资产管理人基于自身利益寻求扩张的冲动；二是稳定有成长性的现金流。公募REITs试点有助于促进中国资产管理行业回归本源。

张峥建议，从投资者角度来看，要重点关注定价问题。要建立完善的市场定价机制，抑制市场投机。长期来看，应该加大REITs投资者教育，强化信息披露机制，完善整个监管体系。在全市场范围内，应形成科学有效公开透明的估值与教育机制。

另外，对于REITs试点投资者还需关注几个风险问题。张峥认为，普通投资者涉足公募REITs首先应避免合规风险，比如基础设施资产的产权是否清晰，特许经营权是否可以合法转让，建设手续是否完整，包括立项、环评、用地、节能审查各个方面均应有完善手续；其次，要避免政策风险，如果涉及国有资产转让，税收、地方政府审批等各相关方包括政府主体需要密切配合解决；再次，应避免道德风险，包括加强REITs的信息披露机制以及全生命周期合规监管等。

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